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買台北不如買東京?日圓貶值換來置產商機 「淨投報率3%」台灣人視訊看房就下訂

買台北不如買東京?日圓貶值換來置產商機 「淨投報率3%」台灣人視訊看房就下訂

財訊 記者孫蓉萍

國際總經

財訊雙週刊

2022-08-17 16:30

日圓貶值使得台灣人去日本置產重現熱潮。事實上由於日圓趨貶,加上低利率,全球資金都看好不動產市場,東京都地區仍是首選標的,其他地區的投資就要看功力了。

 

根據《財訊》報導,台灣人疫後最想去的國家,非日本莫屬。近來日圓貶值,不少人換了許多日圓,就等國門開放,立刻衝去日本報復性消費。但其實台灣許多高資產人士從去年開始,已經慢慢在日本買進不動產。

 

高價物件交易 6月爆大量

 

信義房屋日本事業部經理柳政億,接受《財訊》採訪時指出,信義房屋去年在日本的成交量和金額,未受疫情影響,創2009年在日本設點以來第2高的紀錄。今年仍維持不墜,上半年成交戶數,比去年同期增加4成以上;第2季平均每戶成交價為7148萬日圓(約1595萬元台幣),比第1季成長7%。

 

值得注意的是,今年以來成交超過1億日圓的物件,已經和去年全年相當,而第2季1億日圓以上物件的占比,比第1季幾乎增加1倍以上,而且1/3集中在6月成交;預估今年全年業績可望超越最佳銷售紀錄的2015年。儘管疫情無法去日本,客戶也會透過視訊看房就下訂。

 

根據《財訊》報導,2020年疫情剛爆發時,的確對台灣人購買日本房地產造成衝擊,一些中小型的房仲業者也因此停業。不過去年開始情勢改變,有些台商從中國撤出時,為了資產配置的需求,直接投資日本的房地產。

 

另一方面,日本一些企業受疫情衝擊經營不下去而求售。例如淺草旁商店街一間獨棟的商鋪,原本經營的燒烤店收攤後賣給了台灣人。在景氣好的時候,這樣的物件幾乎不可能求售,疫情反而讓外國投資人有機可乘。儘管這時買下這棟商業不動產也無法立刻出租,但買家仍決定先入手,等待日本重新開放觀光。

 

《財訊》分析,近來台灣人瘋日本買房,主要受兩股力量的推動。日圓走貶,形成了拉力。柳政億分析,東京都中心蛋黃區1戶10年內、電梯兩房的物件,大約1億日圓,1年前折合台幣約2600萬元,現在則只要2200萬元左右。推力則是台灣房價太貴,在台北市中心很難找到同樣條件的房子。

 

 

根據信義房屋分析,會去日本置產的客戶,主要是超過45歲以上的族群,在日本購屋的目的包括小孩求學時居住、自己去日本時住、資產配置等。也有企業主自己先在日本買1戶住家「試水溫」,接下來就用公司的名義買進商業設施等房地產來分散資產,總金額已超過40億日圓。

 

《財訊》報導指出,由於客戶多半是高資產人士,日本通常不是他們的第1間房子,他們追求的是穩定獲利。一般來說,扣完大樓的管理費、維護保養費、報稅等費用後,近期日本的淨投報率大約3%。

 

日本房產夯 淨投報率3%

 

若要追求更高的報酬率,這些物件的風險也會比較高,例如屋齡老、地點偏遠等。腦筋動得快的台灣投資人,會摸索自己的獲利模式。例如有位投資人買下1棟9層樓的中古大樓,雖然屋況不佳,但他自己有工班,重新裝潢,加值後出售再回租,把這棟樓打造成幾間民宿、幾間長租房,以及健身房等。

 

《財訊》分析,對不熟悉日本的外國人來說,投資東京附近仍是最保險的作法。日本不動產經濟研究所指出,2021年首都圈(東京、神奈川、埼玉、千葉)新建公寓,平均每戶價格是6260萬日圓,比前1年上漲2.9%,超過泡沫經濟時期1990年的6123萬日圓,創1973年開始調查以來新高。如果單看東京都23區,平均售價是8293萬日圓,年增率為7.5%。銷售戶數則比2020年增加23.5%,達3.4萬戶左右。

 

日本房仲業者分析,東京的「多樣性」仍無可取代。這裡的平均薪資較高、工作機會較多、通勤也方便,另外購物和娛樂設施也很多,魅力十足。2021年4月東京總人口比1年前減少2.5萬人,但如果限定為「日本人」,則增加了7440人,表示其實東京減少的是外國人。另外以疫情嚴重的2020年為例,東京移入的15~29歲人口淨移入7.4萬人,顯示年輕人真的很喜歡東京,而這些人潛藏租屋需求。

 

 

事實上,根據《財訊》報導,不只台灣人,全世界都瞄準日本的不動產。東京不動產業者透露,韓國、美國等地投資人,最近紛紛詢問價位在1億到3億日圓的公寓。《朝鮮日報》報導,以1億日圓的公寓為例,2019年需要11.16億韓元,現在只要9.46億韓元,將近打8折。同時2019年首都圈新建公寓平均價格5980萬日圓,今年5月已經漲到6088萬日圓。如果以美元計價,2019年54.6萬美元,今年5月只要47.6萬美元,吸引力十足。

 

除了散戶之外,外國的年金基金、大學基金、壽險、富豪資產管理公司等,更是看好日本不動產,主因是利率寬鬆。對法人投資人來說,光靠股票、債券等傳統的資產不足以應付需求,必須有一定比率的資產放在不動產上。

 

《東洋經濟週刊》指出,和其他國家比較,日本不動產的市場區域很廣,不只有東京,還有大阪等許多有特色的城市,而且交易制度健全,也遵守約定,政局穩定,也不容易有過度大膽的政策轉換;當然,最重要的還是維持超低利率政策,投資人用低利率就能得到高報酬。

 

投資客注意 地點不宜偏遠

 

不動產業者CBRE公司指出,去年日本來自海外的不動產投資額就達到103億美元,其中美洲占48億美元,亞太地區占25億美元。這兩年來投資額最高的外國公司是香港基匯資本公司,總額2820億日圓,2014年投資大阪凱悅飯店後,即陸續收購日本物件。第2、3名則分別是美國德州教職員退休年金(2690億日圓)和美國黑石集團(2210億日圓)。

 

《財訊》報導指出,不可諱言的是,對散戶來說,投資海外不動產畢竟不在自己的國家,有時鞭長莫及。疫情就打亂了很多人的計畫,柳政億說:「這兩年我們做最多的售後服務,就是幫客戶去沖馬桶、開窗戶;一位客戶因為小孩匆忙回台灣,我們還幫他進屋裡去清冰箱裡的食物」。

 

另外匯率是這一波台灣人投資日本房地產的重要因素,但未來走勢是未知數,先前投資日本不動產失敗的案例中,原因除了找不到房客、地點偏遠外,購屋時日圓匯率太高,也侵蝕了獲利。雖然一般認為日本短期內不會調高利率,但匯價波動難免。房仲業者也只能建議客戶盡量分批換匯,看到有合適的物件時,才能快速簽約。因此,先做足功課再買房,是投資海外房地產的第一課。…(本文出自《財訊》雙週刊665期)

 

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