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國民黨打造「超級富豪村」P.102

國民黨打造「超級富豪村」P.102

行政院為挽救積弱不振的房地產業,從一月十一日開始提撥一千五百億元低利房貸供民眾申請,而為配合政府拯救房市措施,全國建築業同業公會理事長林堉璘更呼籲全國建商,應該降價刺激民眾進場購屋。然而就在房地產業呈現一片肅殺之氣時,國民黨黨營事業計畫興建一座全台灣最貴的超級豪宅,每坪單價接近一百萬元,每戶坪數最小一百坪,要住進這座全台最貴的「超級富豪村」,必須付出一億元代價,地點就在台北市仁愛路、建國南路口的中廣大樓。


國民黨黨營事業七大控股公司的龍頭老大中投,在去年奉投管會主委劉泰英之命以八十八億元買下中廣大樓後,目前正委託日本建築設計顧問公司進行改建規畫。由於中投在去年因為買進國揚和宏福股票受挫,使得年度盈餘由原先的七十一億元大幅縮水為五十四億元。在獲利衰退、套牢股票高達數萬張情形下,中廣大樓八十八億元投資案,已經讓中投背負沈重的財務壓力。

由於中投和中廣對於大樓買賣案已經達成中廣必須在今年年底前搬遷協議,因此中投內部早已經開始研擬大樓改建計畫。初步研擬後發現,由於光是土地成本就高達八十八億元,加上利息負擔,在今年年底之後,中投在中廣大樓這筆買賣上的成本將超過九十億元,土地取得成本如此之貴,中投要想在改建計畫上獲利,大坪數、高單價的超級豪宅將是可行方案之一。


成本超過九十億元 百億大案才有獲利希望

根據中投內部計算,如果將中廣大樓這片五千九百多坪的建地改建為高級住宅大樓,以一般的二○%公設比規畫,每戶坪數以市場盛行的七十坪來算,真正可利用的室內坪數也不過只有五十幾坪,「太小」,不符合高級住宅的大坪數條件,因此在初步規畫的坪數中,希望能以一百坪為最小起點。

至於每坪單價方面,以仁愛路附近行情來看,七十萬元是普遍單價,但中投認為,中廣大樓所在地不僅面臨林蔭大道,而且交通動線四通八達;最重要的是,建地夠大,不像先前以七十五萬元推出的「當代」,由於建地不夠大,無法打動頂尖客層的購買欲,在種種優越地理位置條件導引下,未來中投在中廣大樓所興建的超級豪宅每坪單價,勢必超過目前仁愛路地段的七十五萬元行情紀錄。

其次,由於中投能真正開始動工興建的時間,必須是在中廣完成搬遷工程之後,也就是公元二千年以後,到那時,土地取得成本在算進利息後已經超過九十億元,在加計建築成本和利潤後,整個中廣大樓的銷售案如果無法進帳一百億元以上,則中投在這筆買賣上肯定「賠慘」。為了達成總銷金額超過一百億元的目標,每戶一億元,興建一百戶以上的「超級富豪村」,計畫正日漸孕育中。

中投認為,雖然目前正值房地產不景氣,不過在市場一片慘澹之中,中廣大樓的「超級富豪村」採取逆勢操作手法,鎖定最頂尖客層反而會在低潮時期創造話題,再藉著話題拉高銷售率;而且台灣的有錢人還是很多,只要產品賣點夠,加上名人進駐,和名人做鄰居的附加價值,會讓這個每戶叫價一億元的超級豪宅吸引眾多目光。

話雖如此,不過中投對於中廣大樓改建計畫還有另外兩個備案,也就是萬一這座「超級富豪村」經審慎評估後認為「風險過高」的話,則不排除以第二和第三方案進行。第二方案是將五千九百多坪土地切割成四部分,中投自己只保留其中一部分,並且開發為高級住宅區,不過單價和坪數統統縮水,至於其餘的四分之三,則是出售給其他財團,以分散資金壓力。


