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「台北市老屋比例高達71%,全國最高!」 為何地主自辦都更這罩門最大? 北市府提解方 連危老公寓也有救了

「台北市老屋比例高達71%,全國最高!」 為何地主自辦都更這罩門最大? 北市府提解方 連危老公寓也有救了

劉煥彥

政治社會

今周刊資料庫、老謝看世界節目截圖

2021-12-13 11:39

台北市是全國首善之區,卻也是全台灣住宅老化最嚴重的地方。根據內政部不動產資訊平台,台北市屋齡30年以上住宅在所有住宅佔比達71.3%,不僅是六都之冠,也遠高於全國平均值50.3%。

台灣金融聯合都市更新服務公司(台灣金融都更)董事長林旺根指出,民間都更需求居高不下,但土地面積愈大、地主愈多,都更整合難度就更高,且地主自辦都更受限資金、相關專業及經驗,實行難度有增無減;

地主想委託有實力的建商進行,又懷疑建商「是否賺太多」,因此條件一直談不攏,這是地主自辦都更的很大罩門。

台北市副市長彭振聲則說明,延宕20多年的大同區斯文里都更案,其中斯文里三期由北市府都發局及都更處介入,在各方長期協調及努力後,終於得以拆除原有老舊住宅,新屋已接近完工。

北市府根據這個成功經驗,推出公辦都更2.0,希望把進行中的民間都更案符合一定條件後,由市府公權力介入,解決上述民間自辦都更案窒礙難行的問題。

 

台北市五樓以下老舊住宅 佔比也是全國之冠

 

彭振聲在11日播出的《老謝看世界》節目中表示,台北市不僅老屋比例是全台灣最高,五樓以下的老舊住宅佔比52%,同樣是全國佔比最高。

 

今年10月高雄市發生城中城大火,造成46人死亡的慘劇,引起外界對老舊住宅更新的重視。彭振聲指出,這場大火對於台北市政府有多項啟示,包括公共安全太重要、消防安全太重要、防火條例修訂、都更手續簡化等。

 

北市府也打消將原本西門町的西寧市場及國宅,要變身為社會住宅的想法。

 

 

 

 

 

基地愈大、地主愈多 意見整合愈難

 

林旺根則指出,台灣金融都更公司成立三年多來,他發現民間需要都更的需求很大,而且以北台灣為例,雙北空地有限,一定要靠都更及危老公寓重建,來解決當前住住宅老舊或不便的問題。

 

「目前最困難的是,誰來實施都市更新?」

 

「土地產權都是私有,但基地愈大、地主愈多,整合就愈困難。(民間)要自己做,礙於專業、資歷等條件,也很困難,所以要找一個實施者。」

 

「過去實施者最多的是建商,其中最大問題是利益競合」。

 

 

地主懷疑建商賺太多 都更難度高讓建商止步不前

 

林旺根說明,都更有兩個階段,第一是前期整合開發階段,「需要的是第一桶金」;整合開發開始執行後,金額會更大,那是第二桶金。

 

然而,光在前期整合就有很大困難,因為風險太高。

 

「做前期整合開發,危老大概幾十萬、都更可能上千萬,還要請建築師做草圖、財務試算、開說明會,與地主分配等。」

 

「在這個情況下,變成大家都裹足不前。」

 

建商是有實力,但地主會懷疑(建商)是否賺太多,所以(雙方)條件一直談不攏,這是目前推動困難的很大罩門。」

 

 

公辦都更2.0 以政府力量推進「最後一哩路」

 

彭振聲則以歷經三位台北市長的大同區斯文里三期都更案為例指出,本案最後變成了成功的公辦都更案,公辦都更好處是所有財務透明、權利變換透明。

 

「因為有這個成功案例,現在有公辦都更2.0,(只要)私人整合達到九成,政府公權力就進去。」

 

「目的是要告訴改建戶,政府完全財務透明,而且模型做好、給你選配,選配好了就比較容易(進行)。」

 

 

 

挽救台北市老舊公寓 ABC三種套餐可選擇

 

彭振聲說明,在公辦都更2.0方案中,改建戶拿到拆照後要限期搬離,拿到建照後政府會私調兩次、公調兩次。

 

若老舊公寓不是要走都更這條路,北市府也推出整維計畫,若五樓、六樓高的公寓有結構問題、外表剝落或沒有電梯,住戶有三種套餐可以選擇:

 

A套餐是做結構補強、外表拉皮及增設電梯,每案政府最高補助1500萬元;

 

B套餐是只增設電梯,每案補助220萬元;

 

C套餐是只做外牆拉皮,每案補助50%工程經費,若個案位於特殊地段(例如火車站周邊)則可拉高至70%。

 

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