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困境》管理成本是民間社區1.3倍 訪視祕書一人顧769位住戶 物業公司難撐想退場 釀社宅管理風暴

困境》管理成本是民間社區1.3倍  訪視祕書一人顧769位住戶  物業公司難撐想退場  釀社宅管理風暴
良福保全在新北林口社宅聘雇「訪視祕書」關懷社宅弱勢戶,在政府投入資源不足下,一 人要負責一百名高關懷對象。

鍾泓良

政治社會

攝影/ 陳睿緯

1433期

2024-06-05 10:29

總統賴清德喊出未來八年社宅達二十五萬戶目標,但同時,承接社宅管理的物業正醞釀退場,學者示警,台灣社宅管理長期存在預算、人力雙重缺口,再不重視未來恐無人願接管。

未來四年台灣社會住宅將迎來新一波完工潮,預期釋出戶數將逐年增加;但另一端,社宅衍生的管理危機,也正在醞釀發酵!

 

目前政府已規畫的十萬戶社宅當中,僅不到三分之一對外招租,其餘仍在興建階段。不過,光是三萬戶社宅的管理能量,就已超過公部門負荷。因此,現有管理模式是由中央或地方政府成立公法人「住宅及都市更新中心」,再由住都中心將社宅委外給物業公司管理。

 

然而,運作幾年下來,近期卻陸續傳出許多負責社宅管理的物業公司正評估退場,國內社宅管理正面臨「預算」及「人力」兩大缺口危機。

 

台灣社宅預算  低於各國標準

 

先看預算。據經濟合作暨發展組織(OECD)二○二○年統計各會員國社宅興建、補貼及管理所投注預算,各國社宅預算約占自身國內生產毛額(GDP)的○.一%以上,其中以紐西蘭占○.三五%最高;但攤開台灣國家住都中心二三年預算書,該年投入社宅管理、興建經費預算僅一五四億元,占我國該年度實質GDP二十三.五兆元的○.○六%,明顯低於各國標準。

 

儘管台灣社宅起步晚、案量較少,預算自然較低,但以預算結構來看,社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱點出,國外社宅管理成本約為興建成本的一至二倍,若興建一棟社宅五十億元,管理成本就要介於五十億至一百億元,台灣卻長期低估管理成本。

 

承接近四千六百戶社宅管理的台北市公寓大廈管理維護商業同業公會理事長潘睿彬分析,社宅的物業管理須關懷弱勢戶,社區又多是開放空間,實務上管理的人力與硬體成本,至少是一般社區的一.三倍。

 

然而,以同樣兩百戶、十二人的物業人力編制比較,民間建案每月預算可達五十四萬元,部分社宅標案卻只開到四十八萬元。他以旗下良福保全投標兩次的林口社宅為例,第一次投標達到獲利目標六%,第二年就因預算縮減等因素,獲利只剩○.八%,顯見政府投入資源不足,讓民間業者難撐下去。

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