億元豪宅仍具風險 切割出售是備案

第三方案是整片土地轉手賣出,不過這個方案的可行性最低,因為中投已經花了八十八億元買進,再轉手後的賣價也要逼進百億元大關,有哪一個財團願意花一百億元來買?而且以中廣大樓的地理條件,不像信義區土地可以作為企業總部,即使是國際級飯店的成本都太高,因此第三方案的可行性比「超級富豪村」更低。

至於到底是以哪種方案處理中廣大樓,中投表示,將加速催促日本設計顧問公司提出作業簡報,因為拖一天就要背負一天沈重的資金壓力。不過對於投管會主委劉泰英要求中投買下中廣大樓,造成中投沈重的資金壓力,雖然使得華夏公司在去年繳出四十億元的盈餘,但這種「左手換右手」的買賣,不但意義不大,更讓中投「卡死」;中投一「卡死」,整個黨營事業的運作和資金調度當然出現重大挫敗。

國民黨黨營事業最近兩年來,由於大掌櫃劉泰英一路看好營建業,不但轉投資建設公司,連中投轉投資的建設公司也大力推案。目前除中投打算推出「超級富豪村」外,轉投資的漢洋建設也正在推動兩個建案,一個是位於西門町大世界戲院原址改建為商務套房和小吃街個案,這件改建案的總銷金額將近四十億元,除地下二樓規畫為小吃街外,地上樓層則興建為一百五十八個單位的商務套房,目前已經去化七十一戶。

另外一個建案是新竹工研院旁的「大地宣言」。「大地宣言」總銷金額六十億元,鎖定的客層是科學園區的電子新貴們,每坪單價約在十一萬元,推出半年多來的銷售率只有兩成多。據了解,「大地宣言」剛推出時的銷售率差強人意,但最近受到大環境影響,有兩成左右的訂案被退。

「大地宣言」為了在房地產不景氣中殺出一條血路,以名人推薦方式打廣告,這位名人當然就是黨營事業的大老闆劉泰英,廣告中說:「劉泰英讚揚大地宣言純美式規畫再次引領台灣別墅新風潮,同時感謝全國客戶強烈喜愛,勇奪全國銷售第一名,再次證明黨營事業敦實誠信,贏得全國客戶一致肯定。」


大掌櫃看好營建業出馬拍廣告

漢洋建設說,目前房地產不景氣,客戶對於購買預售屋的信心指數極為薄弱,非常害怕繳錢後建商遲遲不開工,抬出劉主委招牌穩定客戶信心,對於銷售率一定會有幫助,而無論銷售率如何,「大地宣言」在過完農曆年後一定開工。

從中投計畫推出的百億元「超級富豪村」,再到漢洋建設的大世界商務套房和「大地宣言」,如果將黨營事業也看成是一家建設公司的話,那這家建設公司肯定是目前全國最熱中於推案的「不怕死」建設公司。從八十六年六月,劉泰英宣示黨營事業未來投資方向,不論國內或國外,都將朝營建、石化、高科技與交通運輸四個方向進行看來,劉泰英對營建業的投資是標準「一路走來,始終如一」,不過這一路走來,卻讓黨營事業在獲利上嚴重衰退。

以最近拿下的高雄尖美建設來說,雖然外界都認定是中投買進尖美,並且以雙園投資名義在尖美取得一席董事。不過據了解,事實上中投董事長楊宗哲和尖美集團總裁張國福「並不熟」,而且到目前為止,楊宗哲和張國福只見過一次面,甚至那次見面的時間還不超過一分鐘,黨營事業之所以金援尖美建設,主導權完全操控在劉泰英手中。

據了解,到目前為止,黨營事業包括中投、建華投資和雙園建設在尖美建設的一二%持股中,中投的平均投資成本約在三億元。以目前股價來看,雖然這三億元仍在套牢中,但由於中投和尖美建設的「第一次接觸」,早在殷文俊擔任中投董事長時就已經開始,而在楊宗哲接替殷文俊後,曾經賣過一批尖美股票,因而獲利一億七千多萬元。


東山河餘屋仍多

建華投資公司董事長兼投管會執行祕書簡松棋,在擔任尖美建設董事長後的第二天一月九日,立刻帶著七名安侯建業的會計師南下高雄了解財務狀況,雖然在黨營事業進駐後,包括中華開發及中興銀行決定給予三十億元的融資貸款,但「東山河」個案,由於銷售率不佳,即使建案可以轉危為安順利完工,但如何去化一、二千戶餘屋,仍是難關重重。

