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劉泰英一聲令下 中廣土地大清倉 P.42

劉泰英一聲令下 中廣土地大清倉 P.42

在投管會主委劉泰英強力主導下,黨營文化事業最近完成一連串的土地買賣交易,位居仁愛路精華地段的中廣大樓,幾經討價還價後,終於敲定以八十億元賣給中投;賣掉老家後的中廣,則將買下虧損累累的中央日報大樓,預計成交價格在二十四億元上下;中央日報祖產賣光,移往內湖勢在必行;這樁買賣一來一往,中投、中廣有利可圖,中央日報則可以減輕負債壓力,可謂「場內交易,三者獲利」。


這樁買賣的關鍵,中投董事長楊宗哲的「堅持」是主導因素。因為原本虧損累累的中央日報,在今年七月初時,為了解決債務問題,已經原則決定將大樓出售給中投,只不過中央日報社長黃輝珍和楊宗哲的價差過大,雖然劉泰英希望楊宗哲能「多出一點」,盡早協助中央日報脫離苦海,但楊宗哲二十四億元一毛也不肯多的堅持態度,搞得劉泰英拿他沒轍,最後只好協調中廣來當買主。


宏福國揚投資失利楊宗哲買樓扳回一城

而在中廣願意買下中央日報大樓後,國民黨中央黨部也在十月初搬離中廣大樓。由於中廣大樓位居仁愛路精華地段,看在劉泰英眼中,如此地基方正的大坪數精華地,竟然用來作為發射台及辦公室,簡直是「暴殄天物」,而且在中視早早搬離中廣大樓後,大樓樓層的利用率極低無比,中廣應該積極處理豐富的土地資產。

黨營事業資產肥水不落外人田,而以各投資公司所擁有的資金實力,中廣大樓主當然是以中投為第一選擇。況且對楊宗哲來說,中廣大樓的開發價值遠大於中央日報大樓,只要價錢合理,中投買下後,無論自己開發或是和國外財團合作,絕對都是獲利可期,對於今年下半年因為抱了一大堆宏福、國揚地雷股而調降獲利的中投來說,將是一大利多。


楊宗哲當初對中央日報大樓出價二十四億元,這回對中廣大樓出價七十億元,不過中廣卻索價一百二十億元,在劉泰英二次居中協商下,最後敲定以八十億元成交。從中央日報大樓到中廣大樓,楊宗哲的喊價本領一流,八十億元買到仁愛路五千九百多坪精華地,等於一坪一百三十四萬元,到底划不划算?開發後能不能照楊宗哲的如意算盤所打的一樣,大賺一票呢?

針對這筆土地,中廣曾經在八十五年進行過資產重估,當時重估價值為五十二億六千二百多萬元,總帳面價值六十二億元,因此中廣向中投開價一百二十億元,等於是以總帳面價值兩倍計算,至於最後的八十億元成交價格合不合理,梁振英不動產公司總經理顏炳立認為「划算,而且有那個價值」。顏炳立指出,由於中廣大樓土地使用分區是住三和住三之二,容積率分別是二二五%和四○○%,每坪一百三十四萬元成交價是相當合理的價格;最重要的是,這塊地地基方正,未來只要詳加規畫成高級住宅大樓,可以「玩」到每坪近七十萬元行情,以緊鄰仁愛路林蔭大道優越地理條件,將會是相當搶手的高級產品。


二千年總統大選實現獲利

不過顏炳立認為,這塊地比較適合作為住宅大樓,若是規畫成為辦公大樓,將失去原有特色。至於外傳有跨國企業希望和中投合作開發興建成為觀光飯店等商業用途,顏炳立也說「不妥」,主要原因是該地段的商業活動不強。因此未來如果中投能將這塊地規畫為高級住宅大樓,楊宗哲的如意算盤不會白打。

從原先的買中央日報變成買中廣大樓,楊宗哲在投資宏福和國揚股票失利後,總算在這樁買賣上扳回一城。依照雙方協議結果,土地建物將在年底前完成移轉,雖然中投目前還未敲定開發細節,不過可以預期的是,進度不會太慢,如此一來才能在公元二千年總統大選前實現獲利,提高中投的年度盈餘數字。

楊宗哲最近這一年來,由於和國揚候西峰「過從甚密」,連帶使得中投的全年盈餘大幅縮水,甚至還惹出民進黨籍立委指稱楊宗哲在健康路所購買的「優秀賞」二戶房子,不但是候西峰對楊宗哲的謝禮,更有二億元的厚金答謝。對於這樣的質疑,楊宗哲以繳款證明證實自己的清白,雖然繳款證明還了楊宗哲的清白,不過也讓他承受不少壓力。

中投買地開發獲利,賣方的中廣從中投這邊進帳八十億元,再花二十四億元買中央日報進行遷台作業加上處分費用,兩相扺減後,中廣在處分總部大樓土地上將可獲利五十五億餘元。而除了總部大樓外,中廣也將陸續處理板橋、中和等多筆土地,預計這些土地都將在明年一一處理完成,再注入近十六億元的業外收入。

