林堉璘是現任中華民國建築投資商業同業公會理事長，肩負房地產市場力挽狂瀾的重責大任，他本人被尊稱為﹁台北市精華區最大的地主﹂，在這次房地產風暴中，不僅穩健如昔，而且還奮力為業界的生存奔走。由於他本身的實力，使得他在李登輝、蕭萬長面前的建言具有相當重要的分量。
去年年底財政部與中央銀行祭出破天荒的一千五百億元低利房屋貸款，基本上就是建商公會多次建言的成果，政府提供的優惠利率，平均每坪替購屋者節省兩萬元房價（見四十頁另文分析），而消化餘屋、拯救建商、避免金融機構倒閉則是政策最主要的目標，堪稱國內房地產市場有史以來最重要的利多政策。
林堉璘提出這麼重要的政策建議的背景因素為何？他對房地產市場的未來，又預見了什麼？一生財富都來自土地的他，面對從未見過的嚴冬，還有沒有樂觀的法？他還願意繼續從事土地投資嗎？在一月四日，元旦假期之後的第一天，財政部長邱正雄、央行總裁彭淮南、營建署長黃南淵聯合記者會的同時，《今周刊》在台北聯誼社專訪林堉璘，請他透視台灣房地產的未來，以下為專訪的精采內容：
「下定」購屋者是以前的十倍！
《今周刊》問：一千五百億元優惠房屋貸款專案出來之後，你觀察元旦這幾天的效果好不好？
林堉璘答：從這兩天我到處打電話探詢各地的反應，我看對市場確實幫助很大，每個地區都不錯，整個市場下訂金（特別強調是下訂金）的數量是平常的十倍！我看消化十萬戶餘屋的目標會很快就達成。我認為，如果能用最少的資金促成台灣的經濟而不再低迷，就應該再投入、多提供一些。
建商告訴我，過去來看房子的多半只是「看看」，這幾天則真的下訂買厝，尤其是中南部，優惠貸款的效果更為顯著，我想要建議政府，如果一千五百億元額度用完了，證明這個政策真的有效用，那麼政府可以考慮繼續下去。
問：你這兩天還有向院長（蕭萬長）建議嗎？
答：有啊，我們在一月三日時還繼續與政府開會、補充更多資料，而時間開得很晚，我們走後他們還繼續開會到半夜。提撥三百億元給首次購屋者，應該就是行政院在繼續開會之後的決定。
其實政府願意接受我提出的方案，不是尊重我，而是知道我沒有這方面的困難，不會「吵東吵西」。
蕭院長在會議裡面就說，紓困是可以，但紓困是針對房地產本業經營，對於把錢到處轉投資而發生困難的公司，院長一概不管，他的話說得很重，但那天到行政院與會的很多業者，也都認為院長的意見很合理。
「擴大內需」緩不濟急 「消化餘屋」立竿見影
問：您如何向院長建議這項政策？
答：其實這項政策是「又方便、又快、又省」，我向院長建議，政府之前提出的政策是「擴大內需」，但「擴大內需」的工程會費時很久才能執行，所以我一再地想，與其「擴大內需」，倒不如利用「餘屋」，讓消費者真正獲得好處，空在那裡的餘屋也算是國家資源，如果能夠順利消化，只消二、三個月就可看到效果反應了。
問：您有寫正式的說帖嗎？
答：當然有，而且寫了五、六遍，有些人批評政府說「怎麼幾個小時就決定了這麼大的方案」，其實不是這樣，我們與政府開過多少次會議啊，跟江主委（經建會主委江丙坤）一再拜託要反應，也與邱部長等開過會，更與院長開過兩次會後才有這項決策的。
政府既然要擴大內需，不如先將這些閒置房屋消化掉，建商有錢還款給銀行，同時工程款、工人薪資、建材等等費用亦可一併還清而不拖累其他廠商，這是非常要緊的事。
再者，對銀行而言，如果建商問題懸而未決，不僅建商、相關的百業都會發生問題，接下來銀行也會跟著受累。我向邱部長解釋，銀行發生問題就變成你的問題、就是政府的問題，接著引起社會與金融問題。
不會有人頭戶的問題
問：還有人批評這個方案會給建商用人頭脫產的機會，例如找個人頭就可以貸到二百萬元，找一百個，一下子就搞走兩億元。
答：「人頭戶」我可以說「絕不可能」，因為建商如果利用人頭戶搶這個優惠貸款，首先要付出加值營業稅、契稅、土地增值稅等等各種稅負，雖然不是沒有得到好處，但在建商大家都沒錢了，哪裡再去弄一筆錢來搞人頭，而且銀行也會控管、不會隨便承貸的。
問：行政院還有土地稅制改革方案，有學者建議土地增值稅要調降一半，地價稅則必須合理化，您對土地稅制改革有什麼建議？
