實價課稅和奢侈稅相較，前者是按房地產交易利得高低課稅，後者是按持有期間是否超過兩年而課稅。無論從政策公平性與長期有效性而言，兩者都是優劣立判。
近年實價課稅的民意支持度快速攀升，其實和北台灣房價高漲引起的貧富對立有關。
為了抑制房地產價格持續上升，政府於半年前開徵奢侈稅。目標是針對房地產持有不到兩年的交易賣方，不論交易盈虧，一律徵收交易價格一五％的租稅。結果房市交易驟減，只是房價並未明顯下跌，而且當初估計每年增加一五○億元的稅收，如今也寥寥可數。這是什麼道理？
原因是奢侈稅宣布開徵後，房地產持有不到兩年的投資或投機者，為了規避租稅，傾向延長持有期間至兩年後再出售。於是房地產市場供給減少，自然產生推升房價的效果。
所以奢侈稅是兩面刃。在政府宣布課徵奢侈稅到實際開徵的期間內，它或許有遏止市場投機，穩定房價作用。可是奢侈稅開徵後，市場供給減少，反而使得房價不易下跌。故奢侈稅只有穩定房價的一次（one shot）效果，沒有持續效果。這是大多數租稅制度成熟的國家，不會採行奢侈稅作為穩定房價政策工具的原因。
反觀不動產交易按照實際價格課徵所得稅，則是租稅制度成熟國家的普遍規定。因為它貫徹了「有所得才要繳稅，所得越多則繳稅越多」的公平原則。在房價高漲下，從房地產交易中獲得漲價利益越高的投資或投機者，所繳納的租稅必然也越多。它能有效緩和房價上升造成的社會對立。
其次，實價課稅和奢侈稅相較，前者是按房地產交易利得高低課稅，後者是按持有期間是否超過兩年而課稅。無論從政策公平性與長期有效性而言，兩者都是優劣立判。
有一種說法認為，北台灣地區因為房價高漲，或許有採取實價課稅的需要；但中南部地區房價低迷，若採取實價課稅，則無異使不動產市場雪上加霜。
這個論點乍聽之下似乎有理。因為在土地公告現值偏低下，改按實價課稅會導致稅基擴大，勢必加重租稅負擔。但事實未必如此，因為在總稅收維持不變下，稅基擴大也會帶來稅率向下調整的空間。
如果稅率調整至總稅收不變，則採取實價課稅，將使房價高漲地區的稅負相對提高，則房價低迷地區的租稅負擔，反而因此降低。
實價課稅既然是潮流趨勢，則為了稅制合理化，社會沒有理由抗拒。政府的改革能力，才是成敗的關鍵。
（本專欄隔周刊出）
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