至於中廣要買的中央日報大樓,建物總面積約八千坪,使用至今也只有十年屋齡,土地還算方正,如依當時楊宗哲所出價的二十四億元計算,在扣除增值稅後,中央日報預估會有近二十億元現金入袋,對經營壓力沈重虧損累累的「黨報」來說,二十億元的現金不但可以還掉部份銀行貸款,也可以在內湖郊區地段找到便宜土地重蓋大樓。

成立於七十年前的中廣,仁愛路大樓是接收自日據時代的台灣放送協會,土地屬於公家所有,不過台北市政府在民國四十七年發給中廣一紙土地所有權狀,使得中廣「順理成章」的擁有這塊精華地段,平白賺到八十億元。除了仁愛路大樓外,中廣在全省還擁有十二筆共九萬多坪的土地,由於劉泰英始終認為,黨營文化事業所有的土地資產應該加速處理,再利用資金進行業外投資,發展多角化經營才能擺脫赤字,所以即使中廣是黨營文化事業中少數賺錢的事業,不過在大掌櫃「賣土地換現金」指示下,中廣從今年起將展開一連串的土地清倉動作。


劉泰英指示能賣能開發的土地一塊也不留

中廣在今年六月三十日補辦公開發行,根據財報顯示,即使國內廣播天空開放,民營電台一家接一家的開設,但中廣近三年的營業收入都在十三億元以上,今年上半年的稅前淨利更達一億八千七百多萬元,累計每股稅前盈餘二.二七元,較原先所預測的目標超前二四.六一%,達成全年三億六百多萬元的稅前盈利目標應該不成問題,而以期末股本八億二千八百四十八萬元計算,今年每股盈餘將會有三.七元的實力,若再加上豐富的土地資產,民國九十年第一季上市後,不僅是名副其實的資產股,股利發放也有一定水準。

中廣總經理李慶平在十二月十四日連同董事長簡漢生前往投管會,在劉泰英主持下,和華夏投資公司董事長周康美、總經理陳炯松,以及中投董事長楊宗哲和經理陳鑫等人進行「賣樓協談」,雖然已經達成八十億元賣樓決定,不過李慶平隔天還是說,一切都要等到二十二日股東大會通過後才能完全定案,對於中廣近來加速處理土地資產的動作,他表示,董事會作成有效益處理土地資產的決議,基本方向是正確的,因為中廣是「坐在金山上釣魚」,這些閒置資產每年都要繳交超過七千萬元的地價稅,有加速處理的必要性。

文化事業曾經是劉泰英接掌黨營事業時,權力所不及之處。文工會掌握下的黨營文化事業劉泰英難以越雷池一步,但只看宣傳不重經營的結果,各事業體賠錢賠得哇哇叫,在劉泰英向李登輝「建議」後,文工會忍痛交出黨營文化事業管轄。在取得管轄權後,劉泰英將賣土地換現金再投資那一套帶進文化事業,也因此從中央日報、中廣再到中影,各個文化事業都在大掌櫃指示下,拚了老命的賣土地祖產,大樓也賣、戲院也拆,總之能賣、能開發的土地,一塊也不留。


/BOX/
中影差點成不了新瑞都的董事 撰文:陳敏郎

黨營文化事業積極多角化經營,投管會在十二月十四日的委員會議中通過中影投資新瑞都開發公司五億元案,並取得一席董事席位,未來將在高雄縣湖內鄉興建主題型購物中心,經營室內滑雪場、水上樂園、商場和旅館等設施,預計明年下半年開始營運,為文化事業的多角化經營跨出第一步。

新瑞都開發是民進黨余陳月瑛家族所經營,不過今年二月時,由於余陳月瑛兒子余政道在省議會指劉泰英對拜耳案行賄,氣得劉泰英下令中影和中華開發停止對新瑞都投資,為此余陳月瑛還專程北上致歉,化解劉泰英的怒氣,黨營事業才繼續和民進黨共同在南部投資。

當時余政道在省議會指稱,國民黨省議員林進春在今年的年初三,和劉泰英在來來飯店桃山日本料理店吃飯,飯局中劉泰英還拿出三、五百萬元為拜耳案行賄林進春。劉泰英事後大發脾氣,指責余政道一派胡言,要求余陳月瑛帶著余政道親自道歉,否則將凍結對新瑞都投資,話才剛說完,大掌櫃就打電話到中華開發指示「新瑞都案子暫停」。

余陳月瑛在兩周後親自北上,到中華開發向劉泰英道歉,當時為了怕被記者看見,余陳月瑛還特別多走一層樓梯,沒想到還是被記者找到,讓老人家直說「歹勢、歹勢」。見到劉泰英後,余陳月瑛說,余政道是被人家騙了,根據不實資料亂講話,希望劉泰英原諒。而在余陳月瑛道歉後,劉泰英也就解除了中影和中華開發對新瑞都的暫停投資禁令。

黨營文化事業賺錢不容易,中影的大世界戲院、中國戲院、甚至光華戲院都計畫進行改建,而入股新瑞都的大型購物中心開發計畫,將使文化事業中加入不少商業氣息,畢竟能夠生存下去最重要,否則文化事業老成為黨營事業的拖油瓶,劉泰英實在撐不下去了

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