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央行最嚴打房4套組合拳!第2戶全限貸5成、不給寬限期…「三族群」將大受衝擊,房價會跌嗎?

央行最嚴打房4套組合拳!第2戶全限貸5成、不給寬限期…「三族群」將大受衝擊,房價會跌嗎?

彭蕙珍

生活消費

2024-09-19 17:57

央行周四(9/19日)舉行第3季理監事會議,會中宣布第7波房市管制措施,不僅調升存準率1碼(0.25個百分點),並加碼新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。

另外,第2戶限貸最高成數降為5成並擴大至全國、法人購置住宅貸款與自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成,餘屋貸款最高成數更從4成降為3成。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,此次央行再次緊縮行庫銀根,並配合「二戶限貸令」等信用管制措施,將抑制自疫情以來的過熱房市。

她指出,央行祭出對住宅市場史上最嚴格信用管制,不僅擴大全國範圍貸款貸款成數為5成,還降豪宅貸款成數3成,同時為避免建商囤屋,大降餘屋貸款為3成,比外界預料得更加嚴苛。

同時,藉由將自然人名下有房屋的再購者重新定義,在此規範下,換屋、多房、建商全都無一倖免,近期交屋的民眾恐將無法順利交屋,同時房地產市場將在第四季進入嚴苛考驗,價格預估也會出現修正。

 

徐佳馨強調,此次央行同時使出「斷金流」與「鎖喉」兩大絕招,成屋市場作為海嘯第一排,受創最深,預售市場交屋將被打亂,也會直接衝擊現在銷售中的預售案。加上明年開始的大交屋潮,市場恐怕得經歷一番腥風血雨。

 

房市進入交屋潮  投資客低價賣出

 

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為,近年央行多次推出信用管制或限縮銀根等措施,劍指2戶以上屋主及投資置產族群,從過去建照與使照量體推估,自2024年起新案市場將進入近年來最大「交屋潮」,央行再次鎖緊各行庫水龍頭,將促使部分周轉不靈的投資客低價賣出,有助於緩解目前新案市場上供給不足問題。

 

至於政府多次打房是否出現民眾期待已久的房價下修,賴志昶補充,自疫情以來全台房價飆漲,且漲勢目前仍未見頂,就算買方因限貸無法交屋,預售買方可透過轉約、解約解套,若比較多年前預售入手價位,恐怕早期入手買家還能賺得一手。

 

不過,在市場買氣全面下滑情況下,部分房市較無前景性區域,買氣慢慢消風,中長期若持屋者槓桿開太大致使周轉困難,有望出現甜甜價脫手,但也可能演變成有屋族之間的大吃小,讓未來打房難度更高。

 

房市買氣降溫  買屋「三怕」

 

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,美國9月開始降息,但過去美國升息時,台灣跟進幅度相對緩和,且利率調整不僅影響房市,對總體經濟也是牽一髮動全身,加上美方降息後的發展仍值得觀望,因此央行按兵不動的決策符合各界預期。

 

他指出,央行降息的時間點較晚,意味著利率將維持在相對高檔一陣子,搭配推陳出新的打炒房政策,短期內房市受到的利空干擾相對明顯,觀望氣氛也會更加濃厚,後續買氣預估將稍微降溫。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則是指出,央行祭出組合拳,第七波信用管制上路,房市擴大管制範圍,和銀行可動用的資金水位,對不同購屋族群有不同影響性,呈現「三怕三不怕」。

 

三怕的族群是「換屋族、多屋族、小建商」,在銀行緊縮放款下,不動產融資的條件不盡理想,且換屋族在名下還有房,買新屋無法享有寬限期,因此必須「先賣後買」,換屋計畫恐生變;再加上利率調降的時序又比預期晚,民眾貸款負擔高,所以銀彈相對有限的買家與小建商,將進一步從市場淡出。

 

央行房市管制

 

三不怕:青安族、現金族、商用置產族  



三不怕的則是「青安族、現金族、商用置產族」,適用新青安的首購族,因政府保障單一自住,貸款順序最優先,影響相對輕微;現金購屋不用貸款者,由於根本無需貸款,在限貸令下無事一身輕不受限制。

 

另外,打炒房政策始終「管住不管商」,所以商用置產族也可按部就班維持既有的購屋步調,加上下半年台商資金解禁潮,企業投資廠房或商用不動產配置,較有籌碼和空間。

 

喝完咖啡央行再出重手 房貸剩下首購友善

 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,央行已經發現市場氛圍一直預期房市往上,風險快速提高,因此出重手一方面在資金面管控,一方面也讓看漲房價氛圍降溫,除了首購、都更危老與企業投資興建廠房不受影響,其他房貸要申請已經不是那麼容易

 

本來7月下旬開始市場已經感受到房貸狀況吃緊,央行8月找銀行進一步喝咖啡後,銀行在房貸業務更是謹慎承做,央行早在理監事會議前就已經放大絕,這次更進一步加碼,名下有房子的第一套房貸也不能有寬限期,馬上就要進入償還本金階段,避免利用付款輕鬆的寬限期購屋投資。

 

同時第二戶購屋貸款全國都上限5成,曾敬德表示,對於一些六都與新竹外的區域,尤其有科技業投資題材的,就會造成衝擊,另外,有些預售要交屋的,可能一次也不只買一間,自備款成數又增加的狀況下,只能趕快籌措資金或者還能換約時轉手,新的管制措施勢必會造成衝擊

 

另外,央行又調升存準率向市場回收資金,也會造成資金成本增加,包括股票質押的借貸,甚至是現在房屋轉增貸的部分,都可觀察未來利率是否攀升。

 

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