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房價慘跌 自住客不妨精挑細選 P.56

房價慘跌 自住客不妨精挑細選 P.56

股市震盪、經濟景氣低迷,使得全民資產大幅縮水,加上國內政情不穩,人心浮動,因此國內房地產市場大受衝擊,景氣跌入前所未有的谷底。大多數民眾看壞未來的景氣,因此採取保守的投資理財策略,同時也撙節開支,節省彈藥準備度過景氣寒冬,像購屋這種要花大筆資金,還要背負長達二、三十年貸款的支出,當然是「不予考慮」。可是,最壞的時刻、卻有可能是最值得把握的時機,如果以逆勢操作的角度看,房市最糟糕的狀況已經出現,利空出盡,此時不購屋更待何時。

二○○一年該不該買房子?見仁見智。從投資的角度看,房市不景氣已持續十年,房地產過去的炒作風氣也恢復平淡,房地產持有成本高,動輒都要數百萬元,但是增值空間卻有限,甚至投資報酬率還比銀行定存利率來得低,所以房地產老早已失去投資的價值。但是,從另一個角度看,房價跌跌跌,卻可能是最佳的撿便宜時機,自住、換屋兩相宜。


今年房市可以大撿便宜


對於購屋者而言,最明顯的優勢就是:議價空間又擴大了!根據房屋仲介業統計,北、中、南三大都會區的中古屋市場,平均議價空間越來越大,其中台北市已達到一三%,台北縣也達一六%,而高雄及台中,更達到一八%以上的水準,房仲業者說:「這是近二十年來,國內房市議價空間的最高紀錄!」

目前房屋市場議價空間加大的情形有下列兩種:其一是因為基於近一年來國內政情不穩而提升民眾移民動機,因此屋主急於出脫資產換成現金,在此心理下,議價空間也變得更有彈性。另一類情形是,股票族面對斷頭壓力,為了周轉現金不得不變現房地產,或是大筆資金套在股市,打算再進場搶反彈。這兩類情形,議價空間會有多大,視屋主需求資金的急迫程度而定,如果已是燃眉之急,甚至還可能出現兩成以上的價差,也就是說開價一千萬元的房子,可能會殺到八百萬元成交。

在新成屋及預售屋市場方面,不少建商形容去年的經營環境,甚至比前年的九二一地震發生後還要艱困,不少上市、上櫃營建公司的財務都出現吃緊的狀況。建設公司老闆為了渡過難關,大舉出清手中的存貨,因此房價也出現大幅鬆動的現象,台北縣汐止的和信水蓮山莊單價由二十二萬元,向下修正到十六、七萬元;而大高雄地區的平均單價也首度跌破九萬元,以每坪八.八萬元的平均成交行情創近二十年來新低,台中地區的平均單價也僅有八.四萬元,同樣也創下最低紀錄。

議價空間大了,建商又主動將房價向下修正,這兩種因素對購屋者而言,形成絕佳的優勢,而且更棒的是,今年房價還可能會再繼續探底。所以,今年對有自住或換屋需求的民眾而言,可以說是最佳的進場時機。


購屋貸款要斤斤計較


但是,再怎麼便宜,購屋還是需要數百萬元的資金,所以事先一定要作好財務規畫,如果有貸款,還需要事先做好償債計畫。而由於經濟不景氣,大家的荷包都大為縮水,所以在貸款時更需要斤斤斤計較,一定要爭取到對自己最有利的貸款利率及條件。

申請購屋貸款時,最優先考慮的當然是優惠房貸。去年,政府為了刺激房市景氣,祭出三千二百億元優惠房貸,利率僅有五.五%,自八月七日開辦,已近五個月。根據中央銀行統計,目前受理申貸戶數,已超過五萬戶,還剩下三成的額度,預估在今年三月用罄。所以有意購屋而且符合資格的民眾,不妨趁此機會爭取額度,以進行購屋計畫。

如果不符合優惠房貸資格,或是優惠房貸額度不夠,購屋者也可選擇金融機構所提供的首次購屋貸款或是一般的房屋貸款。不過,還是要奉行「貨比三家不吃虧」的鐵律,選擇「俗(利率低)擱大碗(條件佳)」的銀行辦理房屋貸款。

二○○一年房市景氣不可能好轉,已經成為普遍共識。這樣的情形意味著房價還會繼續探底,而議價空間也會持續擴大,因此就產生逆勢操作的空間。如果善加把握,抓緊逢低買進時機,精挑細選買一戶符合自己需求與負擔的自住屋宅,今年不失為好時機。

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