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金融管制壓低生活品質 P.12

金融管制壓低生活品質 P.12

近來與金融市場相關的報導,似乎都把全球的財富增減,與美國的房地產市場綁在一起。市場認為,一旦美國房市崩跌,美國消費者便得勒緊褲腰帶、看緊荷包,節省度日;因為美國消費支出是全球經濟成長火車頭,火車頭不動了,實在很難想像全球經濟要去哪裡尋找下一個成長動力。

市場憂慮的,當然是美國消費者借錢借過頭了,房屋貸款已經借到頂了,萬一房價跌破貸款金額,那貸款人的代誌就大條了;遮風蔽雨的小屋,極可能變成生活壓力的主要來源。由於美國不動產價格累積漲幅已大,就算房價沒崩盤,也似乎難以避免明顯下跌的趨勢。 不過,以上好像是以三十年前的房市結構所做的分析,而忽略了當今不動產借貸市場的變化。 這些年來,金融市場進步神速,成熟度及深度都非往昔所能比擬,甚至已永久性地改變不動產的相對價值。 就過去的環境來說,以不動產作為投資工具是相當不明智的選擇,投資人因而興趣缺缺。不過台灣的朋友可能很難接受這樣的說法,因為「有土斯有財」的觀念已經深植人心。 就變現性而言,不動產是流動性最差的投資工具之一。在景氣欠佳的年代裡,街頭巷尾張貼了大量的「售」字紅色廣告及招牌;這些廣告可能一貼就從年頭到年底,甚至到了紙張斑駁、字跡難辨,房子還是求售無門,可是,房子的貸款利息卻一毛也不能少繳。 不過新式金融工具,如抵押貸款證券化或資產證券化等商品,發展日益成熟,提供消費者新的借貸模式,可以將不動如山的房子,轉換成流動性資產;也就是說,消費者可以隨心所欲買進及賣出房地產。這些金融工具增加了房子的流動性,房價並因此而「長期性」地被推高。 拿黃金來作比方,黃金具保值功能,易於儲存,交易也相當活絡,因此黃金的價值永遠比其他欠缺這些功能的金屬價格來得高。房地產亦是如此,一旦流動性增加,房價也將隨之推升。 英國和澳洲不動產市場在飆漲一段時間後,並未如過去慣見出現崩跌的現象,其原因也在於流動性提高。現已成為花旗集團一員的昔日債市大亨所羅門兄弟,於一九八○年代率先倡導新型金融工具時,那些飽受房價狂漲壓力的國家,也很早就接受美國金融改革技術。 美國房屋抵押貸款金額占GDP(國內生產毛額)比重,從九○年代四四%,成長至目前的六四%,所有人都擔心持續上升的趨勢。不過英國的狀況也不遑多讓,其比率與美國相當,澳洲也幾乎來到相似的水準。 在歐陸國家中,荷蘭的資本市場是最先進的,其房貸占GDP比重更從九○年的四二%,約與美國起漲前的水準相當,直飆至一○○%。西班牙則是漲幅最高的國家,自九○年開始至今的十六年內,抵押貸款占GDP比重大幅成長三倍。 荷蘭和西班牙是金融市場最開放、最自由化及證券法規鬆綁最積極的兩個歐陸國家,這對提高自有住宅率具有很大的助益。美國自有住宅率為六四%,不過有趣的是,義大利的自有住宅率為全球最高,與台灣的九成相當,但房屋貸款金額占GDP比重卻僅有一三%,是全球最低的。 因而幾乎所有歐洲有頭有臉的大銀行,尤其是荷蘭及西班牙銀行業者,爭先恐後想要購併義大利的銀行,因為該國房貸市場的未來成長空間極大。 住宅抵押貸款證券化的革命性發展,造成兩個非常顯著的結果。首先,房價因此永久性地增值,不再出現暴跌的現象。最近美國的房價下挫,最後可能證明,這只是逢低買進的好時機,而不是當前眾人所預測的,大幅崩跌的開始。 其次,美國消費者受惠於房貸證券化商品,而提高改善生活品質的能力;甚至是所有具有先進資本市場國家的消費者,也都享受到這樣的好處。所謂生活品質的提高,不單單只有滿足消費欲或購物狂這般膚淺的定義,還包括了增加出門旅遊的次數、提供子女較佳的教育資源,或是有能力提早退休等,這些都扎扎實實地改善了生活素質。 根據統計數字觀察,台灣的房屋抵押貸款占GDP比重為三七%,是亞洲最高的國家之一;韓國只有一三%、印度更只有四%,而中國的該項數據仍微不足道。不過,台灣的自有住宅率相對高於前述國家,因此不論與先進國家或亞洲開發中國家相比,台灣的抵押貸款比重都不算高。 如果我們仍對美國民眾過度舉債消費而感到憂心忡忡,那麼,別忘了最近美國所舉行的期中選舉(也就是兩次總統大選之間的選舉)結果,可能會對美國利率造成明顯的衝擊。 布希政府花錢如流水,自六○年代中期詹森總統以降,美國花錢最凶的總統,布希拔得頭籌,這個頭銜可不怎麼光彩。 此番在共和黨失去參眾二院多數黨的地位後,布希政府將無法再任意浪擲銀兩。更諷刺的是,雖然共和黨老在指責民主黨是「增稅花錢」的政黨,但過去二十年來,政府最大的預算赤字,卻總是出現在共和黨的主政時期;而民主黨在柯林頓當家年代,政府預算甚且還出現黑字(歲計剩餘)。 美國利率政策會出現變化,主要是總統所屬政黨無法掌控國會多數席次,這與台灣的現狀如出一轍,行政權與立法權分別由不同的政黨所掌控,預算的執行率將明顯下滑;說白話一點就是,政府花錢不再像過去那麼容易了。再加上民主黨國會力量大增後,自伊拉克撤軍的可能性日高,這個錢坑也會愈縮愈小。因此在民主黨勝選後,未來美國政府花的錢沒以前多,市場資金排擠效應降低,美國利率便有可能開始走跌。 所以,我們先前對美國不動產市場的不安,可能是過慮了。與其指責美國消費者揮霍無度、不知儉省,不如羨慕他們可以有效提升生活品質。台灣近年雖然努力推動資產證券化,如不動產投資信託(REITs)及不動產資產信託(REATs),但至今普及率仍有限,成效不彰,這才是我們該憂心的。 當前台灣銀行業不但過度競爭,還得面臨日本模式的利率走勢,銀行的房屋貸款業務幾乎無利可圖。別以為銀行沒賺錢,消費者就可以嘗到甜頭;如果房貸業務毫無利潤,銀行不但會減少新成屋貸款的業務量,就連承作二胎、三胎的貸款業務也意興闌珊,受影響最大的,還是消費者。銀行本身當然也好過不到哪裡去,不但無法提升業務的穩定度,還會增加金融產業的系統風險。 台灣政府對銀行的過度監管,造成銀行無法創造穩健的獲利結構,光憑銀行的自有資本,根本不足以因應金融危機。所幸,未來台灣在新種金融商品,及利潤較高的金融業務上,有滿大的發展空間。更重要的是,台灣還有一個力量更大、追求更安樂生活環境的潛在消費族群亟待開發。這是金融業者,甚至是台灣經濟成長之所繫。 如果台灣希望減少對國外市場的依賴程度,提高本身經濟的獨立性和自主性,那麼,發展一個強勢的國內消費市場,將是最有效,也是最穩當的方式。

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