新青安貸款3.0搭配「928檔期」，營建股是否能出現一波行情呢？
3.0申貸更嚴，對房市激勵有限，但營建指數已處於盤整待變階段，建議可多觀察、慎選績優標的。
為支持青年實現購屋成家夢想，政府自2010年推動「青年安心成家購屋優惠貸款」（青安貸款1.0）政策，並於2023年實施「新青安貸款」（青安貸款2.0），以「延長寬限期」及「利息補貼」的方式，降低首購族的買房門檻，成為推升房市交易量的核心，卻也衍生出投機客與人頭戶的亂象。
隨著新青安貸款在2026年7月底屆滿，為了防堵這些亂象影響原始目的，政府於8月起實施新青安貸款3.0。新青安3.0新增了「申請年齡」、「排富」、「房屋總價」等限制，透過更嚴格的機制，確保資源能精準挹注於真正的首購族。
不過，回顧今年上半年，新青安2.0仍存在時，國內不動產成交量已無法恢復到2024年上半年的水準。而3.0的限制條件更加嚴苛，所以可以預期，對房市的激勵效果其實有限。
▲「華固上文林」已於上半年完成絕大多數交屋與入帳程序，是推升華固今年業績的重要動能之一。（攝影／唐紹航）
建商品牌位置成關鍵
預售市場熱度仍待觀察
依台灣房市的傳統習俗，在農曆7月（民俗月）後，多數建商會推出預售屋來搶攻市場，稱為「928檔期」。但由於新青安3.0的刺激力道有限，不動產景氣是否回溫、建案是否熱銷，建商品牌和建案位置就格外重要，只有信譽良好的建商在生活機能佳的地方推案，才有順銷的可能。
再從六都會區的買賣移轉數量來分析，今年上半年僅移轉9.7萬棟，創近十年同期新低，平均每月移轉量僅1.6萬棟。7月小幅回升至兩萬棟，推測是趕在民俗月前集中交屋。移轉棟數創新低，顯示目前不動產市場已位於景氣谷底。
不過，這些偏向負面的數據，是否意味目前營建股就不能投資？其實未必。
從技術面來看，目前營建類股指數出現短中長期均線糾結的情況，從五日線到年線，都在458到469點、不到3％的狹小區間內。這代表目前買賣雙方的平均成本非常接近，日後只要成交量放大，指數可望出現突破性的走勢。
低量營建股未必悲觀
均線糾結等待量能表態
下一個問題是，指數究竟是會往上、還是往下突破呢？目前房市已處於景氣谷底，當移轉棟數開始回升，營建指數往上表態的機率較高。所以後續需觀察移轉棟數的變化，並挑選有潛力的營建股。
當不動產的景氣從谷底翻升，「預售屋熱銷」可說是領先指標。建設公司要等建案完工交屋才能認列獲利，但銷售預售屋的代銷公司是銷售當月就可以認列營收。因此，不動產景氣是否轉佳，代銷龍頭海悅（2348）可說是「金絲雀」，也是最先受惠的公司。
至於如何挑選建設公司，可依據三個標準。首先是市值居營建股前十大的建商。由於品牌響亮，建案品質與財務體質皆優，倒閉風險低，較能吸引自住客購買預售屋。
其次要考量建商的主要經營區域。從不動產的價量判斷，北部「供給有限，穩健抗跌」，中部「推案緊縮、房價盤整」，南部「買氣觀望、去化放緩」。整體來看，北部優於中部，中部又優於南部，所以盡量挑選建案以北部為主的建商。
第三，在「打住不打商」的政策下，廠辦、商辦受到的影響，相對會比住宅小；若是建商銷售的建案有住宅也有廠辦、商辦，獲利相對較佳。
根據以上標準，四家相關公司值得留意。興富發（2542）是台股市值最大的建設公司，建案遍及全台，未來五年每年完工的建案金額在五百億到八百億元，且預售屋銷售良好，股利政策穩健，股價相對抗跌。
華固（2548）建案集中雙北，少數推案在台中，並有商辦。近期完工交屋的「華固上文林」以及「華固一莊」均已完銷，交屋就能認列獲利。
長虹（5534）模式類似華固，建案也集中於雙北地區，少數在台中，也有推出商辦。近期完工建案包括「雲創大樓」、「ICT商辦」及「虹創商辦」，其中「雲創大樓」已銷售八成。「ICT商辦」位於北士科輝達總部斜對面，「虹創商辦」位於南港車站商圈，地點良好，預期應可順利完銷。
達麗（6177）以住宅為主，建案遍及全台，近期完工有「達麗未來市」與「達麗冶翠」，前者已完銷，後者也已銷售達八成。由於股利政策已寫入公司章程，盈餘分配率將超過6成，未來股利可期。
（本文作者為證券分析師，現任職於啟發投顧）
