50億老宅延壽補助夯，人錢兩關卡須突破！方向正確卻杯水車薪，完善長期修繕機制才是正軌

「我們社區在1997年就團結起來，爭取古蹟保存和公園，打造宜居空間了！」今年73歲的陳金耀，住在台北萬華區華強社區已經40年了，談起和這棟公寓一起變老的點點滴滴，他不禁話匣子大開。

近幾年，熱心社區事務的陳金耀有了新煩惱，鄰居們年紀漸長，沒有電梯的五樓公寓，對長者出入極為不便，許多人寧可「囚居」在家，也不願踏出家門一步。

身體還算硬朗的他，前年耗時3個月，在公寓裡爬上爬下，主動和鄰居溝通整合，推動社區加裝電梯的整建計畫，並向台北市政府申請補助。在他的努力下，華強社區230戶共10個樓梯，已有8個確定加裝外掛式電梯，讓這棟40多年老宅更友善長者安居。

▲興建超過四十年的台北市萬華區華強社區近期整修，加裝外掛式電梯，打造友善長者的老宅空間。（攝影／陳睿緯）

挑戰：近6成屋齡逾33歲

華強社區面臨的挑戰，只是全國「人屋雙老」風暴下的冰山一角。

據內政部統計，2025年全國住宅的平均屋齡是33.8歲，逾30年以上住宅總數破554萬戶，占住宅總量58％。但政府推動已久的「都市更新」、「危老重建」計畫，近年卻出現瓶頸，目前都更案件總核定件數僅1291件、危老重建只有4838件，對比數百萬老宅只是杯水車薪。

在雙北地區擔任都市計畫審議委員的建築師洪迪光不諱言，都更需要完整土地，整合難度高；危老重建跟鄰房距離近，開挖施工容易造成鄰房損害產生糾紛，「這幾年許多工地都停擺，做不太下去。」

都更、危老緩不濟急，今年內政部決定另闢蹊徑，推出「老宅延壽機能復新計畫」，預計砸50億元預算，針對逾30年的4到6層公寓，以及6層以下全棟持有的透天厝，補助增設電梯、立面修繕、管線更新等，達成長者「在地安養」的終極目標。

這項計畫5月底開放申請，至今舉辦17場巡迴說明會，場場爆滿。中華民國建築師公會理事長崔懋森觀察，各地民眾的迴響超乎預期，顯示民間需求確實存在。

台灣物業管理學會理事長郭紀子也認為，逾30年的建物不需要一味拆除重建，只要妥善維護修繕，絕對能持續使用，政府推動老宅延壽是正確方向。

門檻：區權人百分百同意

然而，這項預計2027年底就結束的補助政策，實務上卻面臨住戶整合和民間經費的雙重難關，需求最迫切的民眾恐怕看得到、吃不到。

先看住戶整合。依照規定，老宅延壽方案的申請資格，需有公寓大廈管理委員會或負責人，如果兩者皆無，則需要100％區分所有權人（以下簡稱區權人）同意，才能推派代表人申請。

• 區分所有權人：在一棟公寓大廈中，擁有「專有部分」產權，並同時擁有「共用部分」（如逃生梯、電梯）持分的人。

正因為6樓以下的老舊公寓通常缺乏管委會或負責人，因此要取得所有區權人同意，對於缺乏管理和組織的老公寓社區而言，實務上是超高門檻。

難度究竟多高？陳金耀所在的華強社區，已經是鄰居關係佳且有組織的社區，當年向北市府都更處申請補助加裝電梯，單是取得5成住戶同意，他就花了數個月穿梭整合，「一開始十戶裡面只有一戶肯簽。」最後他動用長年在社區服務經營的人際關係，才勉強達到過半門檻。

現在的老宅延壽計畫，不只要區權人百分百同意，內政部更羅列多項補助項目，包含電梯、立面、樓梯間、公共管線整修、防水隔熱等項目，規定「至少選三項」，也就是所有住戶都須同意至少三項才有機會成案，讓申請難度再攀升。

