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國泰人壽兩次購地新啟發 P.114

這次國壽標地,會不會與八七年國泰人壽以每坪九十萬元標下華航旁的土地,掀起房市狂飆形成異曲同工之妙的效果,正廣泛受到外界討論。

台北市信義計畫區編號 A3 的三六一○坪國有財產土地,經過九次流標之後,二月十二日第十次公開標售,國泰人壽以每坪二二七萬元高於底標二三七○萬元的八十二億元得標。這塊號稱信義計畫區最後、最大塊土地終於名花有主,買家赫然是國內的壽險大戶國泰人壽,國壽大手筆的購地大動作,又為沉寂已久的房地產市場掀起很大的波瀾。因為從一九九○年以來,國內土地、房地產陷入資產泡沫的大調整,壽險大戶包括國泰人壽、新光人壽、南山人壽等一向不太買地,尤其是國壽在信義計畫區一直沒有購地計畫,這回一出手就搶得最後最大塊土地,自然引起各界議論紛紛。


國壽搶地/成測試買氣的指標作用

信義計畫區 A3 的土地,因為占地三六一○坪,過去幾次招標都因為金額過於龐大,因此流標了幾次,這次再拿出來招標,頗有測試買氣的風向球指標作用,不過由於這塊土地面積大,一般財團要一口氣拿出八十億元,實在是高難度的挑戰,因此,國產局標售這塊土地,外界已將這塊地鎖定國泰人壽與新光人壽兩家大買主。這是因為大筆資金只有壽險大戶買得起,再者,外界認為新光人壽志在必得,這是因為新光集團在信義計畫區已經擁有一萬四千八百坪土地,已是信義計畫區的最大地主。

況且, 新光集團在松高路一帶已擁有 A4、A8 及 A12 及沿著松壽路也有 A9 及A11 兩筆大片土地,尤其是九九年八月新光人壽以每坪二五八.八萬元,創下信義計畫區第三高價拿下 A8 的土地,去年新光人壽再以每坪一二四.九七萬元拿下 A12 的土地,如果這次再拿下 A3,新光集團未來在信義計畫區的土地開發計畫可能更加連成一氣,因此,外界認為新光集團這次一定志在必得。

不過也許是受到 A8 及 A12 兩筆土地購地價差很大的影響, 新光集團這次出手反而保守很多。因為 A8 與 A12 都在松高路上,而 A12 土地正在松高路與松仁路交叉路口,位置似乎比 A8 更優秀,不過九九年八月新光人壽以每坪二五八.八萬元高價標下了 A8 的土地。 五年後,新光人壽又拿下 A12 的土地,土地的價格幾乎是打了五折,價錢愈買愈便宜。這有如參加現金增資,價格愈認愈低一般,新光人壽一定是苦在心裡不敢說,因此,這次 A3 標地,新光人壽出價顯得保守很多。這次 A3 的土地底價是八十一.七億元,新光三越出價只比底價多出五十八.八萬元,新光集團原來志在必得,自信沒有人會跟著去搶,沒想到卻以些微之差被國泰人壽搶走了。


A3 購地與華航旁的土地標案/有異曲同工之妙

信義計畫區的開發已經有二十年了,一直以來,國泰人壽在信義計畫區並不特別積極,目前國泰金控的地標是位在松仁路的國泰金融中心,尤其是九七年以來信義計畫區幾次標地,國泰人壽並不熱中參與,因此,這次 A3 的土地,一般很少預料到國泰人壽會參與競標。目前的壽險大戶除了在信義計畫區搶有幾塊大片土地外,九七年南山人壽以每坪二三○萬元、總價二十七.二億元拿下 E4 的土地,其他幾次都是新光人壽出手,這回國泰人壽得標會受到更多矚目是國泰人壽每一次重量級的出手都成為房地產的重要風向球。這次信義計畫區的 A3 購地案,會不會與八七年國泰人壽以每坪九十萬元標下華航旁的土地,掀起房市狂飆形成異曲同工之妙的效果,正廣泛受到外界討論。

