「去年我有三個推案、合計案量一億元，同業說我很有實力。」這是中部某縣市建商公會理事長對朋友解釋，他為何會當上這個縣市建商公會理事長的原因，「年推案量一億元」，不過是一家大型建商在風光時期的百分之一而已，如今卻成為同業豔羨的對象，短短一句話，把房地產十年滄桑表露無遺。
民國七十六年起二、三年的房地產狂飆時期，不論大小建商一律賺暴了，卻苦了無殼蝸牛，在輿論的要求下，政府採取選擇性信用管制緊縮銀根來冷卻房地產，接著又在八十年宣布實施容積率，兩次政策再一次誘發建商大推預售案搶建，大批新成屋集中在八十三、四年釋出，開始了近十年來建商第一次連環跳票、倒閉、銀行逾期放款比率攀升等事件。
當時被洗出市場的知名建商，包括虹邦建設陳慧卿（主要拖垮建案：新店「天造地設」案）、祐捷建設黃錦洲（內湖「歐洲共同仕場」）、長輝建設吳燦星（台中大坑「金碧輝煌」）、台揚建設顏世宗（台北市「 ZOO ZOO 歡樂百貨」）、安敦建設洪德利（桃園「安敦凱旋」）等，其中黃錦洲避居加拿大，最後卻持槍槍殺家人並自裁、以一張張染滿血手印的「血書」由親戚帶回台灣，還成為當時最轟動的社會新聞。
侯西峰借殼成功 一時成為業內效尤對象
不景氣時還是有人會做生意。以新店「黎明清境」打響知名度的漢陽建設老闆侯西峰，就在八十四年借國揚建設的「殼」上市，成為建商倒閉風潮之後的新地產大亨。侯西峰入主國揚最主要的目的，是避開漫長申請上市的路途，向投資大眾募集更多資金，以減輕資金來源壓力與銀行借款負擔，同時透過上市公司打開知名度。
侯西峰拉抬股價與高配股政策的吸金策略奏效，也讓當時開始冒出頭的其他新地產大亨群起效尤，如陳居德的僑泰建設入主民興紡織、陳美龍的百年建設入主新燕紡織、曾正仁的廣三建設入主順大裕食品、劉炳偉的海山集團入主達永興業、李宗賢的林肯建設入主保固建設、周啟瑞的瑞聯建設入主皇帝龍紡織、吳祚欽的新巨群建設入主亞瑟科技與台芳、普大，賴正鎰的鄉林建設入主三晃化工、黃銘坤的擎碧建設入主國賓瓷磚、三重幫林謝罕見的宏國建設入主泰瑞興業、羅律煌的羅傑建設入主聯成食品等等。
借殼上市 去殼出場
除了借殼上市的房地產大亨外，也出現循正常上市櫃管道的新大亨們，這類大亨除了具有集團背景的老面孔，如力霸集團的力霸建設、東帝士集團的東盟開發、台鳳集團的宏揚建設、味全集團的康和建設、山集團的王象建設、國產實業集團的大華建設、宏泰集團的宏盛建設、威京集團的春池建設等，部分具實力的在地建商也申請掛牌。據信義房屋不動產企研室的統計，當時申請上市櫃輔導的建商數目達四十家，目前的上市櫃營建股，也大都集中在這段期間內申請掛牌。
侯西峰讓所有營建業者嘗到股票上市的好處，但侯西峰的護盤失利，也同步拖垮營建業，尤其是打如意算盤花錢買殼的建商，更是八十七年台灣金融風暴以後主要被淘汰出局的地產大亨，除了鄉林賴正鎰外，其餘皆因財務周轉不靈陸續出事，不少公司只留下少數幹部運作外，大亨們則遠走大陸另闢天地。
台灣地產大亨在八十四年到八十七年齊冒出頭，最主要是誤判房地產景氣已度過所謂七年一循環、房市即將回春，另外，大亨們過度自我催眠，想要留下「地標建築」名垂青史，也讓財務逐步陷入困境中的案例屢見不鮮，最著名的案例即是超高建築最多幢的高雄建商，如長谷、宏總、寶成等。此外，高雄建商想轉往最有生機的大台北發展，卻因不諳北部習性與遇上北部天災再慘套一次，如長谷套在淡水小坪頂、寶成套在金山天籟。
豪宅是建商夢碎的開始
八十七年起開始從換屋族群鉤出的豪宅流行風，也讓不少建商買入太貴的土地而大套牢，例如在信義計畫區購地的大華建設，豪宅個案「閱讀歐洲」未能一舉成功、北市辦公室市場又因景氣滑落萎縮，餘屋過多無法有效去化之下，最後也只能申請紓困。目前大華手中的在建工程仍持續完工中，希望能趁今年房地產回春去化餘屋。
