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房價下修、為何租金連年上漲?學者曝兩大原因

房價下修、為何租金連年上漲?學者曝兩大原因

黃健誠

字媒體

達志

2019-04-18 16:43

近年來,雖然房市價格下修,但對於租屋族來說卻非常無感,日前行政院主計總處公布最新的租金指數,已連續第51個月上漲,為什麼會產生「房價下修、租金上漲」的怪現象,景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出兩個可能性,一為越來越多人無法超越購屋門檻,被逼到租屋市場,造成租屋需求快速增加;另一則為房東為租金價格的主宰,因此他們隨著自己認定的通貨膨脹,調升房租。

章定煊針對租金指數連漲51個月發表看法,他表示,「房價下修租金卻上漲」的第一個可能性是,租買問題在台灣是假議題,因為台灣人唯一選擇就是買屋,買不起的才會租屋,而租屋需求遠比帳面上的數字大得多,因為許多人租屋不報稅、也不報戶籍,官方無法掌握租屋人口的狀況,而租屋的情況有點像劣等財,所得越低需求越高,越來越多人被逼到租屋市場,需求增加後,逼升租金指數。

 

另一個可能則是因為房東在房租價格制定上有主宰權,房東隨著自身感受到的通貨膨脹,逐步調升房租,且很少租約會明訂隨物價指數調漲租金,因此租金漲幅還是以房東感受為主。

 

房租狂漲「租不如買」?

 

不過隨著房價越來越高,就算勉強跨過購屋門檻,負擔也越來越重,章定煊對於是否要租屋還是買屋的選擇也做出分析,他指出,以財務面來看,增值權讓房地產成為國人最愛的投資工具,在有房屋貸款的情況下,房地產投資具有高度槓桿操作,以貸款8成來看,報酬率會放大5倍,近10年台灣房價上漲一倍以上,對於及早進場者,報酬率是500%,但過去台灣人多、錢多、經濟情況成長的情況不再,從2015年至今,有些地方的房價下跌20%,以5倍槓桿來看,這些購屋者早已賠光自備款,許多屋主成為屋奴,但對租屋者而言,雖無法享受房屋增值的利益,但也迴避房價下跌的風險。

 

從社會面來看,章定煊則指出,自有房屋者會與住家附近的周邊環境建立穩定的長期關係,但對租屋者來說,一旦房東不租了,就必須在一兩個月內找到新的租屋,斷絕與舊屋的環境連結,再去適應新環境,猶如比輪迴還痛苦,偏偏每兩三年都要經歷一次,但若是碰上惡鄰居、附近設了焚化爐或是八大行業,都可以輕易迴避,不像自有房屋者,必須痛苦忍受,求助無門。

 

章定煊也說,最難克服的問題是階級性,台灣社會將自有住宅視為事業有成的象徵,對於無自有住宅者給予一事無成的標籤,40歲以後若還是沒有自有住宅,隱形的壓力更是直線上升。但時代正在改變,租屋與擁屋的利弊正在拉近,不要因為非買屋不可,而去承受過大、過長的財務負擔,或是硬去買下環境欠佳的房屋。

 

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