台灣從去年以來，地產分類指數漲幅是高居全亞洲之冠，昔日雞蛋、水餃股，如今都變成高價股。有了內需產業抬頭當後盾，可以想見今年內需產業復甦的力量會大過外銷產業，金融、營建、傳產股的活力也遠勝於電子股。
土地乏人問津 內需產業過苦日子
台灣的房地產面臨十幾年的長期跌勢，大多數民眾對於購屋已到了聞之而色變的地步，一九九○年之前，台北市忠孝東路、敦化南北路一帶的房子動輒喊價到每坪四、五十萬元；到了九○年代，大多數的房子都慘遭腰斬，借錢買房子的民眾則慘遭斷頭，銀行以地產為押品，呆帳也就如滾雪球般愈滾愈大。
民進黨執政以來，大家常把「過苦日子」掛在嘴邊，這是因為土地乏人問津，房地產跌價，使得民眾實質所得變少，消費意願也跟著減低，整個九○年代，台灣的經濟一直是「外熱內冷」的形態。
電子業因為台幣貶值，出口競爭力增強，再加上九○年代美國高科技產業呈現空前榮景，台灣電子代工產業蒸蒸日上，不過，電子業景氣再怎麼好，畢竟與終端消費關聯不大，因此，電子業的好，一般內需型產業並不易感受得到。反觀，隨著資產泡沫的調整，從九○年以來，代表台灣的內需型產業都陷入困境。
這種內需型產業最具代表性的表現在營建、資產（觀光飯店、百貨）與金融上面。從一九九○年以來，台幣升值到盡頭後，台幣反升為貶，台灣累積的資產泡沫也跟著引爆，在八○年代曾經不可一世的營建大亨都陷入苦戰，這次在總統大選中出面爆料的東帝士集團陳由豪、台鳳集團的黃宗宏都是九○年代資產急速縮水中的受害者。尤其是九七年亞洲金融風暴後，資產泡沫徹底引爆，台灣企業發生一連串的倒閉風潮，從國揚、鴻禧、新巨群、尖美、長億等集團，幾乎都與房地產有關。
在資產跌價危機中，整個時段從九○年一直到二○○三年，總計長達十四年之久，在這個資產極度壓縮中，企業主面臨空前考驗，像是營建股的股價，在○三年房地產即將復甦的前夕，國建股價跌至七‧六元，龍邦只有四‧四六元，京城建設跌至五‧七元，宏盛只有三‧七一元，日勝生活只有五‧八五元，連信義房屋也跌至九‧六五元，大都市建設也只有九‧○五元，而宏總、長億等股票下市，太設、林三號、皇普、櫻花建設、寶祥全都淪為全額交割股。
代表資產價值的飯店股也是很慘，像是有房租收入的萬企跌至九‧○五元，高雄的華國飯店只有五‧一元，國賓飯店則只有六‧八元，六福只有五‧六元，資產價值一落千丈，金融股更因為逾放節節升高，股價更是慘烈，像昔日擁有千元身價的彰銀跌至十一‧二元，華南金控跌至十四元，一銀金控跌至十三‧五元，台北商銀更是跌至八元，從股價來看，內需產業簡直可用﹁寒徹骨﹂來形容。
外資熱錢湧進 資產泡沫愈吹愈大
不過二○○二、○三年，台灣努力化解資產泡沫，逐漸收到效益，台灣「外熱內冷」的經濟結構開始改變，資產價值回升有幾個關鍵因素，一是新台幣從貶值轉變為升值的走勢，一九八五年的台灣房地產狂潮，最大的動力來源是台幣升值的力量；八五年新台幣兌美元從四十‧六元一路升值，到了九○年台幣已升值到二十五元左右。隨著台幣一路升值，外資熱錢湧進，台灣錢淹腳目，股票與房地產也跟著飆漲。八○年代，台灣的股票單是指數就大漲了二十倍，房地產也漲了十倍，股票與房地產也因為八○年代的飆漲，最後形成了泡沫。到了九二年台幣升值到了盡頭，一美元兌換二十四‧五二元台幣，資產泡沫困住台灣經濟至少長達十幾個年頭。
到了○二年台幣貶值到三十五元左右，此時美元轉為弱勢，美元兌歐元從二○○○年以來急貶了四成以上，亞洲貨幣自然也面臨了強大的升值壓力，在人民幣充滿升值期待下，台幣也從三十五元緩緩升值到一美元兌三十三‧○五元。未來台幣有漫長的升值道路，資產價值終於在台幣升值的趨勢引導下，結束了漫長的十幾年頹勢。未來若是人民幣升值，台幣還有一段升值的路要走，資產價值也將跟著台幣升值而水漲船高。
