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寧可學當奧客 也別當冤大頭

寧可學當奧客 也別當冤大頭

俗話說:「嫌貨才是買貨人」,懂得嫌東西 不好,也等於是懂得挑毛病,但是該怎麼挑毛病,才能挑得內行、挑得懂門道,讓屋主或是房仲業務員知道你是識貨的行家?能把這些瑕疵,當成談判議價的有利籌碼,是每個想要買房子的人的必修學分。

計策35  嫌貨要分大狀況還是小問題,挑得內行,賣方才 能接受砍價。

計策36  緊抓問題點,作為殺價時議價籌碼,用力 「魯」下去。

以下就請專家現身說明,教你如何從外在環境與內部屋況一一檢視,看出有哪些細節是最容易被忽略,但卻可能對房子產生「扣分」效果的情況。

外在環境無法變更,更須謹慎檢視


外在環境是屬於無法變更的條件,這又分成大狀況與小問題兩個層面,大狀況對房價越有殺傷力,通常市場接受度低,專家多半建議即使房價很便宜也不要考慮,除非是有經濟考量,且房價真的便宜好幾成,再考慮,而小問題透過修繕花點小錢則能改善。

大狀況無法改變,建議不要購買

狀況1 凶宅:對於多數相信風水的台灣人來說,凶宅是最大忌諱。如果想要知道這棟房子是否為凶宅,除了可以多向街坊鄰居與帶你去看房子的房仲打聽外,也可以上網查詢(台 灣凶宅網unluckyhouse.com/index.php)。

狀況2 位於死巷底的房子:位於死巷裡的房子,因為進出動線不理想,賣相不佳,自然價位比較低,有些人可能不會介意。但中信房屋新埔加盟店襄理楊子賢建議,位於死巷底的房子就千萬不要考慮,因為未來轉賣的難度高,還要賠錢求售,對房子只有減分效果。

狀況3  附近有嫌惡設施:永慶房屋研展部協理黃增福表示,嫌惡設施可分成兩大類,一種是對生命安全形成威脅,諸如飛機場、加油站、瓦斯槽及高壓電塔等;另一種是對居家生活寧靜度產生程度不一的干擾,例如廟宇、神壇、高架道路橋樑、停車塔、家庭加工廠、焚化爐、殯儀館等。鄰近這些嫌惡設施的一般住宅與區域行情的房價價差,分別從5%∼25%不等。另外,有些族群會特 別不喜歡鄰近傳統市場、學校,例如頂客族會受不了傳統市場的髒亂惡臭,或是學校的鐘聲等,這也是購屋時可以列入考量的因素之一。

狀況4  路沖的房子:路沖是指房子正門正對著大馬路,站在風水學的角度來看,住在這種房子裡面會有血光之災與病厄,長久下來對住戶不好。

內在條件透過裝潢加分,屋況越爛越好殺價

很多人看房子喜歡看起來漂漂亮亮的裝潢屋,寧願多花一點錢來買;看到破爛的房子反而直搖頭,根本連殺價都不想殺,即使房價便宜也不考慮。事實上,這反而是因小失大的購屋策略,買賣過好幾間房子的世新大學新聞系教授彭懷恩表示,屋況越糟的房子,越有殺價空間,裝潢美美的房子會把裝潢成本加倍算進房價,房價反而失真,且還把原先的屋況做了完美隱藏,未來搬進去後,才發現這裡會漏水、那裡水管不通,反而更糟糕。

內在的屋況可以透過裝潢與修繕技巧來改善,這種「後天失調」的缺點反而是議價的好幫手。 以下便針對5個買中古屋最常見的狀況,教你怎 麼挑毛病。

狀況1  漏水:漏水屋分為5大類,包括1.因裂縫 或接合不良所造成的屋頂漏水;2.裂縫問 題引起的牆壁滲漏;3.鋁合金窗框與水泥牆壁未 能密合等施工不良所產生的窗台滲水;4.浴廁與 廚房水管管線老舊因素導致的漏水;5.樓上住戶 水管漏水引起天花板上方落水。

有些人會問:那是不是一定要選擇下雨天去看房子,才能看到漏水問題呢 ? 不 一 定 。 太平洋房屋行銷部企研室經理鄭國英提醒,住宅本身若存在滲漏水問題,下雨 天 必 定 無 所 遁形,牆壁會潮濕裂縫下緣可能殘留水漬,或窗戶門框邊有水痕等,這些細節不管晴天或雨天都能觀察出來,因此,看屋時,要特別留意這些地方。

如果房子有漏水與滲水問題,代表未來要花一筆錢請人來抓漏與重新做防水工程,這也是一筆可觀支出,可以拿這個大缺點來用力殺價。

狀況2  水管阻塞或水壓不足:房子老舊,水管年久失修,就會產生阻塞狀況,影響排水速度。建議你可以將水放滿整個洗手槽或是浴缸,然後再拔除栓塞,測試排水速度。如果住在高樓層,也容易發生水壓不足,水流量弱的情況,雖然這未來可以透過安裝加壓馬達來克服,但也算是屋況瑕疵,也可以用來議價。

狀況3  老舊:屋齡多老,才需要擔心管線 老舊的問題?一般來說,屋齡超過15年 以上的話,就可以請水電師傅來檢查一下管線, 如果屋齡超過20年,最好就將水電、瓦斯管線全 部換掉,以避免水管生鏽、堵塞或破裂。另外,電線的總負荷容量與電線老舊問題也要一併處理,以免發生跳電或電線走火的危險。

狀況4  主要樑柱出現裂痕:牆壁上的裂痕有可能是施工時,工法未照步驟來,或是該等待的乾燥期不夠就上了新的水泥、油漆等,導致牆壁出現裂痕,但這不至於影響結構安全。若是樑柱出現裂痕,尤其是接縫轉折處就要特別小心,這種要是地震時所產生的裂縫,最好請專業技師來鑑定是否有損結構安全。

狀況5  木作家具已遭蟲蛀:櫥櫃、衣櫃、玄關鞋櫃、木地板等家具,若先前未經防蟲處理,有可能會遭蛀蟲、白蟻咬蝕,如果發現原有裝潢已經有蛀蟲破壞痕跡,代表未來可能要重新打掉,等於要再花一筆費用。

以上5個狀況可以透過裝修工程來處理,只是 會增加不少成本,著眼於未來的裝修費用也得算入購屋總成本中,建議你要咬住這些細部瑕疵不放,大膽向屋主或是房仲業者要求降價。





































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