答：土地增值稅政府要不要調降，這要看政府如何處理，我是認為土地增值稅還是要課徵，而最重要的是對業者課徵的房屋加值營業稅問題。既然房屋都有開立發票，就不應該再開徵契稅，形成重複課稅。
這波要倒掉多少建商？
問：若政府不出手相救，公會是否有設算建商會有多少家倒閉？有人說建商至少要倒掉一半？
答：「倒」要看是怎麼個倒法。如果自認投資錯誤，但工程款等都全數解決，欠銀行的錢也都還清了，最後決定收起來不做了，這就不算「倒」，除此之外，我想不可能有「倒閉一半」這麼嚴重，不過，建設公司經營不善，對社會的影響層面會大到難以估計。
而且建築業一直都沒有一個真正直屬的主管機關，我也向院長報告，說有人管我們，但沒有人幫助我們，要反映問題變得相當困難，例如說容積率全省全面實施，建商為怕容積率實施，當然趕緊申請建照，建照申請後建物一年半就得開工，而且未來全省可能全面實施容積率，大家在成本加高之下，當然就得趕快蓋房子。
政府一直都未對建商進行輔導，所以業者都很盲目，而另一方面過去建築業前景的確不錯，因此目前建商總數大約有八千家，不過之中大概僅一、二成的業者才具「組織功能」，即對市場供需非常了解之外，地點、設計、建材、管理……等專業能力亦非常強，絕大多數業者都是想蓋就蓋，使得這個行業變得非常冒險，在景氣好時還沒有問題，景氣不好就非常麻煩了。
因此政府要如何對建築業做到真正的輔導，譬如說當地政府若認為某一地區執照已經核准很多了，就應該提醒業者這個地區建物已到飽和點了，是否應該重新評估，而院長也發現到這個問題，所以將來營建署應該會再加強，而且希望政府未來能在國土或營建方面再增設一個部，不論是「國土部」或「營建部」，以利我們可以立即找到司長或處長，甚至找到部長以馬上反映我們的問題，因為現行主管的內政部長實在太忙了。
台灣類似日本泡沫經濟初期 問：這波房地產的不景氣究竟有多嚴重？
答：我看非常嚴重，不只是我們這個行業，政府若不再加快速度輔導各行業，很多企業都會相當辛苦。我想，台灣目前的狀況大致與日本泡沫經濟發生初期時接近，如果台灣經濟繼續滑落，悲觀的看法是會等同於日本現在蕭條的狀況，而我認為大家應該對台灣要有信心，因為中國人比較聰明、也比較認真努力，所以應該不至於如同日本經濟般地那麼嚴重，只能說很類似。
問：不過日本泡沫經濟發生的初期，日本政府也知道要救房地產，不僅減免稅金、還積極鼓勵老百姓買房子、給予優惠貸款及還款寬限期等等，而現在我們的政府也在做同樣的事情，這個政策會不會重蹈日本的覆轍？
答：我認為未必如此。日本的泡沫經濟太過嚴重，因為當時的日本還到美國、香港等地做海外投資，最後因國內投資公司的架構解體，這些海外投資又得清算後將剩餘資金搬回日本補破洞，而台灣應不至於這麼嚴重，只能說「很類似」。
我認為日本政府動作太慢，才導致今日經濟的泡沫化，我國政府現在開始挽救，說實在也慢了些，不過能早一天解決就早一天，再晚下去就不對了。
問：有一數據指出，目前全省餘屋數約九十多萬戶，我們有沒有計算過餘屋數消化到何種程度之後，建築業才救得起來？
答：我先說明九十多萬戶餘屋統計，是依台電以「低度用電」計算而來，但是有很多房子蓋在非常偏僻之處，或是有人擁有二、三棟房子，可能因為現在的不景氣而少去居住以利節省，扣除這些「無效的餘屋」之後，真正的餘屋數應該頂多在四十萬戶左右。
振興措施可以增加七、八百億元稅收！
問：您前面說，如果一千五百億元額度用完之後，政府應該再提供？
答：划得來。這十萬戶如果賣掉，政府收到的加值型營業稅就有一百億元，增值稅以每戶四十萬元計算，也有四百億元的稅收，這還是直接、看得到的稅收，其他帶動的還有周邊產業，如家電、家具、裝潢等產業附加的稅收應該也有一、二百億元，所以我在想，政府最少可因此收到七、八百億元的稅收。
問：我們也在設算，這次低利貸款政策推出後，等於是讓購屋的民眾「買一坪省二萬元」，而且因中南部房價已低，等於是一坪再降個二萬元，換言之，中南部的購屋族受惠最大。
