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租金報酬率比定存高的時代來臨 P.58

租金報酬率比定存高的時代來臨 P.58

十年前,如果說要靠租金過退休生活,除非房子買得很早,價格便宜,否則,拿退休金買房子,再把房子出租出去,靠租金過退休生活,一定是頭殼壞去,也不會有人這麼做,但是,十年後的今天,誰也沒有想到利率竟然會跌到歷史低點,讓所有靠定存過退休生活的人,開始重新思考退休規畫。

過去當房東靠租金收入生活的人,最近開始走路有風,因為利率大幅下滑,一年期定存利率只剩下二.五%,租金收入一下子超過定存利息,加上房價低迷十年,再跌空間有限,讓不少手頭上有閒錢的人蠢蠢欲動,慎重考慮買房子收租金的理財行為,而且,真的有人開始這麼做,以下三個案例,都是以租金考量來買屋,我們來看看他們怎麼做。


善用政府優惠房貸

案例一:住在師大附近的老陳,今年四十五歲,最近在住家附近買了一間七百五十萬元的房子,權狀三十四坪、加上頂樓加蓋二十坪,使用面積共五十四坪。他把房子分成五間套房,出租給附近的學生與上班族,一個月租金按房間大小,有的七千元、有的一萬元,一個月租金收入共三萬六千元。

老陳說,他在師大附近住很久,七百五十萬元的房子已經比以前跌了兩成多,加上附近租屋需求高,房租收入足以負擔貸款利息。於是他拿出自己的三百萬元銀行存款,加上利率只有三.一五%的政府優惠房貸兩百五十萬元,剩下的兩百萬元,則向銀行貸款。

這間房子每年租金收入高達四十三萬兩千元,扣除一年的利息支出近二十萬元,還剩下二十三萬三千元,遠比三百萬元的存款,一年七萬五千元(利率二.五%)的利息收入要多出兩倍,老陳覺得這是很划算的投資。剩下的問題是,每年如何把貸款本金還清,老陳認為,以他們夫婦一年近兩百萬元的收入,要在八年、十年內把本金還清不是問題。

上面的故事是一個真實的案例。本刊二六三期封面以退休為主題,引起讀者很大的回響,我們再根據上面的實例,進一步推演,退休族此時適不適合買房地產、收租金過退休生活。

假設老陳退休時在銀行存了一千萬元,原本每年利息五十萬元,退休生活差強人意。但是,人算不如天算,銀行利率拚命降,平均降到歷史低點二.五%左右,使得原本一年的利息收入大幅縮水成二十五萬元,連原來的一半都不到,利率半年內大幅下滑,已經嚴重影響到老陳的退休生活品質。


存款已不能保證退休品質

這時,如果老陳在師大路買了一間七百五十萬元的房子,剩下的兩百五十萬元仍然存在銀行,老陳一年的租金收入四十三萬兩千元,加上利息六萬兩千五百元,一年收入將近五十萬元,雖然比過去的定存收入少一點點,但是,卻遠比全部定存收入多出一倍。

更重要的是,租金收入起伏不大,加上老陳的房子又買在台北黃金地段師大路,根本不用愁房子會租不出去,對於退休族群來說,現階段租金收入遠比利息收入要穩當。當然,如果將來利率上漲,老陳也可以選擇把房子賣掉,因為利率上漲反映景氣好轉,房價即使不漲,也跌不到哪裡去,如果存款利率漲到六%以上,老陳又可以重新把錢存到銀行,再靠利息收入過活。

案例二:梁媽媽做了十六年房東。民國七十五年、房價未飆漲前在台北市龍江路以三百萬元買了一間四十二坪的華廈,當初買的理由只是純粹以老一輩「有土斯有財」的想法做投資而已。

這十六年來台灣利率呈長期走低趨勢,尤其去年快速跌到歷史谷底,梁媽媽回頭一算,十六年來房子從來沒有租不出去的情況,最差時每月租一.八萬元,最高時租到三萬元,現在則出租二.五萬元。

如果當時三百萬元放入定存,以十六年平均利率五.四八七五%計算,總利息收入為二六三.四萬元,但以平均每月二.五萬元的房租計算,十六年下來的房租收入卻高達四百八十萬元,尤其現在定存利率掉到只有二.五%左右。今年一年,梁媽媽單靠房租就有三十萬元的收入,比起三百萬元放定存只有近八萬元的收入,兩者相差竟達三倍餘。難怪連在銀行上班的兒子都忍不住讚歎,老媽房子買得真好。


金雞母賣得好

案例三:淡江大學最近推出號召投資客進場的個案「金雞母」,銷售狀況出人意料的好,進場銷售一個月左右,銷售率達三成。負責幫該案建商欣邦建設與世得建設代銷的欣春廣告經理李建武說,這裡一坪賣十三.五萬元,規畫以學生套房出租為訴求,總價約二百一十六萬元就可以買到一幢十六坪、隔為兩間套房的出租公寓。

若一間套房以月租七千元行情計算,月收入就有一萬四千元,而自備款八十萬元,五年就可以回本,另外一百三十六萬元以平均房貸利率六%、二十年貸款期計算,每個月本利攤還約一萬兩千五百元,這個部分靠租金收入就能負擔。這個個案唯一要考慮的是利率反轉及房子是否能順利出租的問題。

台灣房地產低迷至此,價格是否跌到低點,也沒有人知道,只是利率跌到歷史新低,存款大戶利息縮水,對存款戶而言,這時候是不是應該把存款解約,拿一點頭期款、或者是全部屋款來買房子,用租金來負擔貸款利息,或是拿租金當存款利息,是一件值得慎重考慮的事。本刊在這個時點特別提出買房子收租金的理財新趨勢,讀者可以仔細盤算,當然,房東不是那麼好當,也不是每個人都有意願,就看個人的規畫。


房東不是那麼好當!

撰文:劉德宜

看了上述三個案例,你是不是開始心動,準備當起房東了呢?先別衝動,因為房東不是那麼好當的,房租價格、房客都是必須衡量的問題。

當了十年房東的顏小姐,在台北市長春路與新生北路口附近有間八坪多的小套房,由於顏小姐曾花了四十萬元裝潢,在租相頗佳下,一直保有持續的出租率,至於房租也一直維持在每月一.二萬元。

不過受到景氣不佳與掃黃的影響,這一年來租屋者少了,競爭者也因此增多,顏小姐說,為求迅速出租,不得已降了兩千元的租金。雖然來租屋的都是女生,但房屋的管理與維護上還是有令她擔心、卻無法干涉的地方,例如男女感情問題,「萬一有人在我的房子裡面自殺了,這間房子就毀了!」所以顏小姐曾考慮出售,但一看這間房子可能只剩下一百一十萬元到一百二十萬元的賣價,想想還是當房東吧。

還有在台北市有五幢房子出租的李媽媽,也因不景氣而有兩幢房子一直租不掉,每個月少掉了至少五萬元的房租,也是心痛極了!尤其是老房子還有高於六%的房貸利率要繳,如同標會般,「以房養房」仍有著高度的風險。

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