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工業地產活化租賃,讓傳統產業迎向曙光:德隆纖維與信興工業的家族轉型之路 夕陽產業如何翻身?轉型「代客租地、客製化建廠」,讓傳產家族華麗轉身

工業地產活化租賃,讓傳統產業迎向曙光:德隆纖維與信興工業的家族轉型之路  夕陽產業如何翻身?轉型「代客租地、客製化建廠」,讓傳產家族華麗轉身
傳統產業轉型之路比創業更須步步為營。顓隆倉儲董事陳則元(右)與信興工業副總經理黃德倫(左)活用閒置土地,為家族企業找到新活水。

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傳產

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2022-04-15 09:00

當傳統行業走到盡頭,經營者該選擇技術升級奮力求生,或破釜沉舟開拓新事業?大稻埕起家的德隆纖維第三代陳則元,十五年前毅然成立顓隆倉儲,著手活化家族土地,轉型踏入「代客租地、客製化建廠」新領域,甚至影響共同合作地主,為其注入新活水。如早期知名太陽肥皂的母公司信興工業,家族重心從出租土地也移往工業不動產開發,並攜手與顓隆倉儲共創未來。

陳則元的家族紡織業從五零年代開始發展,也經歷了台灣傳統產業最輝煌的年代。但九零年代產業鏈外移,紛至前往勞動力便宜的中國與東南亞,台灣紡織業也從極盛轉向衰退。

 

「紡織業近二十年開始走下波,是傳產中相對衰退的行業。」北京奧運舉辦前夕原物料大漲,陳家在蘆竹的染整廠重油成本節節攀高,營收面臨入不敷出窘境。未來看不到曙光,陳則元決心停業,並釋出閒置土地出租消息。

 

由於染整廠位處桃園國際機場僅十分鐘距離,吸引不少仲介、物流登門拜訪。因緣際會陳則元也結識建廠租賃的夥伴,促成家族事業轉型契機。

 

「本來只想純粹出租土地,但地點炙手可熱,不如根據租客需求,興建客製化廠房再出租,利潤空間會更大。」

 

顓隆倉儲的起家厝是現在欣興電子的廠房,2200多坪土地興建5~6千坪廠房,月租金500萬左右。首次建廠就直攻高規格的RC結構電子廠,後續也順利拓展迎廣科技、來來物流、宜得利家居等大型企業廠房,目前顓隆倉儲4個廠投資近10億元、總回收30億元、年投資報酬率達15-17%。

 

鄰近觀音大溪快速道路的宜得利倉庫,基地6500坪、廠房8008坪,由顓隆倉儲與信興工業共同投資,月租金超過400萬。持有土地的信興工業,本業在六、七零年代盛極一時,曾創造家戶耳熟能詳的太陽肥皂品牌。但台灣皂業與紡織都落入傳產宿命,原物料與勞動成本升高,最終不敵國外競爭。

 

信興工業黃德倫副總經理表示,本業雖已暫停,幸運的是家族長輩仍堅持保有土地資產,不過在公司摸索並重新定位產業新方向的一、二十年中,卻無形的讓土地持有成本愈來愈沉重。也正因為如此,他從日本留學返台後,便決定嘗試說服家族活化土地。

 

耐心溝通與漸進式投入 引領家族事業轉型」

 

「我們大約十年前進入建廠租賃的新興領域。」黃德倫不諱言,因牽涉土地與蓋廠鉅額投資,最初家族成員很嚴正看待,必須不斷溝通、提出數據依據,漸進式地從單純小面積土地出租,逐步說服長輩轉變觀念,與其面對經營困境,不如勇於開創。

 

陳則元也呼應,說服上一代確實是大挑戰,「需要耐心溝通與分析,因為局面跟以往不同,大環境也不景氣。即使單純釋放土地,也比固守本業好。」他坦言走上這條路是意外,但陸續創造成功案例,終於讓長輩產生信心。

 

傳產投入工業不動產開發漸趨優勢,除了擁有稀缺土地外,通常家族關係企業也會接觸營造事業,相對容易跨過門檻。黃德倫表示:「像我們雙方家族各自也都有建設公司。」陳則元進一步補充,藉由家族中專業的建築師與營造團隊,依據客戶建廠需求計算出合理成本與利潤。租賃雙方建立起透明機制,更容易達成共識。

 

顓隆倉儲董事陳則元認為傳產坐擁土地、熟建築營造,投入工業不動產開發進入門檻相對低。

 

桃園工業地產暢旺 疫情更加速電商倉儲需求

 