答：的確，對台北的購屋族而言幫助不大。我打電話到台中詢問，當地的建商都非常高興。我現在有個措施，看看同業能否再緊縮成本、降一些價格來配合政府這麼大的措施與德政。
問：我們做房地產新聞這麼久，發現您是這次這個大利多政策中非常少數沒有受惠到的業者，因為宏泰與宏盛建設沒有餘屋。
菸多抽、酒多喝 就是生意不貪做
答：我有時會多抽幾根菸、多喝幾杯酒，但做生意的原則是「不貪做」，我年輕時就已抱持這個態度了。我的企業要買土地一律都由我決定，因為「土地」最要緊，土地選對了，建築商後續工作上的一半成效已經完成。
問：您一生的財富都是由土地而來，現在看到房地產這麼不景氣，將來還有沒有機會？
答：可以這麼說，不過這也是早期啦，是民國五十二、五十三年時期買人家不要的、淹過水的土地，而且早期買地也好買，都是要怎麼買就怎麼買，而當時一坪五百元的土地一大堆，而我的土地多買在住宅區內，買到的「田地」也都是位在都市計畫區內，也是住宅區，而且我沒有自耕農身分，所以都是買住宅區、都市計畫區內的土地，以板橋為例，早期民生路未開路之前、以產業道路進去的兩旁土地都很便宜，而今時代轉變了。
問：您買地是高手，台北市區內菁華土地都在您手中？
答：也沒有啦，都蓋完賣掉了。
問：信義計畫區內應該還有地吧？
答：都已經使用了或蓋房子了。
問：內湖大直呢？
答：是還有地，現在陸續都在蓋。
問：您還有在台北市區內買地嗎？
答：台北市已經沒有地可買了，當然，如果有好的土地，我還是會有興趣的。
問：依您看法，將來是去標購都市重劃的土地較好，還是到舊市區找都市更新的土地有利潤？
答：在土地供給有限下，未來還是要走上都市更新這條路。
台中、高雄機會不大
問：不過，上半年台北市土地標售狂飆之後，買地的企業都受傷嚴重，您覺得台北市的土地價格還會再上揚嗎？
答：在未來五到十年之間，台北市土地價格變化實在很難說，要視景氣情況，不過台灣正在國際化，經濟發展不是沒有機會，而台北市的機會又比台中市、高市好，因為台中、高雄兩個城市腹地太大，供過於求。問：那麼未來十年您的投資計畫為何？重點還放在土地上嗎？
答：我會選較好的土地出租，因為房地產的經營利潤有限，且風險很高，所以未來在我將責成一個單位專門做房地產，其他的則是專挑商業區好土地、以出租方式經營。雖然回報率低、正常值僅四％到五％，但長久而言還是會比銀行存款好，而且三、五年間還是有機會點。
問：這是商用不動產的部分，那麼住宅呢，還有沒有機會？
答：（笑）住宅應該維持在目前的水位，將來會怎麼發展，要看經濟的變化來決定了。
問：現在還有人來向您兜售土地嗎？
答：這要看喜不喜歡，不過現在喜歡的土地比以前少了很多，而且現在推案也比較精緻，一年只推個幾百戶，對土地的需求相對也少。
很多同業盲目的推案實在很令人頭疼，我如果要買某塊土地，這塊土地坐落位置的分布圖一定全部備齊。有個朋友想做房地產而找我幫忙參考一下，看過之後我覺得事前的評估功夫實在太草率了，全憑個「機會點」，太冒險了，所謂「機會點」誰都會想啊，從事房地產一定要專業化。
問：聽說宏泰也借款給楊天生紓困？
答：大家都跟楊天生有多少的往來，我們只借小部分，而且也拿到嘉義土地等等做足額擔保，楊天生如果出問題，事情會很麻煩的。
問：現在看來「三重幫」的差異性已漸漸出來了？
答：沒有啦，大家都差不多，不要說有什麼差異性。
不要再蓋房子了！
問：身為建商的「龍頭」，您對同業在這個時點上有何建議？
答：以我公會理事長的立場，希望業者不要盲目投資，如果手中有建案，可以不蓋者就暫時不要興建，盡量減少供應太多的房屋數量，就算動工興建，在這個節骨眼上一樣賠錢。例如你持有土地成本是六元，蓋房子要貸款四元，如果不蓋房子，這四元就不必投入，而你僅繳六元的利息，而不是十元的利息。
我最近常向大家說，不要太堅持價格，政府有這麼大的美意提供振興政策，大家也應該要配合，餘屋售價能夠降一點，把房子清一清，銀行貸款、廠商工程款還掉，不是很好嗎？只要餘屋能夠消化，台灣的房地產問題就可以順利解決了。
