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豪宅稅門檻降低,北市這3區屋主注意!總價差1萬得多繳百萬稅金…怎麼精算才能省錢?

豪宅稅門檻降低,北市這3區屋主注意!總價差1萬得多繳百萬稅金…怎麼精算才能省錢?
▲示意圖。

彭蕙珍

稅制

台灣房屋集團提供

2024-03-13 17:46

財政部日前宣佈下修豪宅交易稅課稅門檻,各縣市標準下降,讓許多去2023年出售符合舊制條件高總價房屋的屋主措手不及,以台北市為例,從7千萬降為6千萬,採用舊制申報的自然人屋主,恐將在今年5月報稅時繳納更多的「財產交易所得稅」。

 

台灣房屋集團趨勢中心根據實價登錄資料,統計2023年台北市總價在6000萬至7000萬元住宅,由於主要影響物件為2016年前就持有,且房地轉售總成交金額達規定門檻之物件,因此排除屋齡8年以下、有歷次移轉之交易,總計約交易222件。

 

其中,交易量最多的3個行政區如下:

 

1. 大安區63件,住宅均價為每坪111.1萬元,符合總價及屋齡範圍的社區包括「日光大廈」、「仁愛大廈」。

 

2. 中山區26件,每坪101.3萬元,像是「華威八方」、「瓏山林博物館」等社區。

 

3. 內湖區25件,均價每坪74.3萬元,包括「長耀哲里」、「遠雄米蘭苑」等社區,也都是符合新標準的豪宅社區。

 

買賣價差不大或賠售屋主,核實計算較有利

 

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,2016年以後取得並轉售的房地產交易,都屬於房地合一稅繳納規則,2016年以前取得現在轉售的交易,其實可採兩種計算方式,一種是核實計算,也就是能提出原取得買價資料,這對於買賣價差不大,或是賠售的屋主,採取核實計算,還是比較有利。

 

採取房地分離制拆算的屋主,按房屋佔房地總現值的比例計算。也就是「成交總價」X「房屋現值比例」X17%,再併入財產交易稅申報。

 

以內湖成功路四段某高級社區,若採房地分離制來試算,若台北市成交金額正好在6000萬元,原本不屬於豪宅,以房屋評定現值乘以45%計算,售屋所得額為70.7萬元,而個人綜所稅率若為40%,房屋交易所需繳的稅為28.3萬元。

 

新制之下,則以豪宅計稅,以總價乘以房屋現值比例再乘以17%計算,售屋所得額約281.6萬元,個人綜所稅率若為40%,則要繳納112.6萬元,所得稅金就差了84.3萬元,差距高達4倍之多。

 

因此,不排除未來介於門檻標準的豪宅,總價降1萬,稅金省更大。

 

 

 

建商精簡推案坪數  小宅成風潮

 

各界關注央行是否會跟進降低豪宅標準?第一建經研究中心副理張菱育指出,假如央行比照辦理,將牽動6000萬至7000萬住宅的貸款成數,上限從原本非豪宅的7成屋8成,降為豪宅的4成,勢必影響買方的購屋總價目標。

 

為避免觸及豪宅門檻,尚未推案的建商,恐會再精簡推案的坪數規劃,往後百坪大宅的供給將越來越少。

 

手中已有大坪數餘屋的業者,也可能會變更產品縮小單戶坪數,以降低單戶總價門檻,加快銷售速度。未來低於新標準的物件,在市場上會更受買方青睞。

 

因此國內的平均購屋坪數,不排除進一步下修改寫新低,房市的小宅化風潮,預估也將持續發酵。

 

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