其次是政策的導引，為了資產泡沫化的危機，政府可說是卯足全力，這其中對房地產造成大逆轉效果的是土增稅減半徵收，這項政策從○二年開始，土增稅減半徵收兩年，後來在○四年元月三十一日屆滿後又順延一年，為什麼土增稅減半對房地產造成那麼大的衝擊？
電子業因為台幣貶值，出口競爭力增強，再加上九○年代美國高科技產業呈現空前榮景，台灣電子代工產業蒸蒸日上，不過，電子業景氣再怎麼好，畢竟與終端消費關聯不大，因此，電子業的好，一般內需型產業並不易感受得到。反觀，隨著資產泡沫的調整，從九○年以來，代表台灣的內需型產業都陷入困境。
這種內需型產業最具代表性的表現在營建、資產（觀光飯店、百貨）與金融上面。從一九九○年以來，台幣升值到盡頭後，台幣反升為貶，台灣累積的資產泡沫也跟著引爆，在八○年代曾經不可一世的營建大亨都陷入苦戰，這次在總統大選中出面爆料的東帝士集團陳由豪、台鳳集團的黃宗宏都是九○年代資產急速縮水中的受害者。尤其是九七年亞洲金融風暴後，資產泡沫徹底引爆，台灣企業發生一連串的倒閉風潮，從國揚、鴻禧、新巨群、尖美、長億等集團，幾乎都與房地產有關。
在資產跌價危機中，整個時段從九○年一直到二○○三年，總計長達十四年之久，在這個資產極度壓縮中，企業主面臨空前考驗，像是營建股的股價，在○三年房地產即將復甦的前夕，國建股價跌至七‧六元，龍邦只有四‧四六元，京城建設跌至五‧七元，宏盛只有三‧七一元，日勝生活只有五‧八五元，連信義房屋也跌至九‧六五元，大都市建設也只有九‧○五元，而宏總、長億等股票下市，太設、林三號、皇普、櫻花建設、寶祥全都淪為全額交割股。
代表資產價值的飯店股也是很慘，像是有房租收入的萬企跌至九‧○五元，高雄的華國飯店只有五‧一元，國賓飯店則只有六‧八元，六福只有五‧六元，資產價值一落千丈，金融股更因為逾放節節升高，股價更是慘烈，像昔日擁有千元身價的彰銀跌至十一‧二元，華南金控跌至十四元，一銀金控跌至十三‧五元，台北商銀更是跌至八元，從股價來看，內需產業簡直可用﹁寒徹骨﹂來形容。
外資熱錢湧進 資產泡沫愈吹愈大
不過二○○二、○三年，台灣努力化解資產泡沫，逐漸收到效益，台灣「外熱內冷」的經濟結構開始改變，資產價值回升有幾個關鍵因素，一是新台幣從貶值轉變為升值的走勢，一九八五年的台灣房地產狂潮，最大的動力來源是台幣升值的力量；八五年新台幣兌美元從四十‧六元一路升值，到了九○年台幣已升值到二十五元左右。隨著台幣一路升值，外資熱錢湧進，台灣錢淹腳目，股票與房地產也跟著飆漲。八○年代，台灣的股票單是指數就大漲了二十倍，房地產也漲了十倍，股票與房地產也因為八○年代的飆漲，最後形成了泡沫。到了九二年台幣升值到了盡頭，一美元兌換二十四‧五二元台幣，資產泡沫困住台灣經濟至少長達十幾個年頭。
到了○二年台幣貶值到三十五元左右，此時美元轉為弱勢，美元兌歐元從二○○○年以來急貶了四成以上，亞洲貨幣自然也面臨了強大的升值壓力，在人民幣充滿升值期待下，台幣也從三十五元緩緩升值到一美元兌三十三‧○五元。未來台幣有漫長的升值道路，資產價值終於在台幣升值的趨勢引導下，結束了漫長的十幾年頹勢。未來若是人民幣升值，台幣還有一段升值的路要走，資產價值也將跟著台幣升值而水漲船高。
其次是政策的導引，為了資產泡沫化的危機，政府可說是卯足全力，這其中對房地產造成大逆轉效果的是土增稅減半徵收，這項政策從○二年開始，土增稅減半徵收兩年，後來在○四年元月三十一日屆滿後又順延一年，為什麼土增稅減半對房地產造成那麼大的衝擊？