更嚴重的是，近五年來的天災人禍：林肯大郡案、汐止淹大水、九二一大震，讓建商又一次地淘汰。八十六年林肯大郡崩塌案之後，除了李宗賢無翻身之日外，所有山坡地個案完全停滯，靠著山坡地起家的鴻禧張秀政，在淡水小坪頂推出擎碧大北投的擎碧，及以汐止為主要開發的宏璟等建商，不是倒閉關門，就是淡出市場；八十八年的九二一大震更是讓中部多數建商直接關門。
最慘的莫過於二○○○與二○○一年，二十一世紀交替的這兩年，由於景氣加速探底，在銀行猛抽銀根自保與消費者財富大幅縮水之下，台灣營建業可說是徹底洗牌重整，尤其是平日資金量需求大，餘屋不少的財團型建商，首當其衝，如宏國、東帝士、長億、太平洋建設……，不是大幅瘦身，就是向政府申請紓困，不讓跳票謠言上身，是當時建商努力調度資金之外的另一項重要工作。
地產大亨們當然知道台灣房地產已經玩不下去了，也開始有了轉型與多角化的想法，但一窩蜂地先投入休閒不動產，再投入科技與網路事業，都因人算不如天算、不敵景氣下滑，又一夥人被套牢；但仍有人多角化與轉型成功，最具代表的為龍邦與潤泰建設。
龍邦董事長朱炳昱除了跨足高科技與壽險業外，並另轉投資成德建設北上發展，單以營建本業來看，小而美的成德建設在去年每股賺上三．六元，對的地點與對的產品，並小量推銷，是成德成功的關鍵；而潤建轉入老人安養市場與轉投資大潤發量販店，更讓潤建有實力標下中崙車站，準備投入購物中心開發。
趙藤雄每晚帶帳單回家對帳
不過龍邦與潤建也因景氣重挫受到波及，龍邦靠的是朱炳昱靈活的資金操作，潤建也因老闆尹衍樑「很會賣東西」，才能安然度過難關；此外，靠著嚴謹的財務操作出頭天的，還有遠雄集團老闆趙藤雄。
據說趙老闆管帳管得非常嚴格，每天晚上一定拎著裝滿公司傳票的○○七手提箱，親自核對一筆筆的帳單。此外，台中精耕七期重劃區的小型建商、精銳建設老闆徐日新，則是前一案銷售率超過八成後開始看地，超過九成才買地，以避免土地囤積；高雄的京城建設老闆蔡天贊，高雄建商盛傳他的財務操作手法為「資金來源多元化」，以減少自身的負擔。
這三家老闆可說是現今的地產大亨：在北部，向來代表最有實力的中華民國建商公會理事長龍頭寶座，目前是由趙藤雄擔任，今年估計有一三○億元的案量釋出；台中的徐日新則被公認為最有實力的建商，也因徐日新按時繳交會費給台中市建商公會，還傳出被其他會員要求「不要再繳會費了，否則公會會一直催繳錢」的插曲。
至於在不景氣還大舉購地、並隨時保持十來個個案在手邊銷售的京城建設，已躍居高雄第一大建商，甚至有建商預測未來高雄三分之一的地產全是京城的「領地」。京城去年度每股稅後虧損一．七元，今年第一季則小獲利○．二九元，在遍地餘屋且經濟活動不盛的高雄，這已經算是不錯的成績了。而京城預計在今年七、八月時，於力行路推出案量近兩億元的透天厝與住宅大樓預售案。
遠雄、精銳與京城在不景氣的年代裡，成為北、中、南建商新龍頭，老闆對財務嚴格控管，產品定位緊抓消費者，尤其是精銳與京城只固守本業，推案策略完全不同，頗值得持續觀察；而多角化到科技、金融、休閒與物流業的遠雄集團營運模式，亦是營建大集團值得參考的例子。
北部市場裡，還有如富邦、元大、元利等建設獲利表現相當突出的新地產大亨，能持盈保泰，也是從財務與抓住區域客戶的心下手。這些建商開始建立「永久服務」的新銷售模式，不僅讓已成為客戶的人「繼續當客戶」，還因口碑吸收其他客戶上門。生意的真理就是讓客戶滿意，除了產品品質，便是服務，也因此可以預期，未來消費者的購屋模式會先看招牌，誰的招牌亮，誰就會是地產大亨！
檢討過去，被淘汰的大亨們不是忽略財務，就是忽略產品品質與定位的重要性，因此一旦大環境趨於嚴苛，財務壓力與房屋賣不掉的雙重夾擊，就會讓大亨們很難再翻身。
