桃園「可負擔住宅」是什麼？申請資格：25至45歲夫妻「符5條件」就能買屋！價格多少、能否轉售一次看

目錄

• 可負擔住宅政策是什麼
• 可負擔住宅與社會住宅差別
• 可負擔住宅申請資格條件
• 可負擔住宅如何定價
• 可負擔住宅不適合誰買
• 可負擔住宅法源與進度
• 可負擔住宅房源、區位、管理
• 可負擔住宅申請、貸款、出售、繼承、解除限制
• 可負擔住宅政策中央政府看法

可負擔住宅政策是什麼

台灣年輕家庭長期面臨「買不起、租不穩」困境：房價高漲讓購屋門檻難以跨越，租屋市場又缺乏長期穩定性。桃園市政府認為，現行包租代管、租金補貼與社會住宅等政策，難以真正達成長期安居目標，促使年輕人對婚育卻步。

為此，桃園市推動以「去商品化」為核心的可負擔住宅制度。所謂去商品化，即住宅價格不隨市場行情波動，而是以家庭可負擔能力為訂價基準；轉售也受到嚴格限制，只能透過官方交易平台、以不高於原承購價的方式出售給同樣符合資格的家庭，從根本杜絕投機炒作。

可負擔住宅的核心設計：

• 住宅去商品化：訂價依據家庭負擔能力，而非市場行情
• 結合TOD選址：優先在捷運沿線、交通便利地點規劃房源
• 優先照顧婚育家庭：申請資格鎖定25至45歲、育有未成年子女之已婚夫妻
• 財務循環機制：售屋收入挹注社會住宅建設，形成住宅政策正向循環

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可負擔住宅與社會住宅差別

可負擔住宅定位介於社會住宅（只租不賣）與一般自由市場住宅之間，是第三種居住選項。

使用權住宅亦有居住年限，期滿後住戶需搬遷；可負擔住宅則保障永久居住，未來也可依法移轉所有權，這是制度設計上的關鍵差異。

可負擔住宅申請資格條件

政策初期因資源有限，申請資格較為嚴格，鎖定最需要協助的青年婚育家庭。申請人須同時符合以下全部條件：

基本資格（六大條件）：

• 年齡：申請人及配偶均須年滿25歲、未滿45歲
• 戶籍：申請人須在桃園市連續設籍滿1年以上
• 婚育狀態：須為已婚且育有未成年子女（含胎兒）之夫妻
• 無自有住宅：全體家庭成員在全國不得持有自有住宅
• 所得條件：申請人及配偶每人每月平均收入，須高於本市最低生活費標準2.5倍且低於3.5倍（以115年為例，夫妻合計月收入約85,930元至120,302元）
• 財產條件：家庭年所得、動產及不動產總額須低於公告標準（以114年為例，家庭年所得上限約146萬元，不動產限額約663萬元，動產限額約479萬元）

目前暫不開放申請的族群包括：單身者、未婚夫妻、尚未懷孕的已婚夫妻，以及單親家庭。合法同性婚姻且育有未成年子女（含收養）的家庭，可依法申請。

家庭成員範圍認定：包括申請人本人、配偶、子女（含胎兒），以及與申請人同戶籍之直系血親尊親屬。

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可負擔住宅如何定價

可負擔住宅的定價邏輯，是從「家庭可負擔能力」反推售價，而非以市場行情打折計算。由「桃園市可負擔住宅出售價格評定小組」統一審議，參考桃園市最低生活費標準、家庭所得水準、合理貸款條件，以及住宅區位、樓層、坪數等因素綜合評定。

實際售價參考試算（以115年為例）：

以雙薪家庭月收入8萬5,930元至12萬302元、以月收入25%作為可負擔貸款支出為基準，在30年期、八成貸款、利率2.185%條件下，可承擔的住宅總價約為709萬至993萬元。對應可負擔住宅約25坪（二房）至35坪（三房）的規劃，換算約每坪28萬餘元。

值得注意的是，購買可負擔住宅一律須貸款，不接受全額現金購買。制度設計是協助原本需透過貸款才能購屋的家庭，若有能力全額付款，原則上已可進入一般市場。

可負擔住宅不適合誰買

由於可負擔住宅採封閉式交易、價格上限為原承購價，無法享有市場增值利益，以下族群不適合申購：

• 想靠房價上漲、資產增值累積財富者
• 想短期轉賣套利或炒房者
• 希望保有高度資金流動性者
• 短期內即有能力購買市售住宅者

有以下情形也應審慎評估：

• 工作地點經常變動、可能長期跨縣市搬遷者
• 收入不穩定、缺乏長期還款能力者
• 不習慣大樓社區生活、不願負擔社區管理費者
• 可負擔住宅較適合規劃長期在桃園定居、重視居住穩定、願意以住宅自住而非投資、希望降低房價波動風險的家庭。