主要原因是土地持續下跌十幾年，市價每年都下跌，但是土地公告現值每年調整，很多人明明含淚賣掉土地，卻被課了一大筆土增稅，久而久之，土地交易有如一攤死水，土增稅減半之後，助長了土地與房地產交易的活絡。
根據信義房屋的統計，○三年成屋買賣比○二年成長三成，而今年二月房市交易量是近七個月來五度創新高；今年一至二月，信義房屋房屋買賣的交易金額達一三○億元，成長了六八％，可說是土增稅減半徵收下最大的受益者。
信義房屋在二○○○年及○一年每股稅後純益（EPS）分別是一‧三元及一‧三三元， ○二年上升為四元，去年約五‧三元，今年很有機會挑戰六元。信義房屋也從九‧六五元的低價，如今一度漲到一○九元，率先創下十倍速的漲幅。
除了土增稅減半徵收外，政府也祭出了多次優惠房貸，從九九年迄今，政府總共祭出了一‧二兆元的優惠房貸，首次購屋者可以使用二‧三一％的優惠房貸；還有青年購屋貸款的一‧五五％及二‧一二五％的輔購住宅貸款。
全球低利政策 推升房地產買氣
其實帶動房地產景氣的最大推手是來自全球的低利率，從二○○○年以後，美國主導十三次降息，美國聯準會（Fed）基本放款利率已降至一％， 台灣的利率也一降再降，很多行庫為了抓住這一波的購屋熱潮，紛紛推出優惠房貸專案，像土銀推出前兩年二‧九％起，第三年再調為四‧五％，上海商銀推出指數型房貸三‧一六％，台新銀行則推出分段式，前兩年二‧五％，大多數銀行的房貸都不及三％。
利率一降再降，對購屋者產生立即而明顯的好處，也就是房屋市場出現十幾年來罕見的「租屋不如買屋」的現象。九○年以後房地產之所以會崩盤，是因為當年房貸利率約七％至八％，但是房價高漲，房屋出現回報率不及一％，買房地產來投資是蝕本生意，因為收到的房租來繳銀行貸款，簡直是九牛一毛。不過利率急降之後，銀行利率不到三％，而房子下跌十幾年，如今房價已不高，買房子租給人家，付銀行貸款利息之後有利，房地產終於出現買房子比租房子划算的現象，這是購屋者搶進的很大誘因。
四是停滯了十幾年的換屋需求被激盪出來了，根據永慶房屋的統計，今年第一季換屋族把握換屋良機進場，換屋比率已達二八‧七％，預計今年將突破三成；換屋族大增，成為成屋市場的主流客戶。
第五項因素是成本推動造成房地產價格的預期上漲，台灣房地產最早出現成本推動式上漲是在一九七三、七四年的第一次能源危機，當時消費者物價年增率在七三年達八‧一六％，到了七四年油價一桶從二‧五九美元飆升到十四‧二五美元，水泥、鋼筋也跟著大暴漲，那一年的消費者物價指數飆升到了駭人的四七‧五％，當年太設推出鳳凰大樓，每坪以九千元推出，沒想到鋼筋一噸漲到二萬多元，水泥也漲到空前天價，當年太設含淚推案，以慘賠收場，不過因為留下不錯的口碑，反而使太設以後推出鳳翔及百吉一炮而紅。
中國需求滾燙 傳產、營建撥雲見日
這一次房地產的景氣又與成本推動有關。這兩年中國需求持續滾燙，鋼價持續上揚，鋼筋的價格一噸從七、八千元飆升到一萬八千元，目前一般工程用量最大的竹節筋，每噸從九五○○元漲到一萬六千元，漲幅高達六八％，水泥每噸由一三五○元漲到二二五○元，水泥價格上漲也牽動預拌混凝土每立方米由一四七○元漲到一六○○元，建材上漲使每坪單價約調升了一成左右。建材上漲，使營建業者為房價上漲提供了更進一步的正當性。
這兩年原物料價格持續上漲，已完全扭轉了過去幾年通貨緊縮的陰影，而房地產上漲的預期心理，更增強了房市回升的信心。過去在房地產跌價的時代，今天不買，明天鐵定更便宜，因此，房價即使再低，購屋意願仍然不大。現在這個心理預期轉化為今天不買，明天會更貴，房地產的買氣自然而然地被激盪出來。
