百億黃金商圈 贏的祕密

一分鐘認識逢甲商圈

範圍：包含文華路、逢甲路、福星路、逢甲路20巷（便當街）。

小歷史：早期為眷村，1963年逢甲工商學院（逢甲大學前身）自北屯區搬遷至西屯區，帶來兩萬餘學生人潮，文華路開始發展成夜市；因鄰近國道一號中港交流道與快官霧峰線（台74線），交通便利，吸引人潮，商圈逐漸成形。

人潮帶來錢潮，連一根柱子月租20萬元也很多人搶。

逢甲夜市7大驚奇 打造百億商圈

周五傍晚，華燈初上，站在台中市文華路炭烤麻糬的攤子旁，人擠得像要滿出來；七點起，這裡人聲鼎沸進入高峰，像灰姑娘一樣變身迎接絢麗的舞會，摩肩接踵川流不息的人潮，讓高溫三十六度的文華路上熱氣蒸騰，五個小時內，有六萬人湧進文華路、逢甲路、福星路所交橫而出的夜市商圈。

這裡，每晚像流動的盛宴，人潮牽動著錢潮；這裡，是台灣含金量最高的夜市之一︰逢甲夜市。

含金量最高夜市 千萬元頭家比比皆是，名人也搶進駐投資

福星路、逢甲路交叉口的麥當勞前，青春的臉龐三五成群站在街口，一起討論下一攤吃什麼；路的這邊肩背著  JanSport包、操著粵語正在比對地圖的男女朋友，手上還捧著一盒章魚小丸子；夜市自治會的行銷公關吳浚銘自顧自地說，「明天福建省書記帶一團五十多人，我要負責接待。」一直要過了半夜十二點鐘響，喧囂的街聲才逐漸趨於安靜，鼎沸的夜慢慢降溫，灰姑娘撿起玻璃鞋，回家了。

趁著白天，夜市未變身之前，由逢甲商店街管理委員會主委王朝藝帶路，他邊走邊介紹文華路、逢甲路上的攤位店家，問他哪幾家排隊人潮最多，「排隊店很多，介紹不完啦！」問起營業額，「不好說啦。」這裡，多的是一月營業額十萬元、二十萬元的小攤小店，一坪大小而年營業額上千萬元的小販和老闆比比皆是，「國稅局還派員站崗，按馬錶計算人潮。」逢甲大學統計系前教授李燊銘這麼說。

逢甲大學曾連續九年針對逢甲商圈的商業活動進行統計，逢甲商圈二○一四年產值達一○九億元，觀光人次高達一二二○萬以上，加上商圈內有逢甲大學、僑光科技大學、航發中心、漢翔公司，人口密度相對撐起當地經濟的基本盤。人潮帶來錢潮，也帶來商機，繁榮跟著報到。

滾燙的商機，不僅僅造就許多千萬元身價頭家，更肥了房東。近幾年，黃金地段的店面、夜市街裡的攤店，租金漲幅三級跳，從台北來的投資客，早從七年前就長驅直入，對他們來說，這裡的房價相對比台北便宜，基期低、增值空間大。

最著名的當屬劉媽媽家族，光在逢甲路、福星路一帶，已砸下至少十億元重金買大樓、店面，商圈地標之一麥當勞所在大樓，就是劉媽媽家族的物業。在這一區經營眼鏡行十餘年的王朝藝回憶，麥當勞當年店租一個月不過六十來萬元，一路三級跳升到一百萬、一五○萬元，如今據說房東喊「兩百萬元」。

事實上，根據台灣房屋智庫的統計，台灣北中南，包括士林、SOGO、信義、逢甲夜市、一中與六合夜市在內六個商圈的店租投報率，以逢甲商圈的平均投報率位居六大之首。若拿劉媽媽這棟租給麥當勞的大樓，當初花十億元買下，創當年天價，但是租金也跟著調高，換算租金投報率超過六％。

這也帶動各路投資客進駐逢甲商圈獵地，這裡的地價、房價因為投資客拉抬，一路呈上升趨勢。去年，夜市主幹道文華路上一戶六．九六坪的店面，創下六千四百萬元成交價，一坪高達九一九萬元，買家是知名電視節目主持人陳斐娟。

▲點圖放大

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解密1：一份學生報告引爆人潮 夜市導覽掀漣漪效應，紐約客也指名想來

