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7、8月是投資營建股的最佳時機!11檔營建股總體檢:存股會計師教你一招挑出潛力股

7、8月是投資營建股的最佳時機!11檔營建股總體檢:存股會計師教你一招挑出潛力股

今周刊編輯團隊

台股

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2020-08-24 15:10

股市突破歷史天險後,資金派對的程度有機會溢到房市。達人會計師教你營建股該如何「挑買點、選標的」。

 

根據內政部統計,房市交易熱度在今年6月之後顯著升溫,六都房屋移轉棟數月增近15%、較去年同期增加3.4%,顯示因疫情壓抑且觀望的買氣逐漸回籠,尤其是6月在疫情穩定狀況下,國內房貸利率創史上新低,最低不到1%,於是剛性購屋需求逐漸浮現。

 

把握過年前半年、PB較低時

 

一般來說,每年農曆年前是建案成交量最高的旺季,即使上半年推案量減少,建案入帳的高峰期前,還是會有不少建案趕著完工,準備在過年前認列最後一波營收。

 

通常在建案完工、認列收入的前半年,是股價漲勢斜率最高的時間點。農曆過年往前推6個月,7至8月可以說是投資營建股的最佳時機。

 

存股會計師丁彥鈞觀察,營建股適合波段操作,由於營建股可以算是「景氣循環股」,隨著建案推出、完工、認列,每個階段有明顯的循環,在股價淨值比(PB)較低時買入,勝率通常不低。

 

丁彥鈞強調,投資營建股不能單看營收獲利,營建業的營收在會計上採用「全部完工法」認列,也就是說,房屋完全蓋好後,才能認列收入。一檔建案通常會拉長至3年以上,在完工交屋時才認列收入,屬於一次性獲利,營收波動較大,「今年獲利高不代表未來會持續下去。」

 

所以評價營建股時,通常以股價淨值比,若僅用每季或每年本益比、現金股利殖利率評價,容易做出錯誤決策。

 

此外,由於目前建商新建案多採預售屋的交易模式,採用「全部完工法」之下,「預售屋賣出去不會馬上變成營收,會先成為負債。」丁彥鈞分析,所以營收數字代表的意義可能會失真,這時候資產負債表上的科目「合約負債」,就成了判斷建設公司成長性的關鍵數字。

 

合約負債是建設公司銷售預售屋時,預先向客戶收取的訂金,等建案完工交屋時,才可以由合約負債轉為收入。因此合約負債持續增加的公司,未來營收也一定會持續成長。

 

除了「好的負債」之外,丁彥鈞提到,「壞的資產」也需要盡量避開。

 

資產的關鍵指標就是「滯銷率」,建設公司的存貨與一般的製造業不同,分成營建用地、在建房地、待售房地,而「待售房地」代表建設公司還沒賣出去的餘屋,過多的餘屋代表建案銷售量不佳,還必須繳納地價稅、房屋稅與借款利息,每年都會侵蝕不少獲利。

 

反過來說,如果一般的滯銷率能維持在20%之下,其實就代表餘屋銷量不錯,獲利相對穩定。

 

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