八七年國泰人壽出其不意地以每坪九十萬元拿下華航旁(今日的六福皇宮)一千七百多坪土地,當時台灣正備受十信金融風暴的嚴厲考驗,台灣的投資人都像驚弓之鳥,聞土地而色變。當時台灣的股市才從一千點翻上來,台北市精華地段敦化南北路、忠孝東路的房子每坪十萬元出頭的比比皆是,不過國泰人壽高價購地,一時之間立刻扭轉了原本對土地觀望的態度,不久,西門町一筆土地每坪以一三○萬元成交,此後,台灣土地交易迭創新高,國泰人壽也成了台灣資產膨脹的最大受益者與八○年代股市的終極代表作。

八五年台灣爆發空前的十信金融風暴,整個擠兌事件從十信、國泰信託,連老牌的國泰人壽也因為貼上了國泰的招牌,成了風暴的核心之一。八五年國泰人壽的股本是十.一六億元,當年稅前盈利六.一二億元,每股稅後純益達四.五六元,不過獲利突出,仍抵不過金融風暴的襲擊,十信擠兌後,國泰人壽股價也跌至六十三元。


十信風暴後風雲再起/台股指數大漲二十倍

其實回頭看,十信風暴正是台灣經濟黎明前的最黑暗一刻,也是考驗企業經營體質的最後一盆冷水,在八五年以前,其實蔡辰洲已看好台灣房地產終將起飛,他在八五年以前大量舉債,囤積土地,後因為高額負債,只好大舉借貸,最後連高利貸都派上用場,國泰蔡家擁有多家金融機構,可是蔡辰洲卻在民間大舉借貸,這已種下蔡辰洲龐大基業覆亡的徵兆。八五年,就在房地產景氣復甦前夕,蔡辰洲出事了,八五年二月九日十信擠兌,台灣的金融業與不動產景氣進入最黑暗的一刻。

當時金融股一方面受到呆帳與匯兌損失雙重打擊,也進入最黑暗的一刻。華南銀行因為匯兌損失,稅後虧損二.一一億元,股價跌至三十八.六元,一銀稅後虧損九.八九億元, 股價也跌至三十八元,彰化銀行稅後虧損九.○二億元,EPS是負的三.○一元,股價跌至三十七.一元,當時的金融股都跌到乏人問津的低價,像中華開發跌至十三.八元,中銀當時因為匯率操作得當,八五年全年仍有九.四六億元的稅後純益,股價最低只跌至五十一元,可是誰都沒有想到蔡辰洲掀起十信金融風暴的滔天巨浪,竟是台灣經濟即將從黑暗到黎明的一刻。

八七年國泰人壽高價標地,從此,台灣土地大翻身,蔡辰洲當年套牢的土地都翻了好幾番,像令蔡辰洲痛徹心肺的伯爵山莊,後來搖身一變成為﹁瓏山林﹂,讓接手的林榮三大賺一票。國泰人壽的標地,也成為台灣房地產狂飆的起身砲,台灣的土地價格愈炒愈高,敦化北路、忠孝東路的高級住宅,從每坪五至十萬元狂飆到五十萬元左右。

八五年以來,台灣股市從六三六點漲到一二六八二點,單單是股價指數就大漲了二十倍,而房地產至少漲了十倍,土地價格上漲,台灣的資產價值水漲船高,最後跟資產有關的股票都漲到令人無法置信的股價,像國泰人壽就從六十三元狂飆到一九七五元,三商銀從四十元左右的低價連漲了好幾年,最後漲到一一二○元才造一段落。

九○年台灣土地狂飆到盡頭,總計有六檔金融股漲到一千元以上,也有華國飯店、台火兩檔資產股,股價分別漲到一○七五元及一四二○元,國泰人壽的標地,掀起台灣土地與房地產狂飆的序幕。在土地的泡沫快要引爆的前夕,九○年前後,台灣興起了一批﹁無殼蝸牛﹂,他們因為房價飆漲,買不起房子,到仁愛路的國泰人壽總部紮營夜宿,後來引出政府政策干預,房地產才開始陷入十幾年漫長跌勢。國泰人壽在八○年代寫下輝煌一頁。


