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南山人壽創先例 插花合股推建案 P.132

南山人壽創先例 插花合股推建案 P.132

為突破「有錢買不到好貨」投資瓶頸,外資悄悄南下以合資模式與建商合作。根據評估,這種獲利可達一五%到二○%,遠高於傳統手法獲利的四%到五%。一種新型的外資操作模式,正緩緩醞釀加溫台灣房市。

在台北市車水馬龍的街上,一位穿著正式、拎著公事包的外資代表,洩氣地從一棟商業大樓走出來。幾十分鐘前,他才懷著數十億元的巨額授權走進這棟大樓,遊說屋主出售,但是屋主不等他簡報說完,就搖搖手打斷他:「你不用再講了!我們就是不缺錢,這棟大樓不會賣。」

根據戴德梁行今年第二季統計,外資今年在台灣商用不動產市場投入兩千億元巨額銀彈。儘管銀彈驚人,不過卻在屋主惜售或漫天喊價之下,讓外資大嘆「有錢也買不到好貨」。

但資金急於消化又有作帳的業績壓力,外資們決定另闢財路,離開台北、找缺乏資金的建商合作,是最有可能的作法。

高雄市政府前的四維路,是當地三大林蔭大道之一,五星級的寒軒飯店與其他一棟棟中古豪宅、金融大樓,櫛比鱗次地佇立著,以無聲的注目禮,看著市長陳菊的座車快速駛過。

市政府對面有一塊空地,它的來歷與四維路上的中古豪宅、金融大樓相比毫不遜色,賣給海歸派的富豪台商、南台灣企業家。這樣一塊肥美標的物,很難不讓外資多看幾眼。

這一塊地位於四維路、民權路兩條林蔭大道的交叉口,占地四千四百二十六坪,是高雄稀有的大型美地。去年由隆大營造董事長、現任高雄市建商公會理事長陳武聰,與北京建設董事長楊振宗以各占五○%的股份合資買下,每坪近五十萬元,總價二十二.一三億元。

去年十一月七日,高雄港畔「東帝士八五大樓」內的金典酒店七十七樓俱樂部,現場來了許多工商界人士與媒體記者,熱鬧非凡。陳武聰與楊振宗一起舉杯,向土銀董事長蔡哲雄、大眾銀行常務董事陳建東,為順利取得三十三億元聯貸案,授信額度也創下高雄最大單一住宅案新高慶賀。

南山與隆大合作經過

看著自己連連創下兩項高雄房市的新紀錄,陳武聰難得感性地向在場人士說,「拿到這一塊土地之後,心裡只有一個願望,就是要蓋一棟對高雄人可以交代的地標建築。」

十個月之後的現在,陳武聰與楊振宗的合作計畫不變,但卻意外多了三名仰慕者,包括美商南山人壽、幸福人壽及一名台北某建商,其中又以南山人壽最積極。

據了解,兩個月前,來自香港的南山人壽亞洲區不動產投資部最高主管,在台灣區同一部門最高主管的陪同下,主動南下高雄找上陳武聰,表示有意出資五○%當這座建案的股東,分享開發利益,規畫設計、施工、銷售就交給陳武聰與楊振宗。
幸福人壽則是透過陳武聰的朋友為雙方牽線、安排飯局,不過幸福人壽只想要買地,每坪出價八十萬元,超出陳武聰當年取得價格六成,炒高地價的意圖十分明顯,但陳武聰開價每坪一百萬元,雙方差距頗大。

打一下算盤,這塊地陳武聰只要每坪賣個一百萬元,就有四十四億餘元進帳,若再與北京建設對分,至少獲利二十二億元,這等於四個隆大營造股本!

面對仰慕者積極追求,陳武聰頓時間陷入天人交戰。攤在他面前只有兩個選擇,一個是取消計畫把土地賣掉,馬上就有巨資入袋,一個是把它蓋好,讓自己在高雄房市名留青史。

「蓋一棟對高雄人可以交代的地標建築」,這句話閃過陳武聰的腦海,最後陳武聰還是傾向自己蓋房子,並與南山人壽合作。

外資插花合股創首例

這塊地將興建六棟雙併式豪宅,每棟樓高二十四層,建坪為八十坪至一百五十坪,每坪挑戰三十一萬元新高,總銷量衝破上百億元,將創下高雄最大單一住宅案銷售金額紀錄。若扣掉土地成本、營建成本等費用,這個高雄帝寶級建案,預料將為陳武聰、楊振宗、南山人壽合作三方帶來三、四成的高獲利。

據了解,目前南山人壽將此案遞交給美國總部審查,雙方還未簽署備忘錄。南山人壽不僅看上陳武聰的建案,也看上國揚實業高雄港畔的新田街建地,還以同樣的模式在台中進行。記者向南山人壽求證,南山人壽以聯繫不到部門主管為由回應。

觀察南山人壽這次的作法,與過去外資純粹收購整棟商用大樓,轉賣套利或是出租當房東截然不同,是以插花合股方式與建商合作。

第一太平戴維斯總經理朱幸兒表示,這應該是外資在台灣的首例,傳統作法的投資效益大約是四%到五%,若與建商合建的投資效益可增為一五%到二○%,但對於區段及產品的選擇標準較高,多半鎖定市中心的精華區或捷運站。

仲量聯行總經理趙正義分析,台北的地、房價過高,相比之下中南部房市價格較為低廉,放眼未來兩岸關係可望趨於和緩,中南部房市有上漲空間,所以才能吸引外資進場提早布局。

南山人壽重兵南下,其實早已有前例可循。高雄市前鎮區的好市多量販店,就是房東太平洋建設連同租約一起賣給南山人壽,每坪約三十一萬元。如今前鎮區在統一集團夢時代購物中心啟用的拉抬下,周邊的地、房價已經水漲船高,每坪上漲至四十萬元,短短時間市價增值三成,南山人壽果然有先見之明。

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