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這邊人聲鼎沸 那邊冷冷清清 P.86

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常到台北市 SOGO 百貨逛街的人都有一個共同經驗,走在繁華的忠孝東路四段上,幾乎所有人都往 SOGO 這一頭的商店街擠,但對街卻是冷冷清清。一條忠孝東路,兩邊街道市況如此強烈對比,這種情形就是同一區位因街道一劃兩半而形命運截然不同的﹁陰陽街﹂。﹁陰陽街﹂不僅反映在商家家數上,更反映在店面租金售價上,在某些商圈,陰陽兩面的店租最高可以相差五成以上。


通常「陰陽街」發生在商業區內,而形成的原因不外乎是道路超過三十米(如信義路)、緊鄰永久性空地(如公園、學校)、公家機關等業種進駐、老舊社區占據阻隔,或是街道兩邊腹地差異太大造成。以台北市為例,幾個著名商圈或重要幹道多少都會出現「陰陽街」市況,有些不甚明顯、有些則相當顯著。尤其在夜晚來臨時,地處陰面的商家店鋪亮燈的盞數硬是少於陽面的商店,連打烊時間都來得早些。


陰陽兩面租金相差五成以上

以學生型商圈||公館為例,在羅斯福路四段、台大到基隆路口一帶,在台大尚未徵收鄰近民宅為校地之前,每到夜晚就已經是一邊幽暗、一邊燈火通明的強烈對比,屬於陰面、緊鄰台大校區的商店,現在更因為已成為台大校園的一部分而成為標準的「陰陽街」。不過公館商圈的「陽街」也未因陰面商店的完全消滅而更加興旺,反而跟著萎縮,原因是出在新店線捷運上。以往造就公館商圈的人潮正是來自新店、中永和木柵等地區的轉車人口,捷運線動工之後由於站牌經常轉變與其他路線替代,商圈逐漸沒落,如今淡水捷運線直達台北車站,而往中永和方向又改在古亭站換車,在人潮銳減之下,預料公館將徹底變成只提供附近社區生活機能之用的「封閉型商圈」。

根據太平洋房屋企研室調查,公館商圈每坪租金在五千至八千元、售價每坪約一二○萬元到一五○萬元,在台北市幾個商圈中屬於中低價位。順著羅斯福路往西朝西門町方向前進,這裡明顯就是受到老舊社區阻隔而形成的陰陽區段。以成都路為界,含成都路在內的北邊、即靠台北車站這一帶是西門町的核心區,集結了國賓、大世界等數家大型電影院與獅子林、萬國廣場等百貨商場,在市政府未東移之前這裡是台北市的商業心臟、青少年歡樂的天堂,但隨著市府移往信義計畫區與商圈東移之後加速落沒。

不過西門町的造街計畫與馬英九市長所擬定的都市計畫軸線反轉計畫,加上來自萬華、板橋地區的消費人口,仍然讓西門町的店面租金與售價保持一定水準。根據永慶房屋調查,這裡店面的租金與售價每坪分別為一萬元左右與二五○萬元,僅僅比忠孝東路三段頂好統領商圈行情低一些而已。從台北車站延伸到中山北路上,「陰陽街」比較明顯的路段是在民權東路與民族東路之間的中山北路三段、亦即大同工學院附近。不用說,正因為大同工學院的存在,就如同公館商圈「台大效應」般,這裡的零售商業活動全集中在對街,尤其是舶來品集中的晴光市場更是早期中山北路三段上最主要的商場,只是現在已經逐漸沒落,連帶的使附近商店行情不如從前,陽面商店的租金價位落在每坪六千至八千元、售價每坪一一○萬元至一六○萬元,陰面租金更只有陽面的一半到四分之三而已。

同樣也因為「學校」阻礙而形成陰陽街的另一著名街道, 是南京東路三段 環亞慶城街商圈。 以南京東路三段為界, 北邊臨街的商店是由環亞、誠品、仙施、ATT 等所組合,南邊則是以敦化國中、憲兵隊、銀行等單位所阻隔,尤其是敦化國中這塊永久性空地,似乎已宣告這個陰面恐怕永無翻身之地。至於往西前進到南京東路一段,即中山北路至新生北路之間,則在最近兩年成了明顯的「陰陽街」。在兩年前十四、十五號公園未拆除之前,南京東路一段「兩岸」商家的繁榮程度並沒有太大區別,十四、十五號公園這邊以小吃為主,對街則有日本客最愛的九條通,然而十四、十五號公園一拆之後情況完全改觀,緊鄰公園的沿街商家生意幾乎全部關門大吉,夜色降臨後稀落的燈光更讓行人望之卻步。



造街成功陰面翻身有望

這種現象延燒到橫越中山北路的南京西路上,同樣的也是靠新光三越南京店與衣蝶百貨這一邊屬於「陽面」,對街為「陰面」,而陰面的形成則因為附近公有地較多而難翻新,而新光三越與衣蝶百貨攜手共創人潮的策略成功,亦是讓「陽面」更加興盛的主因。不過最晚在明年,「陰面」極有可能翻身,因為衣蝶已在這裡準備開二館,勢必將一部分購物人潮帶到陰面。藉著開設百貨公司讓「陰面」翻身成功的案例,還有衣蝶百貨自家人開設「海洋生活館」的基河路。

其實在海洋生活館開館之前,基河路的商機並不發達,在「海」的對面更有一個著名失敗商場個案「金雞廣場」。原名為「力霸百老匯」的海洋生活館能夠反敗為勝,是取決於以該館為號召並營造休閒型的購物店鋪,並給予屬於士林夜市邊陲地帶的基河路開創不錯的商機。當然靠著百貨公司將陰陽兩面對調成功的著名案例, 首推太平洋  SOGO 百貨,SOGO 像塊超級磁石不僅讓對面的龍門購物中心至今仍無法翻身, 未來更勢必與在復興北路上的黑松微風廣場、中興百貨串聯,形成一個超強商圈,這樣的結果恐怕只會讓忠孝東路四段的「陰面」商家更加雪上加霜。由於有些街道的陰陽兩面商機差異過大,許多店家不禁懷疑到底有沒有一些「風水」上的問題,常帶著客戶看店面的信義房屋商仲部副理信泓浚說,曾經有不同的客戶請不同的地理師看過同一地點,結果說法莫衷一是。

信泓浚認為應該是沒有風水上的關係,因為多數陰陽街是因為交通動線與店面屬性關係自然形成,商家在承租店面時要先仔細分析自己的業種與欲進駐地區之間的疏密關係。例如流覽式店面(如服飾精品)就適合進駐人潮較多的忠孝東路陽面商圈,其他如往返式店面(如眼鏡行、錄影帶店)、停留式店面(如餐飲)則必須先考量停車問題。因為這些業別消費者的消費次數較少加上停留時間較長,除非為了品牌名聲必須擠入,否則不一定要往人多且租金售價至少高出陰面一到二成的陽面擠,只要經營策略能抓住流行趨勢,再壞的地點都能點石成金。






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