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賣百萬車位,竟繳86萬稅金?房地合一必知的三件事

許雅綿

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達志

2019-04-23 16:33

出售房地的所得,該申報併入綜合所得稅,還是房地合一稅?很多民眾仍傻傻搞不清楚。

為了避免因沒有釐清稅法相關規定,造成補稅加罰的窘境,以下就列出房地合一稅,民眾最常忽略的三件事。

 

一、「車位」也屬房地合一課稅範圍!

 

台北國稅局官員分享,有民眾於2017年6月以140萬元取得車位,並在2018年1月以250萬元價格出售,由於因誤認這筆所得是併入綜所稅,隔年5月再報稅即可。

 

但實際上,出售車位是房地合一課稅範圍,依規定要在完成移轉登記日後30天內,主動申報繳納房地合一稅

 

該名民眾在移轉登日後一、兩個月後,收到國稅局的通知函才發現,原來「車位」屬房地合一課稅範圍。依照房地合一稅率,持有不到一年出售,要課45%的最高稅率〈詳下圖〉,若再加上逾期繳納的罰款,該名民眾最後補稅加上1倍的罰緩,共繳了86萬元的稅金,得不償失。

 

房地合一稅稅率認定。

 

根據規定,2016年1月1日以後取得的房屋、土地〈含停車位〉,或交換於2016年1月1日以後取得〈例如繼承或受贈取得〉,在2016年1月1日以後出售者,都屬房地合一的課稅範圍。

 

要注意的是,安侯建業會計師事務所協理陳信賢表示,預售屋的買賣,不算在房地合一稅的課稅範圍,因預售屋在稅法規定上,不屬於不動產,是屬於「權利」,即建案完工後,給買方過戶的「權利」。

 

所以在建案完工前,將預售屋出售,是屬於財產權利的交易,要納入綜所稅申報,而非房地合一稅。

 

二、出售房地有無獲利,都要申報!

 

由於房地合一稅,民眾漏申報的情形很普遍,根據中區、北區和高雄國稅局等內部觀察,在申報部分,民眾最常犯的錯誤,就是誤以為出售房屋或土地若有「虧損」,沒有應納稅額就無須申報,其實這是錯的!

 

財政部北區國稅局官員提醒,即便出售時有虧損,也要在所有權移轉登記次日起30天內申報,以免受罰。

 

此外,民眾也常誤認「交換」無須申報,其實房屋或土地與他人交換,還是屬於房地交易,應辦理申報。

 

舉例來說,林小姐和鄰居交換2018年2月間買進的車位所有權,因2016年1月1日後交換車位、房屋或土地,都要依照公告現值計算交易所得或損失,所以依規定林小姐是要辦理申報的。

 

一般而言,除了出售的土地,符合農業發展條例第37條及第38條之1規定「得申請」不課徵土地增值稅的土地,免納房地合一稅。不然原則上,個人出售符合房地合一課稅範圍的房地,都應依規定辦理申報。

 

要留意的是,不少民眾都認為,個人出售農地就可以免納房地合一稅,但實務申請上,除了應取具「農業用地作農業使用證明書」外,還須符合經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」者,才有符合免納房地合一稅的規定。

 

三、出售房地的仲介費、廣告費等,也能列費用減除?

 

根據財政部規定,個人出售房屋、土地所得的計算方式為「交易時的成交價額-原始取得成本-因取得、改良及移轉而支付的費用」。

 

在取得成本、費用減除上,陳信賢表示,可減除的取得成本,須為購入房屋、土地移轉前的必要支出,例如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費和仲介費等。

 

至於費用部分,指的是出售房屋、土地所支付的必要費用,如仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等,只要提出憑證、證明文件者,都可減除;若無法提出證明文件,則按成交價的5%計算費用。

 

財政部中區國稅局內部就指出,民眾最常誤將水電瓦斯費、管理費、房貸利息、土地增值稅及房屋稅,或是將誤將交易〈出售〉時所支付的不相關費用,列為可減除的成本或費用,提醒民眾要留意,以免申報錯誤。

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