目前顓隆倉儲經營重心聚焦於大桃園地區。陳則元分析,桃園除了鄰近機場,還擁有數十個工業區優勢,人才磁吸效應,成為企業選址首選。如顓隆倉儲在南崁5千坪土地靠近國道,交通便利成為大企業或外商蓋廠熱門選項,目前地點由上市公司迎廣科技承租。

 

位於大溪的來來物流,母公司為OK便利超商,顓隆倉儲興建大約萬坪倉儲空間。陳則元回憶起當初接手,為了方便大貨車進出,必須想辦法解決交通問題。「客戶承租前會把所有問題都交給你,幫忙處理完善,加上租金合理,他們才會順利簽約。」

 

近年桃園地區工業地產火熱,加上疫情推波助瀾電商熱潮,倉儲空間供不應求。前陣子物流公司就跟陳則元反映,因為業務成長,必須另外尋找倉儲空間。

 

「OK是全國性便利商店,現在他們也在詢問桃園以外區域,如中部、南部等工業用地。」陳則元觀察紡織業過去遍及全台,不少同行土地目前也閒置,現在極具開發價值。

 

陳則元表示,通常跟地主有兩種合作模式,純粹出租土地,或進一步共同投資建廠。他鼓勵傳產地主主動投資,因報酬率有數倍差異。如桃園工業用地租金每坪約120-180元,若興建鐵皮倉儲租金成長至600元,而RC結構建築更可超過1000元。

 

信興工業副總經理黃德倫建議稀缺的土地是最保值的資產,轉型租賃蓋廠可以讓家族資產永續傳承。  

 

 

直攻源頭尋找大企業客戶 降低租賃風險

 

剛接觸建廠租賃的企業通常會審慎以對,信興工業起初也只提供土地出租。「當看到合作的廠商收租非常穩定,既然我是地主,為何不來當這角色?」黃德倫也發現,能夠承租數千坪的企業租客,通常知名度高、背景雄厚,「那不如多投一點錢,讓報酬率更高。」

 

信興工業除了宜得利,接觸到的租客還有利豐、日立、新竹物流等知名企業。「我們不希望透過層層轉租,而是直接找到源頭,知悉倉儲用途,這對老字號的公司最安全。」

 

黃德倫不諱言,租賃看似單純,一旦投入資源規模變大就不易處理,加上要解決每個客戶各種特殊需求,建物修繕、維護也相對繁瑣。如日商宜得利當初自行從日本添購貨物專用運輸梯,雖然設備規格新穎,卻在台灣因無明確法規及認證可以適用,造成安裝後恐無法使用之窘境,回想當時,就是我們不斷奔走溝通於主管機關及運輸梯業者,並在提出相關法令解釋後,方讓宜得利可以合法使用無慮。又如消防排煙窗雖合法但在客戶使用上有所瑕疵,我們就額外多花成本找客戶能滿意的產品替換。「由於日本對安全及結構非常講究,導致案子造價偏高。但做這行必須先滿足需求,讓客戶放心。」

 

十年來累積豐富租賃蓋廠經驗,黃德倫認為自家強項在於慎選合作廠商,「我們走過很多冤枉路,花很多代價學習,才知道要找什麼樣團隊合作。」久病成良醫也學會不少營運眉角,像將建物風險應盡可能轉嫁於保險,或利用跟太陽能廠商合作獲得廠房屋頂維護補強等小訣竅。

 

黃德倫以過來人經驗,建議想踏入建廠租賃的傳產同業,首先要找有經驗的前輩手把手帶領過河。其次是有律師、會計師等專業人士協助提出資訊作為堅實後盾,家族事業才有辦法往前邁步。

 

創造投資、地主、租客三贏的平台

 

面對通膨大趨勢下,經營成本攀高,現金不斷變薄,稀缺的土地資源是最具保值的資產。多年攢存的土地,與其變賣不如活化,除了幫助需要場域的企業發展,也讓家族資產永續傳承。陳則元指出,土地租賃能避免子孫敗光家產,還幫家族事業轉型開了生機。黃德倫也分析,即便要賣,帶著租約的土地更值錢。

 

當傳產踏入工業不動產開發,其實不光只是收租金或蓋廠房,也孵化出新的生意平台,創造投資人、地主與租客的三贏局面。傳產看似走入夕陽,其實仍藏有貢獻社會的火種,只要點燃將會再次迎來曙光。

顓隆倉儲通常會跟租客簽20年長約,若預計8年回本,會再抓一倍時間賺取收益。最後剩下的4年,廠租與建物所有權皆轉贈給地主,藉此增加合作誘因。「若地主也願意參與投資,最高可以佔50%,收益按比例分配。」

 

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