住者有其屋　自用住宅利息可扣繳所得稅

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房地產

2021-06-29

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在現今低利時代，許多民眾會購買自住房，脫離無殼蝸牛一族。為減輕房貸族壓力，自用住宅銀行貸款利息可以用來扣繳所得稅，提醒民眾只有房貸利息可以扣繳，本金不能列入，且以一屋為限，每戶每年列報扣除額，最多30萬元為限。

即將進入報稅季節，透過房貸扣除額節稅的民眾注意了，除了房屋產權要跟報稅人在同一戶，家人必須把戶籍遷入才符合自住條件，意指土地所有權人、配偶或直系親屬，至少要有一人在此戶籍內。

無論轉增貸以原始房貸餘額計算繳納

政府扣除額的立法精神，在於鼓勵人人有房住、住者有其屋，民眾向銀行貸款購買自用住宅，貸款利息可以申報作為綜合所得稅的扣除額，原則上必須在一開始購屋時，向金融機構借款所申辦的房貸利息才能適用。然而房貸通常申貸金額高、年期又長，有時民眾先繳了幾年之後，隨著市場利率的波動，或是其他銀行有更優惠的貸款方案，因而吸引屋主做轉貸或增貸，此時增貸的部分，就要留意稅法適用的限制。

舉例來說，假設在轉貸或增貸後，貸款金額超出尚未還清的房貸總額，也只能以原始房貸餘額，計算年度應繳納的利息額度，就此額度適用列舉扣除，而且要附上原始貸款餘額證明書、清償證明書等轉貸證明文件，供國稅局核認新借款與原始房貸有關。

房屋增額貸款變動增額利息不可扣除

購買自用住宅若貸款銀行變動或換約，像是屋主採「借新還舊」而新增貸款，針對超出原有房貸額度的部分，衍生利息就不屬於房貸利息，不能列舉減免綜合所得稅。

進一步說明，如果王先生向原貸款銀行償還購屋借款金額600萬元，再向其他金融機構辦理轉貸並增加貸款金額至800萬元，其中新增200萬元金額，即非屬用於最初「購屋」之貸款，所以王先生在向其他金融機構辦理轉貸的同時增加貸款金額，原本的600萬元貸款額度內所生利息支出，仍可申報列舉扣除額，另外增額的200萬元所生利息支出，則不可以申報列舉扣除額，提醒民眾申報方式務必留意。