「逢甲商圈的人潮，分別來自學生、台灣遊客、中國旅行團，以及自由行的港澳、外國旅客，結構相當平均。」台中市觀光旅遊局長陳盛山分析，在他看來，逢甲商圈內有平價美食、百貨商場、商旅民宿在內的多樣化觀光元素，幾乎所有客群都能在這裡找到符合自己需求的商品或服務，商圈能成為全台灣人氣最高的觀光夜市，也就不令人意外了。

但不過十年前，逢甲夜市就像逢甲大學副董事長高承恕口中：「本來沒什麼名氣，沒什麼人潮，不過是師生打理三餐的地方。」它的竄紅，功勞簿上該記上逢甲大學中文系教授李寶玲一筆。

二○○九年時，她給中文系學生設計學習課程，分組記錄夜市攤店美食、票選十大美食，學期結束，第一本逢甲夜市美食導覽就此誕生，後來台中市政府把這份導覽印成觀光手冊，「撒遍台中的民宿、旅館到飯店」，並把這份學生報告內容原汁原味放到台中觀光官網，就像一顆石頭，丟入旅遊觀光市場，掀起陣陣漣漪。

逢甲夜市開始吸引各地學生族的注意，年輕人呼朋引伴，再透過網路發布「遊逢甲、逛夜市、吃美食」圖文分享，漣漪越泛越大，逢甲夜市自此暴紅。

住在逢甲商圈二十多年的李寶玲認為，「○九年是分界線，」這之前，商圈裡的旅館還經營得有氣無力；此後，逢甲商圈不同了，她指著文華路的透天厝說，「六坪大小的店租以倍數調漲，有些店逐漸搬走。」

一○年，在交通部觀光局最有特色夜市網路票選中，逢甲夜市獲選「台灣最美味夜市」，王朝藝甚至記得，「一份紐約人的網路調查，來台灣最想去的地方，第一名是一○一大樓，第二名就是逢甲夜市。」

一一年，台灣開放陸客自由行，更為逢甲商圈的熱度添柴火，國外遊客一到台中，「最常聽到的旅客要求就是『能不能安排到逢甲夜市的接駁車？』」陳盛山指出。但對逢甲商圈來說，自發性的島內遊客與自由行的成長，仍是大宗，陸客實際比率仍在個位數。

房東笑，房客哭 投資客押寶指標性商城，帶動商圈租金、地價三級跳上漲，許多店家往外圍移動。

解密2：新動能加持 緊鄰台中最後鑽石地帶，注入經貿、科技味

未來，這裡還會注入新動能。商圈緊鄰著「台中市最後一塊鑽石地帶」水湳經貿園區，兩者優勢結合後的效益，引人無限遐想。經發局官員坦言，緊貼着商圈的十二期重劃區，近年民間建商及旅館大量進駐，地價因此飛漲，至今仍沒有趨緩的跡象。

在十二期擁有兩大商旅文華道、星享道的董事長劉敏瑛指著星享道所在位置，「前面、旁邊都要蓋旅館，未來一年幾乎一個月新增一家旅館。」業者看好自由行的成長性，加上未來經貿園區的規畫不僅有科技、商業產業，台中市新聞局長卓冠廷也想把電影館規畫在此，更遑論中國醫藥大學的醫療長照園區也在此落點，這些都可望帶進一波又一波的人潮。

「逢甲商圈恰好補足了經貿園區較缺乏的傳統生活機能，能讓台中未來舉辦的大型國際會展更具魅力。」台中市經發局長呂曜志認為，兩者截然不同的特性，能互補，又不會相互干涉，為整體發展帶來優勢。

解密3：美食創新基地 三個月做不起來就陣亡，存活皆強者

這些優勢看在商家眼中，是既興奮又擔心。身為攤商牛B葫蘆王的老闆，吳浚銘加入商圈自治會，希望為提升商圈盡一分力，他很清楚，遊客來逢甲夜市是因為美食，只有保住美食特色，商圈才能生生不息。而管委會、自治會也在可管轄的範圍內設置垃圾桶，爭取人車分流，改善商圈動線。

知名部落客肉魯打從大學時期就常來逢甲商圈找朋友，來了一定進夜市吃吃逛逛，這裡有他的青春回憶，「當年規模不像現在那麼大，在裡面逛的也大多是學生。」現在一遇假日，他還是常開車殺過來，「只是為了逛逢甲夜市，同時看看又有什麼便宜新鮮貨。」

