「閒置資金，不如聰明置產。 」「信義計畫區，只要總價四百萬元起，外商人士鍾愛的商務公寓，以四百萬元的低門檻跨入國際級的金融商圈，出租很賺錢，自住很享受！ 」
優質資產投資回報率首度超過定存回報
十幾年了，台灣房價跌跌不休，除了供過於求的原罪，投資房地產的回報率只有一％至二％，讓房地產毫無投資價值，如今在央行連續十二度降息，利率降到空前新低後，情勢終於反轉，現在買到優質資產，房屋出租回報終於超過定存，這很可能是房地產十年跌勢的第一道曙光。
跌了十幾年的房地產是不是有止住跌勢，或者出現絕地大反攻的契機？恐怕連房地產業者也會徬徨猶豫，不過低利率時代已使房地產悄悄出現高回報率。
筆者一位朋友趙先生在台北市忠孝東路、敦化北路交叉口附近買了一幢辦公大樓，總價約四千萬元，他向銀行貸款二千八百萬元，利率降到五．五％後，每個月利息負擔約十二萬餘元，不過他一個月可以收到二十五．九萬元的租金，扣掉銀行房貸，趙先生每月還有十三萬元左右的結餘。趙先生買了這幢商用不動產有了不錯的回報率。
假如趙先生將四千萬元拿去銀行存定存，套用二．五％的利率，一個月利息收入只有七萬元左右。買到優質不動產來投資，在不景氣時代已成了不錯的投資標的。
從一九九一年二月二十八日政府祭出選擇性信用管制政策迄今，房地產跌跌不休，幾乎成了票房毒藥。昔日擁地自重的大財團一一中箭落馬，從東帝士集團的陳由豪、亞世集團的鄭周敏父女、台鳳的黃宗宏，到宏國集團、鴻禧集團無一幸免。
大財團都敵不過房地產業不景氣的襲擊，營建業更是苦不堪言。相對於電子資訊業的風光不可一世，房地產上市上櫃公司幾乎已到任人棄置一旁的地步，營建股的上市公司代號從二五○一的國建一直到最後一家日勝生活科技，代號二五四七，理論上應有四十七家上市營建公司，不過還在上市榜上的只剩下三十七家，換句話說，已經有十家下市了。
營建股站穩票面之上的只有昌益與大陸工程
而這三十七家還在交易的公司，股價還在票面以上的只有兩家，一家是轉進光電的昌益，另一家是持有很多台灣大哥大股票的大陸工程。換句話說，九四．六％的營建股股價都在票面以下，更可怕的是，股價在五元以下的高達二十六家之多，要找雞蛋股、水餃股，在營建股裡挑可說遍地皆是。
同樣的，上櫃營建股也好不到哪裡去，上櫃營建股從代號五五○一的大大建設到五五三三的皇鼎，總計應有三十三家，不過目前還在榜上有交易的只剩下二十五家，也就是已有八家被判下櫃。不過比起上市營建股稍好的是，上櫃營建股有八家股價超過票面，但淪為雞蛋、水餃股的也高達十一家之多。
在不景氣時代，體質不佳的建商幾乎難逃被淘汰的厄運。例如中部地區過去赫赫有名的長億建設，股本一二四．一億元，負債卻高達二四五．二億元，長億八十九年全年虧損六十六億元，高負債，再加大虧損，自此一蹶不振。
即使有國產林家為後盾，很少出現虧損的大華建設也因背負有息負債八十多億元，從八十九年起出現資金淨流出現象，如今也陷入困境，股價只剩下一．五一元。十年房市蕭條，已使營建股跌到慘不忍睹的地步。有人戲稱，現在要看營建公司經營好不好，只要打電話到公司查詢，公司電話有人接就已經不錯了。
房價直直落，也使過去一向以土地、房地產為扺押品的銀行業淪為落水狗。截至二○○一年十一月底為止，國內七大行庫逾放總金額高達五二七三億元，其中合庫達九○二億元，土銀八五七億元居次，一銀及台企銀皆逾八百億元。如果以逾放比來論，台企銀以一一．八一％居首，七大行庫平均逾放達七．七六％，為了打消呆帳，七大行庫都不遺餘力，台企銀全年沖銷呆帳達二二○億元，即使如此，台企銀逾放金額仍然高達七百億元。
日本降到零利率仍無力掙脫資產大縮水困局
銀行背負高額逾放，股價乏人問津。一九八九年，台灣股市創造萬點行情時，當年有八檔股票股價逾千元大關，除了台火與華園飯店，三商銀、中華開發、北企(台北商銀)及國泰人壽股價皆逾千元。詎料地產行情急轉直下，銀行股身價一落千丈，國泰人壽股價一度跌至二十九元，彰銀且差一點連票面都不保。
假如說，房地產是內需產業的火車頭，那麼十年房地產的不景氣，除了營建股慘不忍睹外，金融股也是有苦難言，其他與營建相關的建材產業，從水泥、玻璃、瓷磚、電梯、鋼鐵等產業，也隨之一蹶不振。
回首九○年代，台灣好像是半身不遂的病人，儘管電子代工產業熱氣沸騰，電子新貴紛紛崛起，可是傳統產業卻一蹶不振，內需產業幾乎暫時停止呼吸。為了救亡圖存，傳統產業只好紛紛出走，例如，電梯業者永大與和成到大陸設廠，瓷磚業者如信益、羅馬、和成，必須赴對岸另尋春天。
八○年代的台灣搭上日本資產膨脹的列車。當時有土斯有財成了全民共識，日本股市在資產狂飆中，在一九八九年十二月寫下三八九五七點的歷史天價，而台北股市也在九○年二月十六日創下一二六八二點高峰。
日本資產泡沫吹破，如今日本降到零利率，卻仍無力掙脫資產縮水的困局。台灣資產縮水的病況與日本同出一轍，日本經濟陷入十年來四度衰退厄運，日本首相數易其人，都無法治癒資產泡沫後遺症，台灣難道有辦法擺脫這個困局？
