倫敦《金融時報》首席經濟評論家Martin Wolf日前為文表示，他在一九八四年以十萬英鎊買下的倫敦住所，如今漲價約達十倍。他認為自己是坐享其成，因為房價增值完全來自別人在經濟上的努力成果，加上土地開發受到管制，以及偏低的財產稅與房屋交易利得免稅所致。
Martin Wolf認為，政府對勞動或資本所得課稅，足以減少勞動和資本供給。但土地供給不會因課稅而減少，所以政府對不動產交易利得課稅，可以在無損經濟活動下，從地主手中移轉不勞而獲的增值利得，也可抑制房價上升。
前述Martin Wolf的觀點，對國人應該不陌生。因為他與孫中山先生主張的土地漲價歸公理念相似。不過，孫中山先生對於土地要如何漲價歸公，並無具體主張。他的追隨者則設計了今天的土地增值稅制度，作為漲價歸公的手段。然而土地增值稅要能落實漲價歸公，稅率必須訂為一○○％，而且土地公告現值必須改成以市價計算。
目前台灣的土地增值稅率最高只有四○％，而且公告現值往往遠低於市價。所以土地漲價歸公的部分很少，大部分都歸入私人口袋。孫中山先生的理想仍然是空中樓閣。這倒不是孫中山先生的信仰者不曾盡力，因為台灣的土地增值稅最高稅率，過去曾經達八○％，只是稅率過高難以維持，最後落得節節下降。
為什麼過高的稅率難以維持？有錢人的政治影響力大也許是因素之一，但最重要的因素恐怕是高稅率不敵經濟現實。試想如果稅率真的訂在一○○％，以Martin Wolf的個案為例，他在持有房地產與否上，將會面臨兩種選擇：即選擇持有價值一百萬英鎊的房子，或選擇出售並繳稅後持有十萬英鎊。正常情況下，即使他已經沒有居住需要，恐怕也會選擇惜售。
這就是課稅產生的「閉鎖效果」。土地供給固然不會因課稅而減少，但土地交易流通卻會因而萎縮。增值稅率越高，交易流通越少，資源不能有效利用的問題也越嚴重。閉鎖效果限制了土地增值稅的漲價歸公能力，也限制了它抑制房價的能力。
其實，只要土地私有制存在，土地漲價歸公就不免流於清談。房地產價格上升或許可以合理化，但終究不能完全避免。那麼高房價為都市中低收入者帶來的居住與分配問題，要如何解決？
創造雙元的不動產制度，也就是在土地私有制外，建立類似英國或新加坡等國家的「公屋」制度，或許比我們繼續在漲價歸公政策上鑽牛角尖，應該切實可行。
