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王光祥的「天闊」 苦撐十年出清 P.50

王光祥的「天闊」 苦撐十年出清 P.50

兩個月前,各大媒體登出一則房地產廣告:「燕子來了!『天闊』九百六十戶百分之百銷售!」

讀者可能不明白,房子都賣完了,為何還要做廣告?然而,對於投資興建「天闊」案的三圓建設副董事長、現任台北市建商公會理事長王光祥來說,苦撐十年能讓「天闊」風光結案,這則廣告背後還藏著一段不為人知的磨難故事。


業界好手 險栽在「天闊」一案

從預售至今,開發「天闊」花了王光祥近十年的時間,在房地產業很多人都對位在新店的「天闊」案印象深刻。提起三圓建設的王光祥,業界人士大多會豎起大拇指讚道:「這個人眼光很準,很會做生意。」

不過,投入房地產業超過二十五年的王光祥,卻險些栽在「天闊」開發案上。很多朋友更擔心三圓建設會因此案套牢而淪陷,甚至幾年前曾有媒體以當時轟動一時的電影片名《活著》兩個字,來形容王光祥生存不易的處境。直到今年過年後,天闊終於clean(出清),才讓王光祥一吐心中多年的晦氣。

為了乘勝追擊,再展雄風,今年五月,王光祥還將一口氣在板橋、南港共推出案量約七十億元的兩個預售建案,藉此向外界宣告三圓建設在景氣崩盤的衝擊下仍能屹立不搖,並向業界證明,王光祥非但沒有被「天闊」拖垮,還有連續推案的再戰實力。

民國七十年代,台北捷運路線剛剛規畫定案,因為岳父在日本當醫生,王光祥注意到日本房地產的發展經驗,只要是在地鐵站附近的房屋,永遠是市場的熱門商品。即使日本經歷長達十年的泡沫經濟洗禮,地鐵站附近的房屋價格還是相對穩定。因此,王光祥自二十年前起,就先後在板橋、南港、新店等地買進多塊土地,「天闊」的基地就是在此構想下買進的。

八十年代初期,台灣房市反彈見到高點。八十四年,三圓建設推出「天闊」這個轟動一時的鋼骨結構百億元社區住宅,當時主力坪數為十五坪至六十坪左右,預售時每坪單價為三十萬元。不料,推出沒多久,就遇上兩岸飛彈危機,房市大跌,「天闊」預售情況不盡理想。


捷運通車無助銷售 「股票換房屋」也失策

不過一手主導天闊的王光祥,仍然咬牙開工。民國八十七年,看準當時信義計畫區豪宅熱賣狂潮,利用「天闊」原有的結構體,王光祥把整個建案重新規畫成大坪數的郊區豪宅,繼續銷售,沒想到整體經濟景氣開始下滑,捷運雖然在八十九年通車,但對沿線的房市卻沒有明顯助益。

隔年,同樣在新店地區,寶盛開發一口氣推出近百億元的低價住宅社區「湯泉」,因為土地取得成本很低,一推出即對附近房價產生極大衝擊,「湯泉」每坪的價位壓在十五萬元左右,讓走郊區豪宅路線的「天闊」只得降價應戰,一度市場傳出「天闊」也降至每坪二十萬元以下應戰,當時,為了促銷,王光祥還打出「股票換房屋」的策略,希望刺激買氣,無奈屋漏偏逢連夜雨,股市也跟著重挫走空,王光祥只能高唱三聲無奈。

去年下半年,因利率走低,房市買氣略微回溫,「天闊」最後剩下約兩、三百戶九十坪以上的產品,王光祥趕緊卯勁再進行一波促銷,結果竟在兩、三個月內銷售一空,精打細算的消費者便宜撿到好貨,王光祥也終於揚眉吐氣。

回想起「天闊」的開發歷程,王光祥說,「他個人是沒有虧到,但是也沒有賺錢。」接下來計畫在板橋推出的五十億元建案,還是以鋼骨結構的高品質建材為訴求,看準市場對小坪數房屋與套房的需求,定價約在每坪二十萬元左右,他將用比附近建案更低的價格掀起一場價格戰,一雪前恥。


屏東北上打天下 苦學七年取得大學文憑

今年五十一歲的王光祥,三十五年前從屏東上台北打天下,最早是在工地當監工,工作三、四年後,考上基隆海洋學院夜間部,不過這個大學文憑卻花了他足足七年的時間才拿到。這期間他還不斷工作,成立了華助工程公司,蓋了敦化南路上的梅花戲院等,也與友人唐伯龍等合資創辦崇友電梯。等到他拿到文憑時,海洋學院已改制成為大學。

民國七十年間,因為想自己蓋房子,於是與現任三圓建設董事長陳浴生(故宮對面「至善天下」的地主——陳氏建設家族)共同成立三圓建設。因為蓋的第一幢房子位在台北市三元街,公司也因此取名為「三圓建設」。公司資本額只有一.八億元,過去幾年雖被「天闊」卡住,但三圓建設在王光祥的經營規畫下,每年還保持二十多億元的營收,去年EPS(每股稅後純益)還有四元左右。


每年租金兩億多元 見股市低迷暫停上市

王光祥表示,從十年前開始,他因機緣投資了一家美國商業銀行,也因此對整體經濟情勢有更深的研究。當時他將公司收入的三分之一投入電子業相關的創投公司,其中包括由現任立法院副院長江丙坤擔任董事長的坤基創投,這家創投的其他大股東還包括英業達董事長葉國一、東元董事長黃茂雄、廣達董事長林百里、統一集團總裁高清愿、信義房屋董事長周俊吉等人。在電子業大好時,三圓建設跟著獲利不少,近年電子業不景氣,這方面的投資也逐漸減少。

另外,租金與房地產本業的收益則控制在各約三分之一左右,在公司財務操作穩定的狀況下,即使部分建案出狀況,也傷不到公司的元氣。其中,出租業務部分,現在的民視,以及南港家樂福等廠辦大樓都是向三圓建設承租,三圓建設每年光是租金就有兩億多元收入,無怪乎業界一向認為王光祥投資眼光相當準確。

民國八十七年時,三圓建設的每股盈餘一度高達六元以上,原本規畫要申請股票上市,後因見到不少同業因股票上市,財務反被嚴重套牢,王光祥才把上市案緊急停止。

自認為十分念舊的王光祥,目前公司的員工裡,有不少人都是跟著王光祥一路走過二十多年,連總工程師也不例外。而三圓建設現在位在南京東路二段、台肥大樓隔壁的辦公室現址,也是王光祥最早開始工作之處,最早他只是公司的雇員,後來與地主合資買下這塊地,由三圓興建成辦公大樓,王光祥笑說,他在這個地方已經上了三十五年的班。接下來,這位房地產業界的老兵,是否能夠再起風雲,值得期待。

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