十年教訓房地產業者不再亂舉債
除了低利率創造房地產高報酬的新轉機外，台灣房地產出現了一些昔日沒有的曙光，一是房地產經過十年壓縮，業者多半已失去信心。過去房地產業者擅長大量舉債，囤積土地，大家各自高舉財務槓桿，找到一塊地，就忙著推出預售屋，如今這套作法已行不通，開始有些業者工程完工再售屋，過去業者胡亂運高槓桿的現象已經不再。
其次是十年房地產壓縮，使業者經營心態趨於保守，以國泰建設為例，過去兩年國建不再推新案，只是努力消化餘屋。值得一提的是，國建在不景氣聲中保有百餘億元的流動現金，並初步擬定以「零借款」 為目標，目前國建自有資本率九一．三％，國建並且利用自有資金買回庫藏股，將股本由一六七．五二億元縮回一六○．六一億元。
國泰建設在達成減輕負債的目標後，未來將集中火力在台北市精華地段推案。從新竹起家的昌益則積極轉型到電子光電領域， 昌益投入 STN － LCD，還擁有一條彩色濾光片的生產線。營建業者不再亂推案，而是積極瘦身，先減輕負債，然後集中火力在精華地區推案，要不然積極尋找轉型。
過去的營建業，自有資本率只有兩三成，如今像國建自有資本率已達九成，大多數業者自有資本率已回升到四、五成，這是不錯的現象。
另一個新契機是國內房地產業的超級大戶國泰人壽，已宣布二○○二年將加碼投資不動產。國壽目前在全省各地持有兩百多幢商用大樓，最近國壽董事長蔡宏圖表示，為提高資金運用效益，將伺機增加不動產投資。
國內房地產供過於求問題嚴重，房地產已持續低迷十年，國泰人壽近幾年來在房地產市場很少著墨，如今蔡宏圖宣示國泰人壽將在適當時機重新介入，著眼點應是目前利率水準很低，且經濟情況也漸趨穩定，有些具指標性的產業逐漸回穩，因此，國泰人壽將重新評估房地產的投資價值。
國壽準備進場是房市的另一道曙光
面對有史以來的低利率，國內壽險公司各自尋找資金運用管道，像是台壽保偏好投資債券，近年來則加碼海外投資，中國人壽在去年十月起委外代操，新光人壽則加碼國內債市，只有國泰人壽回頭眷顧國內房地產市場，不過蔡宏圖並不是全面看好房地產市場，他認為國壽未來投資不動產將以台北市商用不動產為首選。
另外他也看好兩岸三通後高雄與台中市房地產的潛力，不過未來國壽投資的標的皆會以商用不動產為主。國壽很清楚定位在商用不動產領域是很值得注意的方向，房地產大戶準備出手，這是房市的另一道曙光。
還有一向看壞房市的學者，如今終於有政大地政系教授張金鶚公開指出，房地產最壞的時刻已經過去，二○○二年將慢慢上來，今年一定會比去年好。
張金鶚看好房地產的幾個理由，包括政治安定是消費者重要信心指標，國內選後政局趨於安定。另一方面，總體經濟指標復甦，股市上揚也是看好房地產的理由。三是利率不斷下跌促使購屋者負擔減少，吸引購屋自住者支撐房地產市場。四是目前家戶成長量遠大於住宅興建量。
內政部建築研究所及政大台灣房地產中心去年十二月二十八日發布九十年第三季房地產景氣動向，建研所所長蕭江碧指出房地產第三季是谷底，也是最壞狀況，未來會慢慢好轉。
建研所的指標指出，第三季房地產景氣領先綜合指數為一○○．六八，較第二季上升一．二三％，是從前年第四季以來首度上升，經過數年寒冬，房地產景氣出現回春現象。政府機構與專家學者翻空為多，這是房市回春的第三個重要訊號。
利率水準創新低房地產投資出現新契機
另外一方面，房地產市場長期積弱不振，對國家經濟發展造成相當沉重的壓力，台灣會不會是另一個日本，備受矚目。扁政府上任以來一直將提振房市列為施政重點。去年經發會決議土地增值稅減半徵收兩年，得到不錯的回響。
另外，開放外資、陸資來台投資不動產、推動金融資產、不動產證券化等措施，對房地產回春都具有正面的助力，假如今年立法院通過土增稅減半徵收兩年，契稅也適時降低，沉寂已久的房市可望回春。
此時，不論是自用、投資或者是外資、陸資來台投資，都會區的商用不動產將成熱門投資標的，尤其是金融商圈的辦公大樓將更搶手。過去一年來，外資大肆蒐購台灣的投信業，接著又高價收買大潤發、遠百企業及家樂福股權，二○○二年外資可能進軍台灣銀行業，然後是外資在台購置大樓，房地產春天的腳步似乎已近了。
十年房市已跌得財團四腳朝天，一般投資戶已到了聞房地產色變的地步，如今利率創出空前新低，定存收益微薄，房貸利率也創空前新低，房屋回報率首度超越定存，房地產投資的第一道曙光乍現，從反市場的角度來看，這是值得正視的訊號。
十年前正當人們為台灣的高房價如癡如醉時，我們認為建商漫無目的的推案，所有企業都在囤積土地，房屋投資回報率降至一％或二％的地步，我們勇敢看壞台灣的不動產行情。如今利率水準創歷史新低，房地產投資出現新契機，房地產出現止跌的第一個訊號。投資客可以從容選擇優質商用不動產或容易出租的住宅大樓！
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