逢甲夜市是商圈的心臟，心臟的主動脈是文華路、逢甲路、福星路，這一帶的主力是小吃攤，許多創意美食都發跡於此，如可麗餅、胡椒餅等，然後擴散到全台，連鼎王餐飲也是從這裡起家，名聲遠播的程度，連對岸都搶先登記「逢甲夜市美食開發公司」。

累積九年調查經驗的李燊銘直指，逢甲的攤家陣亡率高，「新進駐者如在三個月內沒有做起來，就要bye-bye了，」王朝藝說得更直接，「攤販大概一個月淘汰一成，店家三個月淘汰一成。」只有具商品力、服務力，有知名度的攤店、聚客率高的才能撐下來，「多樣化、便宜，就是生存的密碼。」李燊銘點出。

但只要經歷殘酷競爭能活下來，都擁有聚富的能量，一坪、六坪大的立足地，就像打開自動印鈔機，財源滾滾。排隊名店如章魚小丸子、大腸包小腸、懶人蝦、熊手包、一口酥臭豆腐等，只要懂得加入獨有創意，就能讓遊客趨之若鶩。

譬如巧蕉王，業者用冷凍香蕉蘸上巧克力、花生粉、碎米花，兩秒就能交給遊客，生意也是嚇嚇叫，業者不但去申請專利，大陸也跟著出現山寨版，在在證明這裡的原生創意無限。

而日船章魚小丸子老闆張世仁，更是從一輛攤車開始，站在一坪不到的路邊，一盒四十元起跳的小吃，一天可熱賣三千盒，帶進四千萬元的年營業額。逢甲夜市就是無數個張世仁的聚寶盆。

人氣上升，商機勃發 緊鄰的水湳經貿園區（左圖）蓄勢待發， 未來將與商圈互補，發揮一加一大於二的效益。

新挑戰：排擠效應來了…… 小吃往外圍移動，服飾、3C變主要店家

然而，商機也帶來排擠效應，只要開始賺錢，房租地價跟著就調漲，「學生吃飯的便當街變了，」李寶玲說，「文華路原本兩邊多是小吃，現在只剩靠國宅的一側賣小吃，對街都變成服飾、3C潮品取代。」

曾是逢甲最有名的西瓜汁攤，五百CC賣十五元，強調不摻水，打響名號後卻做不下去，因為房租漲了。西瓜汁攤消失在逢甲夜市，更多攤家被迫往商圈外圍移動；服飾品牌Bossini原本開在美妝店寶雅旁邊，也因租金太貴，搬遷到青海路家樂福的對面。

從壞處看，逢甲夜市變了，小吃攤少了，特色跟著淡了；往好處看，商圈擴大了，大企業、知名品牌紛紛前來卡位探路。糖村開在星享道對面，三十九元店大創、mister donut甜甜圈店等、新旅館正前仆後繼地湧向逢甲商圈，繁榮不會停歇。

如今，逢甲商圈無疑是大台中最具知名度的景點，為了持續熱度，逢甲大學與夜市商店街管委會結合外部的磐雲智能公司，一起努力讓商圈變聰明，從結合物聯網的App、舉辦逢甲商圈的創意行銷競賽等面向，以提升商機與店家業績的角度思考，希望遊客逛逢甲商圈，能有不同感受。

陳盛山說，觀旅局如今需要做的並非行銷，反而是如何讓人潮分流，避免商圈超載。管委會主委王朝藝透露，正與市府溝通，希望能把原文華路上面對大學舊大門入口的停車場退縮，將道路拓寬為十二米，讓人流與動線環境更安全。但這些似乎還不夠，逢甲商圈應該可以在熱鬧之餘，多點內涵底蘊。

「我寧可它留白，多點呼吸思考的空間。」高承恕這麼說，美食小吃在市井庶民、學生之間得到回響共鳴，這是熱鬧；但除了「好好吃、彈牙」這種重複單調的小吃話術，若能多挖掘來自商圈的深刻故事、建立人文的厚度，長遠來看，逢甲商圈將不僅靠霓虹燈閃耀光芒，而是能淬鍊成曖曖內含光的鑽石。