成功大學建築學系副教授楊詩弘認為，住戶整合門檻應依不同項目彈性調整，例如結構補強是全體住戶的事，需要100％同意；但若只是局部整修，不必全體住戶同意，整合會更有效率。

崔懋森已可預見，單一所有權人持有的透天厝不需整合，未來案件數可能快速衝高；而需整合的公寓大廈，以常見的增設電梯而言，一樓住戶通常最抗拒，恐怕要以裝設電梯會讓權狀增加坪數，或以房價提升作為誘因，說服住戶接受。

再看補助金額限制，老宅延壽計畫設有「每項補助總額65％」和「總金額上限」的雙天花板。舉例來說，一棟公寓增設電梯預計花費5百萬元，雖然最高補助上限為4百萬元，仍單項補助不得超過65％，最後只能拿到325萬元。

這種官、民分擔部分的補助機制，確實是使用者付費的必要規範，但也變相限制住戶須有一定財力才能申請整修；甚至「至少選三項」的樓地板設計，更讓整體費用攀升，經濟較弱勢的住戶不易負擔。

「4到6樓的公寓通常沒有管委會，就像一盤散沙。」多年來輔導社區管委會運作的郭紀子說，老宅延壽會讓「人助自助」的社區先拿到補助，而組織鬆散的社區最需要政策輔助，卻容易被漏接。

為強化弱勢社區的整合效率，內政部國土管理署都市更新建設組長王武聰表示，政策有規畫地方服務團，由中央全額補助專業機構，投入經費和資源協助民眾進行整合。但實務上如何接軌地方團隊，有待上路後持續觀察。

楊詩弘則建議，地方政府建管單位最清楚轄內哪些老宅有公安危險，或有長者福利需求，應該強化前期輔導機制，優先協助弱勢申請老宅延壽補助，讓經費真正花在刀口上。

解方：鼓勵民間自主修繕

然而，政府砸再多短期預算輔導老宅延壽，涵蓋範圍畢竟有限；如何從法規層面精進，鼓勵民間建立自主修繕機制，才是長遠之計。

面對老宅修繕的「人、錢」雙重難關，現行《公寓大廈管理條例》雖已規定公寓大廈應成立管理委員會或管理負責人，期限內未成立可開罰最高20萬元；但針對公寓大廈修繕的機制，卻長年付之闕如，官方和民間都不夠重視。

實務來看，目前《公寓大廈管理條例》雖規定公寓大廈應設立公共基金，要求建商按工程造價一定比例金額提列，區權人也須繳納，並將基金用於支付建物共有部分的修繕、管理和維護。

不過，公共基金經常被視為「管理費」，用於其他用途。郭紀子指出，許多社區將這筆經費用於日常管理，成為「月光族」，當遇到大修繕或支應老宅延壽補助的自付額，通常沒錢支應，得額外再向住戶收取費用，容易引發社區爭端。

為了解決類似困境，日本設有「長期修繕」制度。

2008年，日本國土交通省頒布一份以集合住宅為對象的《長期修繕計畫製作指導方針與解說》，明定公寓大廈應製作30年期間的長期修繕計畫，預估將來可能的修繕工程項目，計算必要費用，設定每月應收取的修繕儲備金。

長期研究日本建築修繕機制的楊詩弘解釋，日本長期修繕制度讓管理費和長期修繕基金分開收取，例如台灣常見一坪每月收取60元管理費，日本在60元以外，會再收一筆專用於修繕的基金，確保未來整建有足夠經費。他認為，台灣未必要透過修法，可以比照日本先制定指導方針。

郭紀子直言，台灣目前沒有好的機制，要求建築物使用人或所有權人要「好好把房子維護好」，老宅延壽也許立意良善，但仍是透過政府的預算協助私人建物維修，甚至有錢、有組織的社區更容易得到補助，資源分配未必正義，長期仍要參考日本的修繕機制，導向民間自己負責，才是治本之策。