目前在屏東的尖美「東山河」建案,工地現場仍舊趕工中,而附屬在二千零五十六戶、二十六棟集合式住宅中的屏東尖美飯店,仍照計畫預定在今年母親節前後開幕營運。不過由於地處偏遠,屆時可以創造出多少住房率頗令人懷疑。倒是現場銷售人員面對客戶質疑尖美的財務問題時,統一口徑拿出黨營事業進駐剪報,並以「你是向劉泰英買房子」作為品質保證的鐵票。

劉泰英和尖美建設「結緣」起始於八十五年,當時尖美還沒有推出「東山河」建案,但在黨營事業買進後,尖美股價就一路從四十八元漲到六十八元。到了八十六年五月「東山河」正式推出後,各種有關尖美的利多不斷出籠,其中最神奇的說法是,劉泰英在親自巡視「東山河」後,人已經到了屏東機場正準備搭機回台北時,臨時又返回現場下訂金買了一戶,大掌櫃在屏東置產成為「東山河」最佳廣告。但在兩年後的今天,劉泰英那一戶到底還在不在?


恐怕是他和張國福之間永遠的祕密。

檢視從劉泰英宣示黨營事業看好營建業這兩年多來,國內房地產市場是一天不如一天,黨營事業在營建業上的投資更是賠得多賺得少,不景氣下手握一大堆建設公司股票,每天除了擔心還是擔心,而在黨投資事業多了一家尖美建設後,中投又計畫推出每戶一億元的「超級富豪村」。用力推案,愈推愈大,黨營事業對台灣房地產的信心指數完全「站在高崗上」,劉泰英慣用逆勢操作,也愛用逆勢操作,更自信逆勢操作是企業致勝的不二法門,面對營建業低潮期,逆勢操作這招到底管不管用,戲還沒唱完,別急著離場。


/BOX/
簡松棋、張鍾濮是投管會南部特派員 撰文:陳敏郎

黨營事業在去年救援吳德美的安鋒集團,派出光華投資公司董事長張鍾濮接任峰安金屬董事長;今年救援尖美集團,派出建華投資公司董事長簡松祺接任尖美建設董事長,二個人一多了個董事長頭銜後,二話不說就往南部跑,黨營事業在南部的勢力,從高企到安鋒再到尖美,簡松祺和張鍾濮身負重任,已經成了投管會南部特派員。

劉泰英接替徐立德掌管黨營事業後,勢力重點仍以台北為主,直到為支持郭金生所屬的高企外場派實力,才透過中投買進高企四.四九%股權,黨營事業的勢力正式從北部南下高雄。但吃下高企卻讓劉泰英難過了二、三年,高企不僅業績難以起色,也因為高企這層關係才惹來宏福。

至於安鋒也是難搞。張鍾濮在接任峰安金屬董事長後,為了改善財務結構,除了處理三筆土地資產外,還將辦理二十億元現金增資案,雖然股東會已經通過增資案,但證管會還未審核通過,萬一被否決,張鍾濮將峰安金屬負債比率降至五○%至六○%的計畫將嚴重受挫。張鍾濮還說,如果增資案被否決,光華不排除退出峰安,將經營權交還給朱家,「反正他們經營得也不錯」。

而簡松棋一上任,也馬不停蹄到高雄先了解尖美建設的財務狀況,然後再赴屏東「東山河」工地巡視。和張鍾濮的峰安金屬比起來,簡松棋的尖美建設只要銀行團願意繼續給予融資貸款,問題應該即可以解決大半,畢竟能用錢解決的問題容易處理,人的問題才是最難掌控的。

黨營事業在南部的勢力發展明顯不如台北來得「既深且廣」,尤其南部人的習性也和北部不大一樣,在台北吃得開,到了高雄誰也沒把握能夠照樣呼風喚雨。但劉泰英縱橫南北的企圖心強烈,可惜只有一個大掌櫃,要是能多幾個分身,肯定南部民眾也能夠常常看到大掌櫃的廬山真面目。

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