桃園首創5至6折「可負擔住宅」真便宜？專家揭真相：排富又排貧，挑戰房子無法增值

從國宅到合宜住宅
閉鎖期、樂透宅宿命難解

回顧台灣住宅政策發展史，讓民眾可以「低價購屋」可能從未停歇。何世昌表示，國民住宅是早期政府為照顧中低收入戶所興建的出售式住宅。由於早期施工品質不一，加上僧多粥少，幸運中籤轉售獲利，公共補貼轉化為個人財富。最終隨《國民住宅條例》於2015年廢止，國宅政策走入歷史。

到了馬政府時期，板橋浮洲與林口A7推出合宜住宅，雖設定長達10年轉售閉鎖期防堵炒作，市場卻衍生「製造假債權走法拍拍賣」漏洞。何世昌說明，由於《土地法》規定「強制執行（法拍）」效力高於預告登記，投資客與有心人士利用制度破口，透過「簽署本票、製造假債權」讓房屋進入法院強制拍賣流程。法拍拍定後，預告登記被依法塗銷，買家得以在閉鎖期內提前解套，以高於原價數成市價轉手規避轉售限制，導致政策防炒房機制徹底破功。

何世昌指出，合宜住宅當年每坪僅1字頭，如今板橋浮洲預售單價已站上6字頭，新板特區與舊市區更逼近百萬，當年買進屋主轉手獲利翻倍。揭示政策難題：閉鎖期綁得越久，在長期房市多頭下，屋主累積價差反而越大，「樂透宅」本質始終無法根除。政府為解決問題轉向研擬地上權住宅與使用權住宅，但此類產品既缺乏土地所有權，又面臨難以辦理分戶貸款、租期屆滿難以強制收回弱勢戶等執行痛點，使得政策往往無疾而終。

可負擔住宅排富又排貧
五折行情有待商榷

桃園市推出可負擔住宅借鏡英國制度，核心理念是將民眾每月房貸或租金支出控制在家庭總收入三分之一內。然而細看申購資格卻有「排富又排貧」情況，申請人與配偶平均月收入須介於桃園最低生活費標準2.5倍至3.5倍間（約4.2萬至6萬多元），過低無法負擔貸款風險、過高則喪失資格，有可能將低薪弱勢族群與中產雙薪家庭排除在外。

「市價5至6折、每坪均價約25.8萬元」何世昌直言定價並未如想像中便宜。他以首波釋出的桃園航空城周邊107戶安置住宅為例：

A18站外圍安置住宅：屬於非都市計畫區的甲種建築用地，周邊行情約在每坪40萬元上下，每坪賣25.8萬元頂多僅約6.5折，並非5折。

G17站周邊社區：屋齡5年內新成屋或預售屋均價約30萬元，若以25.8萬元配售，折數約8.6折。

A11站坑口周邊：重劃區行情約35至40萬元，折數在6.5折至7折間。

目前釋出戶型多落在30至39坪兩房或大兩房格局，總價普遍落在700萬至1,000萬元以上，對受限收入門檻家庭而言，購屋負擔依然沈重。

產權信託與轉售黑洞
無法增值房產恐成換屋絆腳石

何世昌表示，桃園可負擔住宅最根本結構性矛盾在於「產權定位與轉售機制」。依據自治條例規範，承購人取得產權前須先信託給桃園住宅中心，名義上擁有建物與土地所有權，實際上卻被剝奪自由處分權，形同實質上的使用權住宅。

若未來家庭成員增加需要換屋，承購人面臨極大資產減損風險：

賣回給市府：政府依規定將委託估價師進行折舊估價，在建物隨屋齡遞減、土地價值無法反映市況下，估價結果往往低於原始買價，形同「犧牲通膨紅利還要賠本出場」。

轉售給合格自然人：雖法規允許轉售給符合資格第三方，但限制售價不得高於原始取得成本。何世昌分析，這勢必催生黑市交易，例如買賣雙方私下協議以黃金、名畫或現金差額補足真實市價，重演早期社會住宅轉租、轉賣弊端。

何世昌強調，房產對一般家庭而言是抵禦通貨膨脹最重要資產槓桿，若買進一間「無法隨市場增值、且隨年限逐年折舊」的可負擔住宅，屋主未來將難以累積換屋資金，反而被鎖死在資本市場之外。政策若要健全發展，制度設計必須通盤考量退場與估價機制，避免美意淪為新的社會問題。

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