可負擔住宅法源與進度

《桃園市可負擔住宅興辦管理自治條例》立法歷程（民國）：

• 111年：桃園市政府提出政策構想
• 112年：全面檢討住宅政策
• 113年下半年：啟動法制作業，整合都市計畫、金融、法律及不動產專業意見，累計召開逾100場研商會議
• 115年4月15日：市政會議通過草案
• 115年5月29日：桃園市議會無異議三讀通過，同日函報行政院
• 115年6月4日：桃園市長張善政出席行政院院會，說明制度內容並請求中央支持核定

自治條例分為總則、捐建、買賣、使用管理、罰則、附則共六章，計30條，目前正待行政院核定後施行。

可負擔住宅房源、區位、管理

房源來源： 主要來自建商捐建。依現行制度，1,500平方公尺以上的住宅區基地，若設計45至78平方公尺住宅產品，可獲20%容積獎勵，其中二分之一須捐建可負擔住宅。另有少部分由市府自行興建，以及未來部分都更分回住宅。

供給規模：

• 首波：航空城安置住宅A11、A18、G17基地，共107戶（40坪以下二房型）
• 119年：預計累積釋出約1,000戶
• 119年後：每年穩定新增約500戶

選址邏輯： 優先規劃於捷運沿線，包括中壢體育園區、機場捷運A20、A21站周邊，導入TOD概念降低通勤成本，讓整體生活支出更可控。

房型與坪數： 以二房及三房為主，室內專有面積（含陽台）約45至78平方公尺，若以公設比30%至35%換算，總坪數約在20坪（二房）至36坪（三房）之間。

管理規範： 承購人須將戶籍設於可負擔住宅，不得出租、轉讓或作商業使用，亦不得違規轉租。違規經查證屬實，可處罰鍰3萬至9萬元，情節重大者終止契約並收回住宅。

可負擔住宅申請、貸款、出售、繼承、解除限制

申請流程： 線上申請 → 抽籤排序 → 資格審查 → 看屋選屋 → 簽約公證 → 繳納保證金與頭期款 → 貸款申辦與銀行審查 → 信託與保險 → 交屋入住。申請採公開抽籤排序，非先搶先贏。

信託機制： 入住後，住宅所有權登記於桃園市住都中心名下，承購人依信託契約行使使用管理權，不會遭到強制執行拍賣。信託期間持續至符合契約解除條件為止。

貸款規定： 目前規劃由桃市府指定公股銀行承作專案貸款，目標貸款成數八成、年期30年。貸款條件由專案銀行公告，不可自行選擇其他銀行。

出售機制： 出售須透過桃園市住都中心交易平台辦理，再出售價格上限為原承購價，不受市場上漲影響。若無人承購，住都中心依收回價格保證買回（收回價格＝原承購價扣除修繕成本及價值減損）。

繼承機制： 承購人死亡後，契約終止，繼承人應通知住都中心辦理價值清算。符合資格的繼承人可於繼承開始起4個月內申請優先承購，且僅限一人。

解除限制： 可負擔住宅限制原則上永久存在。僅在以下兩種情形，得申請解除並移轉所有權：

• 因不可抗力事故致住宅毀損無法回復
• 參與都市更新重建並領得建造執照。

可負擔住宅政策中央政府看法

在2026年6月4日行政院院會中，桃園市長張善政說明可負擔住宅政策，行政院長卓榮泰、政委陳金德與內政部長劉世芳均表達肯定，但中央對若干議題持保留態度。

行政院發言人李慧芝於院會後記者會轉述內政部長劉世芳說法表示，可負擔住宅定位介於社會住宅與自由市場住宅之間，涉及融資獎勵及信託融資等跨部會議題，中央將協助審查，最終目標是中央與地方政策對齊，擴大社會住宅取得管道。

內政部次長董建宏則提出三點疑慮：

• 只租不售規定：《住宅法》第三條明定社宅只租不售，出售型住宅照顧民眾較少、輪替速度較慢，目前「百萬家庭租屋計畫」在桃園已提供約10萬戶申請
• 物權爭議：自治條例允許民眾自由轉賣，在物權及後續行政管理上將產生爭議
• 貸款困難：因物權不完整，銀行貸款成數可能偏低，在市場推行上恐生問題

對此，桃園市都發局長江南志回應，桃市府仍持續興建社宅，與可負擔住宅政策沒有排擠問題，購屋者須透過信託方式取得長期居住權，未違反任何規定，市府把住宅與社會福利綁在一起，透過政策補貼房價，就不能讓住宅自由買賣；目前可釋出是107戶，預計2030年累計釋出1,000戶，未來每年穩定提供500戶。

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