名人帶路

台中企業家蔡國洲：到這裡繞繞，可以讓人變年輕

我在1974年考上逢甲大學，當時商圈只有校門口一條文華路，還有西屯路尾的幾條小巷子，馬路後面都是田地。當時我們都騎著腳踏車在田埂裡鑽來鑽去，帶女朋友也要到田裡才好玩嘛。

40年前，逢甲周圍就有很多便宜的小吃店，同樣的食物，價錢可能只有市區的一半，只是東西不像現在這麼炫。我最常吃的就是十塊錢吃到飽的自助餐，巷子裡也有一些眷村家庭開的小吃攤，像我們這種「巷子內」的學生才知道。

我太太念的是東海大學，從逢甲騎腳踏車大概只要十幾分鐘。讀大學的時候，我們曾經很認真許下心願：出社會賺到錢以後，一定要回逢甲買一棟房子。但畢業後20年，我都在各地奔走闖事業，沒有時間回逢甲；九○年代中期搬回台中定居，才突然驚覺一切都變了。

大二那年，我和幾個同學在上石南三巷合租一棟兩層樓的平房當宿舍，這些年我和太太回到附近轉了好多圈，卻怎麼樣也找不到它，可能是被拆掉蓋大樓了吧。如果那棟房子還在，我還真想買下來，因為這是我們年輕時的美好記憶。

就我的觀察，這幾年逢甲商圈名氣越來越響亮，和台中人勇於冒險、不服輸的性格有關，你看王品、鼎王、春水堂這些知名品牌都是從台中發跡的。當然失敗的案例也很多，但如果不敢賭，怎麼會有成功的機會？逢甲商圈另一個成功的地方，是商家自我管理非常嚴謹，創造出對消費者友善的環境，才讓觀光客願意遠道而來消費。

這幾年逢甲商圈範圍越來越大，離水湳經貿園區只有一牆之隔，雖然經貿園區的定位是尖端科技與金融、文創產業，但我很看好在逢甲起家的美食業者，未來在追求高端、精緻的服務時，逐漸往這塊區域發展。

一個商圈的持續興盛，需要很多條件配合，除了求新求變，還要有政府支持與業者自律。我最擔心逢甲像舊台中市區的中華路夜市，因為交通規畫而沒落，或是有業者捲入黑心食品風暴……。

現在只要有空，我還是會和太太開著車到逢甲夜市繞繞，比較過去商圈和現在的差異，也感受一下年輕人的活力。我常和太太開玩笑說，「我們一定是整個夜市最老的兩個人。」但看著車窗外摩肩接踵的年輕人，我們好像也覺得自己年紀沒這麼大了。 （鄭閔聲）

蔡國洲 (左)1978年畢業於逢甲大學交通管理系，金可國際董事長、磐石會第16屆會長

部落客肉魯：逢甲夜市有我的青春夢

我是個很愛逛夜市的人，但對逢甲有一種特殊的情感，退伍後回台南定居，每到周末，還常會跟朋友一起開車殺到台中，只是為了逛逢甲夜市。

逢甲夜市對我的意義是什麼？除了好吃好逛，大概就是能在那裡找到屬於青春的回憶吧。我前不久逛逢甲時才和朋友感嘆，「我們以前就坐在這裡吃當歸鴨，現在環境變了好多啊。」

逢甲夜市的攤商變化很快，只要不合消費者胃口的，很快就會被淘汰，目前我口袋中推薦的必吃美食有四家。第一個是「海邊小屋」的蛤蜊燒，食材來自彰化，非常新鮮，分量很多、價格也便宜；再來是明倫蛋餅，現做薄餅皮是這家店的最大特色；甜點部分就是北回木瓜牛奶和溫家地瓜球。當你吃完這些，肚子可能也飽了，就可以到外圍的商家看看，或隨機嘗試幾家喜歡的小吃攤。

逛完夜市如果不想那麼早回家，我推薦開車到清水的鰲峰山，那裡有剛落成不久的觀景台，可將大台中的夜景盡收眼底，目前知道的人還不太多。如果你想喝著飲料搭配夜景，我建議到沙鹿的MITAKA咖啡，飲料和鬆餅品質都很不錯，適合靜靜地坐著享受夜景。 （鄭閔聲）

（圖/肉魯提供）

肉魯

1978年生，專職旅遊部落客、旅遊作家，著有《一生一定要帶她去的100個私房景點》等