第六個因素是從九○年之後，亞太區的房地產從日本領跌，台灣跟進，一直到九七年的香港吹起了大泡沫，從九○年以來，日本的房地產整體跌幅達七五‧三％，香港則下跌七○‧五％，造成超過十萬人出現負資產的現象，台灣的房地產整體跌幅約五○％至六○％之間。
信義房屋在二○○○年及○一年每股稅後純益（EPS）分別是一‧三元及一‧三三元， ○二年上升為四元，去年約五‧三元，今年很有機會挑戰六元。信義房屋也從九‧六五元的低價，如今一度漲到一○九元，率先創下十倍速的漲幅。
除了土增稅減半徵收外，政府也祭出了多次優惠房貸，從九九年迄今，政府總共祭出了一‧二兆元的優惠房貸，首次購屋者可以使用二‧三一％的優惠房貸；還有青年購屋貸款的一‧五五％及二‧一二五％的輔購住宅貸款。
全球低利政策 推升房地產買氣
其實帶動房地產景氣的最大推手是來自全球的低利率，從二○○○年以後，美國主導十三次降息，美國聯準會（Fed）基本放款利率已降至一％， 台灣的利率也一降再降，很多行庫為了抓住這一波的購屋熱潮，紛紛推出優惠房貸專案，像土銀推出前兩年二‧九％起，第三年再調為四‧五％，上海商銀推出指數型房貸三‧一六％，台新銀行則推出分段式，前兩年二‧五％，大多數銀行的房貸都不及三％。
利率一降再降，對購屋者產生立即而明顯的好處，也就是房屋市場出現十幾年來罕見的「租屋不如買屋」的現象。九○年以後房地產之所以會崩盤，是因為當年房貸利率約七％至八％，但是房價高漲，房屋出現回報率不及一％，買房地產來投資是蝕本生意，因為收到的房租來繳銀行貸款，簡直是九牛一毛。不過利率急降之後，銀行利率不到三％，而房子下跌十幾年，如今房價已不高，買房子租給人家，付銀行貸款利息之後有利，房地產終於出現買房子比租房子划算的現象，這是購屋者搶進的很大誘因。
四是停滯了十幾年的換屋需求被激盪出來了，根據永慶房屋的統計，今年第一季換屋族把握換屋良機進場，換屋比率已達二八‧七％，預計今年將突破三成；換屋族大增，成為成屋市場的主流客戶。
第五項因素是成本推動造成房地產價格的預期上漲，台灣房地產最早出現成本推動式上漲是在一九七三、七四年的第一次能源危機，當時消費者物價年增率在七三年達八‧一六％，到了七四年油價一桶從二‧五九美元飆升到十四‧二五美元，水泥、鋼筋也跟著大暴漲，那一年的消費者物價指數飆升到了駭人的四七‧五％，當年太設推出鳳凰大樓，每坪以九千元推出，沒想到鋼筋一噸漲到二萬多元，水泥也漲到空前天價，當年太設含淚推案，以慘賠收場，不過因為留下不錯的口碑，反而使太設以後推出鳳翔及百吉一炮而紅。
中國需求滾燙 傳產、營建撥雲見日
這一次房地產的景氣又與成本推動有關。這兩年中國需求持續滾燙，鋼價持續上揚，鋼筋的價格一噸從七、八千元飆升到一萬八千元，目前一般工程用量最大的竹節筋，每噸從九五○○元漲到一萬六千元，漲幅高達六八％，水泥每噸由一三五○元漲到二二五○元，水泥價格上漲也牽動預拌混凝土每立方米由一四七○元漲到一六○○元，建材上漲使每坪單價約調升了一成左右。建材上漲，使營建業者為房價上漲提供了更進一步的正當性。
這兩年原物料價格持續上漲，已完全扭轉了過去幾年通貨緊縮的陰影，而房地產上漲的預期心理，更增強了房市回升的信心。過去在房地產跌價的時代，今天不買，明天鐵定更便宜，因此，房價即使再低，購屋意願仍然不大。現在這個心理預期轉化為今天不買，明天會更貴，房地產的買氣自然而然地被激盪出來。
第六個因素是從九○年之後，亞太區的房地產從日本領跌，台灣跟進，一直到九七年的香港吹起了大泡沫，從九○年以來，日本的房地產整體跌幅達七五‧三％，香港則下跌七○‧五％，造成超過十萬人出現負資產的現象，台灣的房地產整體跌幅約五○％至六○％之間。
