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《鐵路法》修法,為台鐵「公司化」帶來曙光!7大精華土地300億身價大盤點

 《鐵路法》修法,為台鐵「公司化」帶來曙光!7大精華土地300億身價大盤點
▲台鐵局長杜微指出,若修法建立台鐵處分資產、收益機制,能加快台鐵改革。

財訊 / 廖珪如、游筱燕

政治社會

彭世杰攝

2022-02-22 20:00

根據《財訊》報導,擁有9000多億元資產的台灣鐵路管理局,因法令限制難以享受開發利益,負債高達4500億元。直到去年行政院通過《鐵路法》修正草案,才為台鐵公司化帶來曙光。

 

《財訊》報導指出,台鐵問題盤根錯節,外界總是期待交通部能端出大刀闊斧的改革計畫;然而,巧婦難為無米之炊,台鐵雖然擁有9100億元資產,負債卻也高達4500億元,因屬國家所有,不得任意開發,資產處分收益也要經相關機關同意。

 

《財訊》分析,為了扭轉局面,台鐵10多年來積極推動《鐵路法》以《大眾捷運法》精神修法,增訂條文使台鐵可辦理其經管場站及其他國有不動產等開發,同時簡化國有不動產處分程序、增訂經管國有不動產處分與收益等相關規定,未來處分與收益收入也將可循環運用。行政院終於在去年通過《鐵路法》部分條文修正草案,預計草案過關後,台鐵能有效利用300公頃可開發用地,朝公司化、資產鬆綁的方向來帶動鐵路事業轉型再生。

 

推修法 活化資產跨大步

 

台鐵局長杜微接受《財訊》採訪時說,台灣鐵路局自成立以來,所有土地使用決定權都受《國產法》第28條規定,相關空間只能進行出租,出租的收益太少,進駐的廠商也參差不齊,讓台北火車站一度沒有人流,直到1998年公布《都市更新條例》、2000年《促進民間公共建設條例》公布後,才讓台鐵資產在出租之外,可以有參與都市更新及ROT(增建、改建及修建—營運—移轉)的選項。

 

從2004年至2016年間,台鐵也將台北、南港、松山、萬華、新左營及台中車展鐵道文化園區加入都市計畫,或者ROT,帶給台鐵收益約300億元;都市更新從2015年至2021年之間包括南港調車場及周邊地段都更、高雄舊宿舍都更3案,也可望為台鐵挹注1200多億元。不過,上述計畫雖然預估效益不差,但開發未完成,錢未完全進到台鐵口袋,也還無法自由處分。

 

▲台鐵烏日鋼梁公告市值雖是23億元,但實際效益超過10倍。

 

《財訊》報導指出,更關鍵的是,按照現在流程都更或者ROT,每一案都曠日廢時。都更要和地方政府協商後才能進行,有時地方情勢複雜,談判日程就很久,ROT作業時程更長,從立案到招商可能就要3~5年不等。台鐵期望《鐵路法》能有適用規定,希望給予法源依據,讓台鐵自行處分資產,例如直接和建商合建商業大樓,效率才快,如此台鐵也才有資金能夠償債、改善服務、加強員工訓練與改革。

 

《財訊》調查,台鐵光是在台北市精華地段3筆,安東街宿舍群約10204平方公尺住商用地,公告市值41億元,但高源不動產估價師聯合事務所粗估(不含危老都更價值、開發連帶價值,下同),單土地市值就超過90億元。此外師大宿舍群位在和平東路、台灣師範大學正對面,地段漂亮,面積2425平方公尺的土地,市值超過42億元,北投員工訓練中心也有53億元之多。

 

在首都 坐擁3筆燙金地

 

估價師指出,這都只是保守估計,若這3塊土地有變更、都更等使用規畫,身價還會翻倍。以師大宿舍群為例,此處估算價格是以市場實價登錄每坪150萬元計算,但此地段市場開價已超過180萬元,成交金額每坪還有超過220萬元紀錄,堪稱是台鐵資產精華當中的精華。

 

▲台鐵所擁有的師大宿舍群土地地段燙金,是台鐵未來可開發資產最精華的一塊。

 

此外,根據《財訊》報導,烏日鋼梁場、高雄車站、高雄機廠都市計畫變更案以及花蓮洄瀾雙城,其開發價值同樣至少為政府公告現值的15倍以上,花蓮洄瀾雙城計畫一定超過250億元,效益龐大。光是盤點這7塊黃金資產,價值就逾300億元。

 

這只是台鐵土地估價的冰山一角,台鐵300公頃可開發用地,都在每座城市的交通中心,若《鐵路法》修正沒有過,這些數字都如浮雲,開發曠日廢時,收益利用也是空想。杜微分析,《鐵路法》修訂後,處分資產得到的收益可以投到軟硬體設施,方便旅客運用,例如售票系統的重新建置,旅客買票更方便後帶動運量,收入又可以再增加。

 

杜微說,軌道經濟就和珍珠項鍊一樣,每一個車站都是1顆珍珠,每1顆珍珠都很珍貴,擁有環島鐵路網的台鐵,有把珍珠串起來的能力,讓效益發揮到最大。

 

 

其實,在既有架構下,台鐵針對台北市南港、台北、萬華3站的改革和建設讓民眾已經有所感。建設中的台中火車站,以日本東京車站為範本,就將打造成保留歷史建物,商城地段招商及鐵路運輸的結合體,現在估計2027年台鐵有可能完成環島開發雛形,但如果《鐵路法》修法過關,這一時程還可望加速。

 

有變數 工會、立委有得喬

 

不過,根據《財訊》報導,此次修法台鐵遇到一些難題,除了工會大力反對台鐵公司化,在野黨立委也嗆台鐵局「圖利財團 」。對此台灣軌道經濟發展協會理事長張政源以南港站為例,過去貨運為主,是人流不多的小站,但台鐵抓住機會對南港車站進行地下化工程後,把旁邊的調車場一併進行土地開發,車站本體做三鐵共構產生了許多新生地,立體化工程也讓車站招商順利。他認為,這個改建過程並非只有開發商賺錢,更是拉動地方經濟發展,現在的南港已非過去的黑鄉,反而轉身成為東區門戶。

 

 

《財訊》報導指出,不僅台北,未來其他2線城市車站,都會因此加速城市化發展。例如花蓮洄瀾雙城,是花蓮舊站和新站之間的土地,街廓完整,可和縣政府合作大型開發計畫、土地變更。又例如台鐵斗南車站前的貨運服務所辦公室,過去都是破舊宿舍出租,在既有條件下收益很低,未來若修法通過,站前土地就可以蓋商業大樓,效益更大也更直接。

 

張政源認為,軌道經濟意涵除了城市發展,文化觀光建設實力也不容忽視,例如日本,每一個車站都是城市的生活中心,更是國際鐵道迷追逐的場域。張政源認為,台鐵也擁有完整的環島鐵路鋪設、支線開發,鬆綁《鐵路法》的價值遠超過市場鑑價,台鐵若能在修法後善加開發既有資產,將帶來可觀收入。…(本文出自《財訊》雙週刊653期

 

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