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奢侈稅不如實價課稅

奢侈稅不如實價課稅

林全

房地產

783期

2011-12-22 14:27

實價課稅和奢侈稅相較,前者是按房地產交易利得高低課稅,後者是按持有期間是否超過兩年而課稅。無論從政策公平性與長期有效性而言,兩者都是優劣立判。

立法院日前通過的「居住正義」法案,雖然沒有納入不動產交易按實價課稅規定,但畢竟建立了實價登錄制度的法律基礎。這對不動產交易透明化,應該極具幫助。接下來的社會關注焦點,仍將集中在不動產實價課稅方案何時實施?以及如何實施?

近年實價課稅的民意支持度快速攀升,其實和北台灣房價高漲引起的貧富對立有關。

為了抑制房地產價格持續上升,政府於半年前開徵奢侈稅。目標是針對房地產持有不到兩年的交易賣方,不論交易盈虧,一律徵收交易價格一五%的租稅。結果房市交易驟減,只是房價並未明顯下跌,而且當初估計每年增加一五○億元的稅收,如今也寥寥可數。這是什麼道理?

原因是奢侈稅宣布開徵後,房地產持有不到兩年的投資或投機者,為了規避租稅,傾向延長持有期間至兩年後再出售。於是房地產市場供給減少,自然產生推升房價的效果。
所以奢侈稅是兩面刃。在政府宣布課徵奢侈稅到實際開徵的期間內,它或許有遏止市場投機,穩定房價作用。可是奢侈稅開徵後,市場供給減少,反而使得房價不易下跌。故奢侈稅只有穩定房價的一次(one shot)效果,沒有持續效果。這是大多數租稅制度成熟的國家,不會採行奢侈稅作為穩定房價政策工具的原因。

反觀不動產交易按照實際價格課徵所得稅,則是租稅制度成熟國家的普遍規定。因為它貫徹了「有所得才要繳稅,所得越多則繳稅越多」的公平原則。在房價高漲下,從房地產交易中獲得漲價利益越高的投資或投機者,所繳納的租稅必然也越多。它能有效緩和房價上升造成的社會對立。

其次,實價課稅和奢侈稅相較,前者是按房地產交易利得高低課稅,後者是按持有期間是否超過兩年而課稅。無論從政策公平性與長期有效性而言,兩者都是優劣立判。

有一種說法認為,北台灣地區因為房價高漲,或許有採取實價課稅的需要;但中南部地區房價低迷,若採取實價課稅,則無異使不動產市場雪上加霜。

這個論點乍聽之下似乎有理。因為在土地公告現值偏低下,改按實價課稅會導致稅基擴大,勢必加重租稅負擔。但事實未必如此,因為在總稅收維持不變下,稅基擴大也會帶來稅率向下調整的空間。

如果稅率調整至總稅收不變,則採取實價課稅,將使房價高漲地區的稅負相對提高,則房價低迷地區的租稅負擔,反而因此降低。

實價課稅既然是潮流趨勢,則為了稅制合理化,社會沒有理由抗拒。政府的改革能力,才是成敗的關鍵。
(本專欄隔周刊出)

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