不動產的最大危機就是不動

2014-05-15 13:06

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在政策上受到打壓，資金氾濫的大好時機已過，不動產缺乏繼續大漲的動能。但，政府真的希望不動產崩盤嗎？不見得！

幾周前談過房地產的展望，以台灣的狀況來說，不動產的最大危機就是不動，成交量萎縮。至於價格大回檔的期待，很難實現。

看空者最大的憑恃來自於貨幣政策的轉向，因為景氣看來在好轉中，央行的任務不再是救生員，不必再無止盡地印鈔票，甚至要從市場上把過剩的錢收回，讓利息回升到比通貨膨脹率更高的正常水準。

這是操作過無數次的作業模式，也寫在教科書裡，不需要特異功能就能做完這分析。不管是主效應，還是次級效應，總之對於用資金堆起來的不動產市場，就是不好，也是房地產空軍的重磅炸彈。

不只資金展望不利，政府官員談到不動產就跟蛇蠍一樣，恨不得把房價打到十年前的水準。原本最會漲的香港、中國，也和台灣一樣，推出一個又一個打房政策，在政府強力打壓下，終於在過去幾個月，出現局部性的回檔，但遠遠沒有到全面整理的地步。

政府真的希望不動產崩盤嗎？不見得！

高漲的房價造成民怨，基於選票，不能不處理。可是如果讓房價硬著陸的話，可能會製造更大的禍害。如果漲幅與經濟成長率，與國民所得的增長維持適當的正比例，通常是可接受的。但是房價漲幅遠勝過其他經濟指標，讓社會的資源過度往這產業集中，影響的整體平衡發展，就要被警示。當下台灣的不動產，處於警示再警示。

由於不動產不是一般性的財富，還有居住的實用功能與社會地位的象徵意義，所以行情不會只受經濟性因素影響。也就是緊縮的貨幣政策，看漲的利率，理論上會打殘房市，但實務上卻不見得。

以過去的經驗，類似歐、美在二○○八年之前的實例，因為房價上漲，導致建商與投資者過度積極操作，最後無以為繼，造成泡沫破滅，這是最常見的崩盤。不只不動產這樣，也適用其他產業。

動能不足但不會立即摔倒

台灣都會區的房價高漲，並沒有過度的槓桿融資。在奢侈稅實施之前，金融機構就已經對土地買賣的融資進行限制。業者信用擴張有限，投資者也一樣。像那位被央行點名，從銀行借錢買了很多戶帝寶的大戶，新聞曝光後，很快就拿現金償還，解決這個公關問題。在三、五年內，這行業會被壓抑，但是沒到破滅的地步。

另外一個可能摧毀不動產的因素，是其他產業發生嚴重衰退，導致業主必須處分不動產來換救命的現金。○九年全球不景氣，以外貿為主的中國溫州地區，許多工廠面臨倒閉危機，只好緊急處分不動產。因此成為中國最早出現房價崩盤，地方金融機構嚴重的壞帳危機。由於當前的景氣處於上升階段，出現嚴重產業衰退的機率不高，不至於吞噬不動產當祭品。

整個說來，在政策上受到打壓，資金氾濫的大好時機已過，不動產缺乏繼續大漲的動能。但財務槓桿不嚴重，又沒有外患，不動產就是不動，倒沒有立刻摔倒的危險。