不過在九○年代，英國房地產平均漲幅超過二○○％，愛爾蘭漲幅更是超過三倍，澳洲與紐西蘭地區平均漲幅超過一‧八倍，法國漲幅超過一倍，美國也有一‧五倍的漲幅。全球房地產只有日本、香港、台灣出現逆勢下跌的情形，由於基期相對較低，再加上八○年代的泡沫已清除得差不多，終於出現難得一見的反彈契機。
以日本為例，日本的地產過去十幾年跌幅高居全球之冠，但○三年日本地產分類指數從三八○‧九一點，如今已上漲到八八三‧五三點，房地產分類指數上漲了一倍多，像大京不動產、三井住友、三菱不動產等都有數倍漲幅。香港地產分類指數也從八七三二點漲到一八三九七點，也有上倍的漲幅，亞太區的房地產包括泰國、南韓都有亮麗的表現。
台灣從去年以來，地產分類指數從五十六點漲到二一六點，漲幅更是高居全亞洲之冠，過去淪為雞蛋、水餃股的營建股，如今紛紛大翻身，像是代表高雄不動產的京城建設，一年多前只有五‧七元，如今暴漲到七十二‧五元，漲幅達十一‧七一倍；而代表台中地區的櫻花建設減資前只有一‧二三元，如今漲到二十一元，足足漲了十六倍。從去年以來，國揚建設從二‧七元漲到十五‧五元，上漲四七四％，日勝生活從五‧八五元漲到三十九‧五元，上漲五七五％，宏盛建設從三‧七一元漲到二十七元，大漲六二七％，宏普從四‧二元漲到三十二‧五元，也是大漲了六七三％，昔日雞蛋、水餃股，如今都變成高價股。
這兩年資產泡沫的病況已逐漸解除，資產價值回升，也使得銀行在打銷一‧二六兆元呆帳之後生機活現，昔日台灣只有靠電子業一枝獨秀撐腰，如今傳統產業有中國需求為後盾，成為台灣的第二隻腳，現在房地產景氣復甦，資產價值重現，銀行業也紅光滿面，台灣的產業結構出現罕見的三足鼎立局面。
有了內需產業抬頭當後盾，今年台灣預估經濟成長率可達四‧七四％，其中過去貢獻國內生產毛額（GDP）逾七成以上的外銷產業，今年只貢獻一‧○三％； 而內需產業今年會貢獻三‧七一％，可以想見今年內需產業復甦的力量會大過外銷產業，股市的金融、營建、傳產股的活力也遠勝於電子股，其道理就在這裡。
以日本為例，日本的地產過去十幾年跌幅高居全球之冠，但○三年日本地產分類指數從三八○‧九一點，如今已上漲到八八三‧五三點，房地產分類指數上漲了一倍多，像大京不動產、三井住友、三菱不動產等都有數倍漲幅。香港地產分類指數也從八七三二點漲到一八三九七點，也有上倍的漲幅，亞太區的房地產包括泰國、南韓都有亮麗的表現。
台灣從去年以來，地產分類指數從五十六點漲到二一六點，漲幅更是高居全亞洲之冠，過去淪為雞蛋、水餃股的營建股，如今紛紛大翻身，像是代表高雄不動產的京城建設，一年多前只有五‧七元，如今暴漲到七十二‧五元，漲幅達十一‧七一倍；而代表台中地區的櫻花建設減資前只有一‧二三元，如今漲到二十一元，足足漲了十六倍。從去年以來，國揚建設從二‧七元漲到十五‧五元，上漲四七四％，日勝生活從五‧八五元漲到三十九‧五元，上漲五七五％，宏盛建設從三‧七一元漲到二十七元，大漲六二七％，宏普從四‧二元漲到三十二‧五元，也是大漲了六七三％，昔日雞蛋、水餃股，如今都變成高價股。
這兩年資產泡沫的病況已逐漸解除，資產價值回升，也使得銀行在打銷一‧二六兆元呆帳之後生機活現，昔日台灣只有靠電子業一枝獨秀撐腰，如今傳統產業有中國需求為後盾，成為台灣的第二隻腳，現在房地產景氣復甦，資產價值重現，銀行業也紅光滿面，台灣的產業結構出現罕見的三足鼎立局面。
有了內需產業抬頭當後盾，今年台灣預估經濟成長率可達四‧七四％，其中過去貢獻國內生產毛額（GDP）逾七成以上的外銷產業，今年只貢獻一‧○三％； 而內需產業今年會貢獻三‧七一％，可以想見今年內需產業復甦的力量會大過外銷產業，股市的金融、營建、傳產股的活力也遠勝於電子股，其道理就在這裡。