台幣升值熱錢流入/才是台灣房地產飆漲最大推手

一九八五年如果有人知道投資國泰人壽,以六十三元買進,然後在八九年以一九七五元高價出售的話,投資報酬率高得嚇人,因為國泰人壽在八○年代進入高速成長期,八五、八六年國泰人壽每千股配股三百股,八七年配股四百股,此後兩股配一股長達三年之久,八五年國泰人壽市值只有六十四億元,到了八九年,市值最高一度達八三六四億元,單是市值就膨脹了一三○倍之多。

八五年國泰買進華航旁土地,拉開台灣房地產暴漲的序幕,後來很多媒體都指責國泰人壽是炒高台灣房地產的罪魁禍首,事實上,國泰人壽只是順勢而起,八五年以後,台灣的外匯存底因出口競爭力增強,八六年台灣對美國貿易順差創下一七五億美元的最高紀錄,新台幣從八七年的四十.六元兌一美元開始緩步升值,台幣升值熱錢湧進台灣,八五年前後,俞國華掌握中央銀行,當時為了維持台灣出口產業競爭力,台幣一天升一分,熱錢有進無出,台灣錢逐漸淹腳目。在錢潮四溢的情況下,股市與房地產的飆漲氣勢因而一發不可收拾。國泰人壽也因為保費收入,現金在握,八五年購地計畫乃是劃破錢潮的臨門一擊,國泰人壽也成為帶動台灣房地產飆漲的最大推手。

這一次信義計畫區的標地動作與八五年的華航旁土地購地,其實也有異曲同工之妙。這幾年大家都感嘆台灣過苦日子,其實源頭來自九○年以來的房地產價格持續下跌。去年台股在 SARS 疫情蔓延中狂跌至四○四四點。過去這一年多來,股市已上漲了兩千多點,其實跌勢長達十幾年的房地產景氣,已經因為土增稅減半徵收,房地產交易漸活絡,再加上十幾年的換屋需求被引爆,房地產已出現回春的契機,在這個關鍵點上,國泰人壽臨門一腳拿下信義計畫區土地,頗有為回春的房地產增強信心的效果。


會隨著人民幣漲勢/台幣還有一波行情

也許有人說, A3 的土地以每坪二二七萬元成交,這比起九九年新光人壽以每坪二五八.八萬元標下 A8 的土地, 或是九八年華新麗華以每坪三○三萬元拿下A6 的土地, 甚至是九八年高清愿率統一集團以每坪四一三萬元的天價,總價一二○.七億元標下 A2 的土地,仍有相當大的差距,認為房地產復甦的力道仍不夠強,不過房地產的復甦只有一年多,目前大家仍陷在資產泡沫的噩夢中,像統一企業集團當年以每坪四一三萬元標下 A2 的土地,如今還成為笑談。這次國泰人壽拿下 A3 的土地,若以每坪買進單價來看,只能算是排名第六位,這應該是業者抱著﹁摸石過河﹂的心情來購地。也就是說,雖然房地產景氣的春天似乎就要來臨,但是大家仍半信半疑,不過趨勢的力量對國泰人壽有利。

八五年國泰人壽買下華航旁土地之後,新台幣從四十.六元狂升至二十四.五二元兌一美元,這次新台幣又邁向升值之路,過去一年來,台幣已從三十五元緩步推進到三十三元左右。未來人民幣升值好戲將上演,台幣升值還有漫長的路要走,假如新台幣兌美元,可能從目前的三十三元兌一美元,緩慢向三十元,甚至是九七年的二十七.五元方向推進,台幣邁向升值,台灣的資產價值也可望水漲船高,目前國泰人壽手上不動產投資金額約一二○○億元台幣,資產價值回升,國泰人壽也將跟著水漲船高。

八五年國泰人壽買下華航旁土地,使得國泰人壽股價從六十三元狂飆到一九七五元,九○年代,台灣發生資產泡沫,國泰人壽股價經過漫長跌勢,最後只剩下二十九元,如今國泰人壽買下信義計畫區土地,很可能是股價重新邁向多頭的新里程碑,就在國泰人壽購地之後,國壽又漲到六十四.五元。台灣的資產總值回升又有新的曙光。

從前後這二十年的房地產增值與貶值來看,影響資產價值升貶的力量其實是來自匯率的力量,人為的力量只是借力使力而已,這次國泰人壽購地,應該能為緩步復甦的房地產景氣再打下一劑強心劑。

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