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全台29萬空屋賣不完、建商仍瘋狂蓋房 現在是買屋好時機? 房價只漲不跌的3大理由

全台29萬空屋賣不完、建商仍瘋狂蓋房 現在是買屋好時機? 房價只漲不跌的3大理由

蕭婷方、黃健誠

房地產

shutterstock

2021-03-31 13:00

據統計,台灣平均每10戶房屋就有一戶是空房!截至今年3月中,全台六都仍有近29萬戶房屋求售。

即使空屋多、沒人買,全台房市推案量仍衝破新高,較去年暴增逾四成,特定地區甚至連續四年正成長!

不少人質疑,既然全台空屋賣不完,政府又連續出重手打房,為何建商還拼命蓋房子?

 

六都29萬空屋待售 建商新成餘屋創新高

 

內政部營建署統計,建商每年新建待售住宅持續增加,從2012年的2.4餘萬戶,到了2019年第四季已大增至7.8萬戶,建商新成餘屋頻創歷史新高。

 

龐大的餘屋賣壓,依照經濟學邏輯應該是量增價跌,但建商房子卻越囤越多。

 

屋比房屋比價平台統計,截至2021年3月中,光是六都就有超過28萬9630間房子在網路待售,而且在超過一年還賣不掉的滯銷房型中,新屋、中大坪數占比最高。

 

(資料來源:內政部)

 

政府打房、建商交易量看壞 新建案仍創歷史次高量

 

此外,政府近期宣布將出重手打房,引起營建業反彈,預估將迎來下一波房市交易「急凍」潮。(政府打炒房真能有效抑制房價?相關討論詳見此。)

 

中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄日前於房地合一稅2.0的公聽會上發言,指出近期政府房地合一實價登錄課稅2.0修法影響過大,房市管制措施將嚴重衝擊房地產市場交易量,預估全國轉移棟數將由每年平均30萬急凍到18萬,在全國860萬棟中僅剩2%流動,「交易量將嚴重窒息」。

 

針對最快4月就能三讀通過的房地合一稅2.0,林正雄強烈反彈,在公聽會上還激烈嗆聲,「修法動搖民意,建議各政黨慎重考量」。

 

空屋多到賣不完、交易量預估在打房措施下將急遽縮減,但弔詭的是,台灣新建案仍創歷史第二大量,甚至可能創20年來高峰。

 

據市調機構統計,光是北台灣年增13 %,北台灣2019年新成屋、預售屋推案量達11287億元,2020年增為12754億元。今年預估達13400億元,可望超過2013年高峰。

 

另據591新建案近期公佈統計結果指出,即使政府打房,建商推案信心依舊,今年房市329檔期在七大都會區推案量就破6600億元,較去年同期成長四成。

 

 

空屋量增、交易量縮減 房價應聲下跌?

 

真相一:房價已難回頭 囤房待價而沽

 

「打炒房讓投機客不敢進場,但營建成本持續疊高,通膨已讓房價已難以回頭」

 

大華不動產估價師聯合事務所所長張義權直言,建商土地成本不斷疊高,尤其政府不斷標售無需繳納土地增值稅的重劃抵費地,拉高平均地價,且營建成本十年間漲幅約3~4成,也讓房屋造價越來越高。

 

由於興建成本越來越高,目前有部分大型建商停賣預售屋,避免房屋售價不敷造價成本。

 

但張義權也提到,新屋成本拉高、帶動整體房價調漲,「過去已興建完成的待售屋也不用急著賣,囤著成本不高,去年每坪100萬,今年120萬元,明年可以賣更高」。

 

真相二:金流遊戲套利 空屋拿去貸款

 

2013年IFRS(國際會計準則)上路後,房屋買賣完成、實際過戶交屋時結轉成本才認列營收,營建商每月營收呈現大幅度落差。

 

有會計師事務所指出,相對於推案量,營建業必須結算每年的結案量,透過案量控管讓每年的波動減小、維持一定的水準。

 

住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出,會計準則讓股票上市櫃的營建公司必須推案、結案,才能對股東交代;至於沒賣出的房子,就拿去向銀行貸款就好,房屋供應量與房價脫鉤

 

熟悉房地產業的市場人士觀察,逾半建商多以存屋向銀行貸款週轉資金,錢套出來後,「房子有沒有賣掉不是重點,重點是金流」。

 

真相三:市場熱錢流竄

 

消費者文教基金會房委會委員張欣民指出,政府打炒房是希望降低短期炒作投機客墊高房價,但目前利率太低、市場上的資金太多沒地方去,大幅流入房地產,因此交易量縮減、房價不見得會下跌,還待時間檢視。

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