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商業不動產觀點:後疫情時代的辦公大樓市場

商業不動產觀點:後疫情時代的辦公大樓市場

PIMCO (品浩) 最新論壇報告顯示,新冠疫情重塑不動產市場環境,不僅加速電子商務與居家辦公的發展,並造就商業不動產市場的贏家與輸家。在PIMCO,我們認為辦公大樓不動產業者將呈現贏家與輸家並存的局面;工業、非傳統的住宅不動產越來越受到機構投資人的青睞;而零售不動產的業主與承租戶,恐持續陷入困境。

PIMCO全球私募商業不動產團隊主管John Murray與安聯不動產的執行長暨投資長Francois Trausch、安聯不動產全球研究主管Megan Walters在近期的論壇中,共同探討商業不動產市場發展趨勢,尤其是辦公大樓產業的前景展望。

 

PIMCO與安聯不動產的重點投資區域、投資產品與投資專業高度互補,攜手為投資人提供全方位的不動產投資服務,包括核心型、穩定型以及機會型不動產投資方案。PIMCO於2020年接管安聯不動產後,已成為全球首屈一指的不動產投資人,目前管理上市與私募不動產規模總計1,800億美元。

 

問:今年第一季全球各區的交易量,哪一類的資產表現最佳?

 

Walters:美國與歐洲的交易量分別在第一季下滑26%與27%,亞洲則縮減12%,主因受到疫情影響。但美國與歐洲的多戶住宅(Multi-family properties)交易量卻出乎意料地穩健,而亞洲工業不動產的交易量最為亮眼,尤其是物流業不動產。

 

Murray:儘管旅館產業是短期輸家,且面臨龐大的資金缺口,但這只是暫時現象,未來旅館產業將進入漸進、不同步的復甦階段;反觀零售不動產則是長期輸家。

 

目前,零售不動產的業主與承租戶皆陷入困境,PIMCO預期2022年可能會有更多的零售不動產身陷困境。許多承租戶將退租,且接下來大量的銀行貸款到期,當前已無法再將零售不動產視為核心型不動產。儘管部分零售不動產有機會變更商業用途,但是價格將遠低於原先作為零售不動產的價值。

 

PIMCO認為,工業不動產是此波疫情下的贏家,在電子商務長期的利多加持下,機構投資人對於工業不動產的投資需求創下新高。而住宅不動產同樣表現亮眼,長期而言,利率攀升可能壓抑單一家庭住宅的上漲動能,但多家庭出租住宅將持續受惠於有利的人口結構。然而,一旦美國的刺激政策結束,屆時房客無力繳交房租的情形仍有待觀察。

 

值得一提的是,在PIMCO,我們認為非傳統的住宅不動產,例如銀髮住宅與學生宿舍,將日益獲得機構投資人的青睞。辦公大樓不動產則呈現贏家與輸家並存的局面。儘管目前採取居家辦公的企業仍按約繳交房租,若未來中小企業承租戶無力續約,辦公大樓產業將面臨壓力。

 

問:全球企業開始宣布回歸辦公室的計畫,這是否也反映在辦公大樓的出租率與調查結果?

 

Walters:如我們所預期,全球辦公大樓出租率掉了三成。近期的調查結果顯示,75%的企業表示,未來將有20%的員工維持每週在家工作兩天的工作型態。值得注意的是,超過半數的受訪企業預期讓每位員工分配到的樓地板面積比過去增加最多20%,並採取更彈性的工作模式。

 

問:綜合考量各種趨勢,未來辦公室的樓地板面積會增加還是減少?

 

Walters:預期未來企業為了節省成本,將放棄配置個人辦公室,搬遷至大都會常見的開放式辦公空間。長期而言,開放式空間將成為辦公大樓的主流設計,且可能採用適合任務導向協作、或是類似咖啡廳的空間規劃。

 

問:不同區域或是都會與郊區對於辦公空間的需求前景是否不同?

 

Walters:全球各大城市辦公大樓的出租率與租金行情大致和當地人口密度相當,並非取決於當地人均GDP。人口密度較高的城市,早已採用開放式空間設計,因此較不易受到居家辦公趨勢的影響。此外,這些城市的優質辦公大樓的數量有限且供需失衡,一旦有空間釋出,較容易轉租。

 

Trausch:亞洲企業現已開始回到辦公室正常上班,辦公大樓需求強勁。許多中型城市的辦公大樓現在才開始改裝成開放式空間,未來企業不見得需要承租和過去一樣大的空間。

 

Murray:美國各地辦公大樓的供需行情有極大落差。員工暫時遷往郊區,但目前主要都市的辦公大樓承租戶拖欠租金的情況並不常見。然而,以中小型企業為主要客群,且尚未採用開放式空間設計的次級辦公大樓,未來幾年承租戶是否會續約仍是問題,並可能對此類辦公大樓造成壓力。

 

根據PIMCO全球私募商業不動產團隊的觀察,目前美國企業出現一波出走潮,從稅率較高的城市搬遷至稅率較低的城市。儘管此波出走潮並不會對大城市的辦公大樓帶來嚴重衝擊,但在規模較小且稅率較低的城市,勢必會帶動辦公大樓的需求成長。PIMCO認為,部分地區則因具備當地特有的就業環境與需求,能夠抵銷居家辦公趨勢對於辦公大樓帶來的影響,例如加州矽谷。

 

問:辦公大樓的市場需求還有其他的發展趨勢嗎?

 

Walters:許多大型的企業承租戶期望在2030年實現淨零碳排目標,遷往大眾交通便利的城市。位於全球門戶城市的核心型優級辦公大樓將不受影響,但是位於次級地段的辦公大樓會因通勤不便而表現欠佳。另外,隨著電子商務蓬勃發展,核心型優級零售不動產收益率表現良好,但是次級零售購物中心則表現欠佳。

 

問:考量辦公空間的規劃持續轉型,看好哪些類型的辦公大樓?

 

Trausch:安聯不動產聚焦核心型、租期長且品質高的資產。過去以歐洲國家作為布局重心,現在更延伸至美國與亞洲。資產組合中,辦公大樓投資部位占50%,其餘部位包括零售業、工業、住宅、與學生宿舍等,並青睞皆位於中心商業區、緊鄰重要交通樞紐的辦公大樓。

 

問:PIMCO在美國的投資重心為何?機會型的投資標的為何?

 

Murray:PIMCO在收益率較高、租期較短的機會型市場積極發掘公開市場與私募市場的股債投資機會。以布局策略而言,PIMCO側重於不提供居家工作的辦公大樓。舉例來說,矽谷屬於科技研發的重鎮,大多數研發工作無法在家遠距執行,因此當地的辦公大樓較不易面臨壓力,未來可持續保有競爭優勢。

 

本篇作者:
 
  • John Murray先生為PIMCO董事總經理暨投資組合經理人,駐加州新港灘辦公室,目前擔任美洲商業不動產團隊主管。

 

 

 

PIMCO集團已在台設立總代理品浩太平洋投顧獨立經營管理 。設置於台北市信義區忠孝東路五段68號40樓,電話為(02) 87295500,經主管機關核准之營業執照字號為 (110) 金管投顧新字第020號。

 

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