房價，讓許多年輕人感嘆存頭期款的速度追不上漲幅，距離「成家」買房夢無比遙遠。理財作家Dr.Selena楊倩琳長期關注小資族理財與現金流布局。她分享，自己37歲買下第一間房，並非單靠死薪水，而是結合產業選擇、紀律儲蓄與ETF資產配置，逐步滾出頭期款，該放多少資金在房產? 她建議回到「自住急迫性」與「資金效率」兩個核心判斷。
近年她的房產布局觸及海外資產，前往東京、熊本、杜拜、曼谷等地看房，節目中分享她在泰國的房產投資，除了賺租金收益，同時把租金再投入泰股ETF與複委託美股，帶動錢滾錢的投資效益。
631理財法 + 333配置
8年累積買房頭期款
「我賺到的第一桶金，不是投資房產，而是投資自己！」楊倩琳回憶，28歲存到第一桶金，她決定用這桶金前往英國念書，學業有成後才開始動念買房。透過8年累積，37歲湊到頭期款，在台北市文山區買下人生第一間房。她開玩笑說：「我一直認為女人要買房才有底氣，因為男人可能背叛你，房子不會。」
楊倩琳分享，一開始跟姊姊住捷運麟光站附近很方便，所以希望挑捷運站步行5分鐘內的房子，由於當時麟光站周邊機能已完善、房價偏高，當時退而求其次選下一站辛亥捷運站作為據點，同時考量貸款難易度，放棄套房，以單坪約30萬行情買下2房1廳電梯華廈。同時考量到文山區有高比例軍公教人員，未來轉賣容易。她提醒：「買房要思考：脫手容不容易！」
8年內如何快速累積頭期款？楊倩琳表示，剛出社會住在家裡，沒有太多娛樂開銷和固定支出。加上當時努力本業，進入科技業從事行銷工作，短時間內就被選為最佳員工大幅調薪，幫助自己快速累積資產，存錢率一度高達七成。
她建議想增加儲蓄的年輕人，建立一套自己的「自動化存錢系統」，運用「631理財法」6成生活開銷、3成固定儲蓄、1成風險規劃，讓每月領到薪水時，先規劃一筆固定額度儲蓄，避免月底變成月光族。
同時搭配「333配置法」，以每月3萬元薪水為例，3成儲蓄為9,000元，依「333配置」拿來做不同投資分配，可安排3,000元投入市值型ETF（如0050、006208）、3,000元高股息ETF（如0056）、3,000元主動式或主題型ETF（如00981A）。她進一步說明，每個人的資金需求與心理承受度不同，不一定要全部投入單一類型ETF，減少心理負擔，更容易做到長期持有。「像我自己，有買市值型ETF、也有買高股息ETF…」
她表示，即使每月投入定期定額金額不多，但長時間累積的複利會發揮威力拉開差距。她以自己紀律扣款美股SPY與台股ETF同步實驗經驗為例，幾年內累積報酬率就能翻倍，紀律勝過猜測短期高低點。她強調：「不斷派錢出去賺錢！」錯開不同標的配息時間，領到配息能不間斷再投入，透過借券增加額外收益，都有助是讓自己財富加值。
以她在泰國買房為例，她會把收到的租金、轉投在當地的ETF，近期也透過泰銖租金購買美股，加上近年泰銖強勢，她的買房投資，租金、匯差、ETF三頭賺，「租金投入ETF，多一成收入，匯率又多一成收入...」讓錢不斷滾出效益。
存到200萬該不該All in？
2標準分析資金效率
一般民眾首購買房，以1千萬案源為例，至少都需先存2成頭期款，不少人好不容易累積200萬，卻要全部投入房地產感到猶豫不決。對於該不該「All in」，楊倩琳提供兩個評斷標準：有沒有自主急迫性、是否有投資能力。
她表示，買房若不是當下唯一選擇，例如還可暫住父母家，沒有成家養小孩立即需求，的確不必勉強全額投入買房。如果有能力投資其他標的創造更高報酬，也不一定需要投資房地產。小資族與其焦慮房價，不如先建立穩定投資系統，讓頭期款自己長大。以近年來台股的局勢來看，如果挑對時間點將200萬頭期款投入0050(元大台灣卓越50)，累積報酬可能已滾至500萬。
楊倩琳認為，如果要讓買房資金更有彈性與餘裕，選擇預售屋分階段投入資金也是一種方式，「買房是一種天時、地利、人和，重點是要做好準備。」她認為不管當下資金狀況如何，若有計畫買房，平時多累積看房經驗，不僅能加深對房地產市場的認識，也較有機會在急售屋主出現時，搶先買到「打折房」。
買房基金的投資策略配置上，她建議依「532配置法則」進行部署，詳細內容歡迎收聽本集《毛利小姐變有房》聽更多＞＞https://bty.pse.is/8skag8
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