在今天看見明天
熱門: 0056 0050 00881 00878 00900

上海甲級辦公樓租金觸底反彈 P.58

上海甲級辦公樓租金觸底反彈 P.58

隨著今年中國大陸入世進程加快,年底前將會有更多的外國公司入駐上海,從租金價格和入住率仍然持續攀升來看,上海樓市似有觸底反彈、走出谷底的跡象。


儘管網際網路泡沫破滅,這類型公司的衰退給租賃市場一度造成壓力,但因外商、金融業的新租戶需求迅速增加,填補了網路泡沫化後多出來的供給。

上海甲級辦公樓租金受看回不回的經濟鼓舞,持續反彈,新興的甲級辦公樓密集區,計有淮海路沿線、南京路沿線、浦東小陸家嘴地區。從去年下半年迄今,這些旺區少則漲價三○%至四○%,多則甚至六○%至七○%。


中國第一高樓租金高不可攀


目前行情最「蹦」的是位於淮海路上由新鴻基集團開發的中環廣場,以及位於浦東隧道口、小陸家嘴地區八八層的金茂大廈,其「中國第一高樓」的身價果然不是浪得虛名,從去年六月的每天每平方公尺○.五美元,直到今年四月的○.九美元至一.五美元,簡直是「高不可攀!」

南京西路上的恆隆廣場今年第一季正式登場,後來居上,出租成交幾乎占第一季市場總成交量的一半!跨國公司尤其獨占鰲頭,「用電氣」、「英國石油」等二十餘家外商都在恆隆租用大面積空間。其低層、中層和高層的租金報價,已成功提高到每天每平方公尺(建築面積)○.六五、○.七五、○.八五美元,樓層真是越高越貴。

而一度「空關」辦公樓空置數量最大,引起國際著名投資銀行不良評價報告的浦東新區,近日也宣布甲級辦公樓平均租售率已達七成,不少涉外辦公樓更是客滿,如匯豐銀行中國總部進駐由日方管理的森茂大廈,其他如招商局大廈、湯臣金融大廈、證券大廈、樂凱大廈、斯米克大廈的租售率也至少在八成以上。

目前上海甲級辦公樓的平均租金已較去年第四季度上漲一二.九%。浦西中心地段如南京路、淮海路的甲級辦公樓租金大幅上揚,但同樣在浦西,不同地段的行情也不同,靜安區則回升至每天每平方公尺○.五美元;虹橋、黃埔等地區的辦公樓租金亦僅象徵性地小幅上揚。


浦東後市可期


浦西黃金地段的淮海西路、南京路的平均租金每天每平方公尺上漲到○.六七和○.七美元,分別較上季度增長一五.八%和一六.七%。浦東辦公樓的租金和入住率也都再創新高,空置率首次降至二○%以下。浦東地區的甲級辦公樓平均租金報價也已漲至每天每平方公尺○.六六美元,較上季度上漲一七.九%。

顯然,浦東後勁可畏,浦西辦公樓的租金走勢還不如浦東那麼活躍,不過,浦西甲級辦公樓的銷售市場也有觸底反彈跡象。然而,浦東甲級辦公樓報價,年初即已漲到每平方公尺二七二一美元,較去年第四季度漲二一.八%,而整個上海市場的平均報價也從上季的每平方公尺的二二八六美元,漲到每平方公尺二四三五美元。

隨著去年下半年,上海辦公樓市場吸納的合同外資逐步到位,跨國公司對市場的催化作用已開始顯現,特別是在浦西的南京路、淮海路等黃金地段,辦公樓的空置率僅為一四‧五%;南京路的中信泰富廣場、恆隆廣場、梅龍鎮依勢丹,以及淮海路沿線的永新大廈、瑞安廣場、金鐘廣場、力寶廣場的出租率近乎百分之百,而附近的中環廣場、上海廣場、香港廣場的出租率也都在九成以上。

即使目前上海甲級辦公樓的累積供應量為三○四.五萬平方公尺(將近一百萬坪),但租戶已很難在中心地段找到大面積的辦公樓,強勁的需求誘使一些業主更改原有的物業功能規畫,如延安東路的港陸廣場將其計畫用作商鋪的兩層樓作為辦公之用。

除國外企業看好上海未來發展前景外,很大原因卻是來自內地的優秀民營企業開始大規模進駐,從設立公司、分支機構到遷入總部,從大廳入駐公司名牌來看,不少知名辦公樓的租戶有半數以上是外地企業。

此外,浦東陸家嘴金融區的吸引力,也是吸引外地企業搶灘上海,進而帶動租金行情的重要原因。如山東證券、湘財證券、興業證券等外地金融機構,以及眾多以投資諮詢公司名義炒作股票的「外地大莊家」,也紛紛在中國保險大廈、華能聯合大廈、期貨大廈、證券大廈安營紮寨。

從去年下半年迄今不到一年的時間,辦公樓租金出現如此漲幅,然而,上海這些甲級辦公樓的需求還會繼續放大嗎?租金價格還會持續上漲嗎?比較尷尬的是,不是位於黃金地段的辦公樓肯定上漲乏力,甚至不漲反跌。反觀在浦東金茂大廈邊上,由日本三十多家財團所連手投資的世界第一高樓環球金融中心,三年前連開工儀式都舉行過,卻因亞洲金融風暴而停擺,近日又傳出即將復工的消息,該金融中心一旦完工,辦公樓面供應量在兩、三年後必然可觀。

延伸閱讀

台積電漲勢不敵傳金賣壓》金融股漲多遭資金提款 台股一度大跌逾200點

2022-01-14

俄烏談判有進展!俄宣布「大幅減少基輔周圍軍事行動」 美股開盤走揚、道瓊一度漲逾400點

2022-03-29

WFH讓工作跟生活混在一起!她分享居家上班「五個技巧」:疫情訊息兩個時段看就好

2022-05-12

韓劇中的必要元素

2022-05-18