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張義權:低利率就能投資房地產? P.61

張義權:低利率就能投資房地產? P.61

十年前我在教學生估價計算收益還原法時,怎麼算都是「錢應存在銀行」,因為除非是很好的黃金店面,才會有和定存相當的報酬率,否則房地產的平均投資報酬率僅為定期存款的三分之一到四分之一。

但最近又重新演算,買屋出租的報酬率已經和銀行定存不相上下,從去年十二月起,與大華不動產往來很久的製造業,下游廠商的貨款擔保估價案件持續增加,而且一改過去以定存做為擔保,而改以不動產,這是利率降低導致不動產投資報酬率與銀行存款利率接近的結果。

房地產近來的另一個現象,是知識經濟的開始應用。過去介紹房地產的效用,是指區位、產品、建材等,但是近年國內外案例卻顯現「軟體」逐漸影響房價,我叫它「知識房地產」,「誰」蓋這幢房子很重要,這個工作團隊的素養、專業知識、規畫呈現的建築氣質與理念等無形的精神,已經影響房地產價格的漲跌,因此馬年開始的房地產全新走向,是朝不動產知識經濟的範疇上發展。

更重要的新商機,則來自於維修。台灣建築結構的使用年限約五十年,其中使用設施的耐用年限通常只有二十年,台灣房地產興建期間大都在民國六十年到八十年,現在這段期間已經過了,房地產開始走入二十到三十年使用整理維護的商機期間。 馬年之後,尤其加入世界貿易組織( WTO )的台灣房市焦點,會在建築物的管理維護與整建上。


農地釋出改變了房地產生態

未來房地產一定要兼具三種條件:第一是由保值投資轉到需求功能面;第二是安全性,最重要的是消防、逃生與避難等;第三則是舒適性。建築投資業者必須針對這三種條件發揮,因為在價格破壞下,金字塔形的客戶將愈來愈少。

靠買房子做為投資理財的時代已經過去,應從實用性資本財的角度切入,講究功能安全舒適,而且對房屋要學會保養維護,因此房地產在馬年將走上已開發國家市場的狀況,業者仍有春天在,但要以實用性資本財角度進行開發投資。

至於 WTO 與兩岸關係對房地產的影響,我則持審慎樂觀態度, 因為外資不可能突然大量進入台灣房市,即使是中資,也僅會對辦公與自住兩用房地產有所需求,或是對休閒旅遊不動產感到興趣,這是榮景可期之處。

然而由此延伸出房地產的另一項負面效應, 即加入 WTO 之後台灣的農產品產值會大量減縮,對農地需求會降低。台灣三百六十萬公頃土地中,農地占了九十萬公頃,以登記比率來看,實際上農地不是占台灣土地的四分之一,而是二分之一,因為現有登記土地占總土地面積的五四%,其餘是中央山脈等土地,預料將會有很多農地湧向建築領域,包括住宅、休閒旅遊等。


不要被低利率沖昏了頭 防貸宜控制在收入三成以下

此外,市場區位生態也因農地釋出而改變,過去郊區不能建築房屋,但現在卻有不少以農舍為名的別墅出現,最小的建築面積是○.二五公頃,這類的農地一坪約二、三萬元,連土地在內,花個一、二千萬元,就能擁有一幢非常漂亮的別墅,加上台灣交通與公設均屬便利,因此未來台灣將如同國外,走上中產階級以上者住郊外,這是另一種市場的出現。

我有一位在台北上班的律師朋友,他跑到花蓮買了幢一千萬元、但台北至少要三千萬元的房子,他上班的方式則是坐飛機,每月機票錢三萬二千元,算一算還滿划算的。 由於農地壓力太大,除了少數可以對抗 WTO 的農民得以生存外,我估計「農地農用」的政策限制,在二○○四年時可能會放寬,而且留農的都是老農民,轉業最簡單的方式就是賣土地蓋房子。

至於利率這麼低了,可以進場買房子了嗎?即使利率降到零,也要考慮房屋持有成本、折舊與機會成本,如果是貸款買屋,哪怕利率再低,也要考慮未來償還的負擔。基本上,一個家庭用在居住上的開銷,最好控制在家庭穩定月收入的三成以下,否則生活品質會被排擠壓縮,千萬不要被低利率沖昏了頭!

至於買屋出租,如果不是以貸款買屋,這是可以考慮的投資方向,只是處理租賃最好委託專業管理,自行處理很容易得不償失。經建會正在研擬不動產租賃管理條例,將公平對待房東與房客,讓台灣的租賃市場由散戶走入法人市場,並鼓勵保險業買進不動產轉做租賃管理,消費者也可以朝此方向進行。

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