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不動產的最大危機就是不動

不動產的最大危機就是不動

黑傑克

名人專欄

908期

2014-05-15 13:06

在政策上受到打壓,資金氾濫的大好時機已過,不動產缺乏繼續大漲的動能。但,政府真的希望不動產崩盤嗎?不見得!

幾周前談過房地產的展望,以台灣的狀況來說,不動產的最大危機就是不動,成交量萎縮。至於價格大回檔的期待,很難實現。

看空者最大的憑恃來自於貨幣政策的轉向,因為景氣看來在好轉中,央行的任務不再是救生員,不必再無止盡地印鈔票,甚至要從市場上把過剩的錢收回,讓利息回升到比通貨膨脹率更高的正常水準。

這是操作過無數次的作業模式,也寫在教科書裡,不需要特異功能就能做完這分析。不管是主效應,還是次級效應,總之對於用資金堆起來的不動產市場,就是不好,也是房地產空軍的重磅炸彈。

不只資金展望不利,政府官員談到不動產就跟蛇蠍一樣,恨不得把房價打到十年前的水準。原本最會漲的香港、中國,也和台灣一樣,推出一個又一個打房政策,在政府強力打壓下,終於在過去幾個月,出現局部性的回檔,但遠遠沒有到全面整理的地步。

政府真的希望不動產崩盤嗎?不見得!

高漲的房價造成民怨,基於選票,不能不處理。可是如果讓房價硬著陸的話,可能會製造更大的禍害。如果漲幅與經濟成長率,與國民所得的增長維持適當的正比例,通常是可接受的。但是房價漲幅遠勝過其他經濟指標,讓社會的資源過度往這產業集中,影響的整體平衡發展,就要被警示。當下台灣的不動產,處於警示再警示。

由於不動產不是一般性的財富,還有居住的實用功能與社會地位的象徵意義,所以行情不會只受經濟性因素影響。也就是緊縮的貨幣政策,看漲的利率,理論上會打殘房市,但實務上卻不見得。

以過去的經驗,類似歐、美在二○○八年之前的實例,因為房價上漲,導致建商與投資者過度積極操作,最後無以為繼,造成泡沫破滅,這是最常見的崩盤。不只不動產這樣,也適用其他產業。


動能不足 但不會立即摔倒


台灣都會區的房價高漲,並沒有過度的槓桿融資。在奢侈稅實施之前,金融機構就已經對土地買賣的融資進行限制。業者信用擴張有限,投資者也一樣。像那位被央行點名,從銀行借錢買了很多戶帝寶的大戶,新聞曝光後,很快就拿現金償還,解決這個公關問題。在三、五年內,這行業會被壓抑,但是沒到破滅的地步。

另外一個可能摧毀不動產的因素,是其他產業發生嚴重衰退,導致業主必須處分不動產來換救命的現金。○九年全球不景氣,以外貿為主的中國溫州地區,許多工廠面臨倒閉危機,只好緊急處分不動產。因此成為中國最早出現房價崩盤,地方金融機構嚴重的壞帳危機。由於當前的景氣處於上升階段,出現嚴重產業衰退的機率不高,不至於吞噬不動產當祭品。

整個說來,在政策上受到打壓,資金氾濫的大好時機已過,不動產缺乏繼續大漲的動能。但財務槓桿不嚴重,又沒有外患,不動產就是不動,倒沒有立刻摔倒的危險。

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