【亞洲城市經濟賽局特別企劃一】資金國家隊也愛商辦！ NPS的CBD投資法則全球第三大退休基金，不只守護韓國國民，更靠押注CBD地標賺穩定報酬

韓國國民年金公團總部大樓

產業熱焦點

shutterstock、今周刊

2025-10-30 09:00

+A -A

加入收藏

韓國國民年金公團（National Pension Service, NPS）是全球第三大退休基金，以韓國每一位勞工與國民共同參與的退休金制度，掌握超過一〇三五兆韓元（約七千五百億美元）資產。NPS不只是保障晚年生活的安全網，更以資金實力成為城市發展的幕後推手。

國民年金計畫於一九八八年底實施時，基金規模僅〇．〇三兆韓元。經過三十五年累積，截至二〇二三年底，基金資產已成長至韓元一〇三五．八兆，成為全球最大規模的公共年金基金之一。自成立以來，累計投資收益達韓元五七八兆，約佔資產總規模的五五．八％，效益相當亮麗。

基金以追求長期報酬為目標，以確保國民年金財務的長期穩健。韓國國民年金公團NPS依據六大投資原則進行資金管理與投資：獲利性、穩定性、公共利益、流動性、永續性、獨立性。

精準鎖定CBD三大條件

NPS自二〇〇二年以國內創投為起點，開始投入替代性資產。其後投資標的與範圍持續擴大，涵蓋國內外房地產、基礎建設、私募股權、對沖基金等。NPS目前管理的龐大基金中，房地產佔替代性投資組合二九．四％，僅次於私募股權。

根據二〇二三年韓國國民年金基金報告，自二〇〇四年起投資國內外房地產，涵蓋核心物件、增值型與開發型策略，並透過REITs、物流倉儲、商辦大樓等多元投資維持穩定收益。並於二〇〇八年金融風暴，積極持續買進各大都會的核心商辦，從英國倫敦Plumtree Court高盛總部大樓、德國法蘭克福Mainzero摩天大樓到美國紐約One Vanderbilt范德堡一號大樓、加拿大多倫多CIBC Square帝國商業銀行廣場，都可見其佈局身影。

這不僅是NPS的策略，也呼應了全球趨勢──包括美國黑石（Blackstone）、加拿大Brookfield，以及日本三井、三菱等大型資金同樣加碼商辦、旅館、物流與廠房等資產，凸顯商用不動產已成為國際市場最穩健的投資方向。

NPS主席元鍾炫在受訪時指出，商用不動產屬於低風險、穩收益、抗通膨的長期資本配置，不僅能穩健收租，也能享有資本增值的雙重效益。二〇二三年，NPS房地產資產總值達韓元四八．二兆，其中國內五兆、海外四一．八兆；不動產近三年平均報酬率八．一二％，二〇二三年化投報雖受全球高利率、融資環境緊縮的壓抑，仍以長期保值增值為投資核心。

NPS韓國國民年金公團主席元鍾炫

從首爾汝矣島複製到世界

NPS之所以能穿越金融風暴與疫情循環，關鍵在於對城市核心地段的堅持。NPS主席元鍾炫指出，中心商務區（CBD）必須同時具備三大條件──便捷交通、行政特區、金融商業服務，才能支撐區域的長期發展。若再擁有地標級商辦，便能吸引國際企業與新創產業進駐，形成產業聚落，確保租金與價值的持續成長。

以首爾汝矣島為例：這座昔日小型機場在一九七〇年代建成麻浦大橋，連接了汝矣島和麻浦區；一九七一年關閉機場，啟動大規模開發後，被政府定位為金融島，具備直達市中心的交通幹道與廣闊可開發腹地。一九七五年，國會議事堂遷至此島；一九七九年，韓國證券交易所也從明洞搬遷至此，電視台、證券公司、銀行等金融機構進駐。使其在二〇〇〇年代迎來國際金融核心的地位。該處亦有許多地標建築，包括六十三大樓與IFC國際金融中心，至今仍是韓國金融實力的象徵，也為投資法人提供穩健的租金收益與資本增值。

元鍾炫強調，這樣的CBD策略不只適用於首爾，更可複製到全球主要城市。無論是紐約、倫敦、法蘭克福、多倫多、新加坡、雪梨，具有交通便捷、政策優勢與金融聚落的核心地段，都是NPS長期鎖定的投資標的。這些地標商辦也因此成為國際企業聚集的產業磁石，推動當地躍升為新一輪的金融與科技樞紐，延續城市與基金的雙重成長動能。

韓國證券交易所

延伸觀察：台灣商用不動產熱潮
正在新莊副都心發酵

不僅韓國，受惠於資金回流與AI供應鏈的全球地位，台灣近年來商用不動產市場同樣熱絡。以新北市為例，辦公室市場由產業自用買盤主導，舊換新、跨區搬遷與資產配置三大需求推升交易量。據信義全球資產統計，二〇二四年新北商辦交易量達一一三億元，年增四十五％，創下實價登錄以來新高；其中新莊就佔六十一億元，達全市成交量的五十四％。這意味著，CBD三大條件與地標商辦的投資邏輯，正在台灣的新莊副都心複製與發酵。

這也呼應了NPS的觀察，當地標商辦遇上政策支持與交通優勢，便能帶動產業聚落的形成。從首爾汝矣島到新莊副都心，這套「城市經濟學」的投資法則正在不同市場被驗證。

展望未來十年，隨著亞洲與全球主要都會持續更新換代，NPS將以龐大資本與縝密投資策略，繼續在世界地圖上刻下新的里程碑；同時，它的經驗也為包括台灣在內的城市提供借鏡，完成「投資城市、守護國民」的雙重使命。