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徐日新中部地產風暴中賺大錢 P.100

徐日新中部地產風暴中賺大錢 P.100

經過金融風暴與九二一地震兩次重創,再加上景氣持續探底,在台中擁有雄厚經實力的大型建商幾乎慘遭嚴重套牢,一時間,新推案幾近停擺,建商重心全放在出清餘屋。不過也正由於拜大建商推案停頓之賜,近一年來,台中小型建商開始出頭,其中公認表現最佳者,為精耕台中七期重劃區的精銳建設。

資本額只有二千五百萬元的精銳今年推案共十二億元,擠進台中推案排名前十位,老闆徐日新多年來始終有兩大堅持,有了這兩大堅持,精銳才得以在市場哀鴻遍野時還能活下來。


不要求銀行高額貸款成數 只要求貸款利率要低

第一個堅持是公司永遠不上市上櫃,因為不上市就不會在意股價,可以專心本業;第二個堅持是購地時,一定要前一案銷售率超過八成後開始看地,超過九成才買地,這樣才不會有土地囤積壓力,造成財務調度捉襟見肘。

雖然不上市可以更專心於本業,不過少了資本市場資金的挹注,精銳在財務槓桿運作上除了自給外,也須靠銀行貸款,但為了降低貸款壓力,徐日新表示,除了土地融資貸款六成,他不向銀行申請建築融資。

所以在每一個案推案前,精銳必須準備五成自備款、一成周轉金,以及四成的銀行貸款,不過他不要求銀行高額貸款成數,但要求貸款利率要低,目前精銳與銀行往來的貸款利率已被徐日新殺到五.七五%。

當然,能具有強大的貸款議價能力,顯示借款人本身實力不錯。精銳能有堅實的議價力,與徐日新在房地產業累積了代銷、開發一套完整經驗,有著很大的關聯。沒有房地產背景,由汽車銷售員轉入代銷業的徐日新說,他在房地產起飛的一九八六年時投入代銷業,那時賣房子根本沒有技術可言,例如為誠洲電子的大里案進行代銷時,進場第一天,兩百戶的案量就賣掉五十八戶,可見當時賣厝有多容易。

但到了九四年時,一直是賣方掌控的台中房市開始出現轉變。徐日新說,他在豐原代銷一個二八○多戶的大樓個案,結果踢到鐵板,進場三個月竟然賣不到三成!這個案子對他自己「 沒有徐日新賣不掉的房子」 的信念產生衝擊,但卻也讓他從頭學「 房地產」 這門學問。


二八○戶大案幾乎全軍覆沒 重修「 房地產」 這門課


「 何地何屋、何地段何價,尤其是中部人特別愛透天產品」 ,這是徐日新對豐原個案進行失敗研究的結論,再加上台中地區房地產全由大型建商把持,因此徐日新於九四年自立門戶成立精銳建設開始,就避開重案區與採小量精緻經營,初試啼聲的個案為大里「 蕃茄市」 。這個案子是總銷只有二.八億元的透天產品,兩個月即有八成的銷售佳績,三個月內結案。

為進一步區隔市場與打開知名度,徐日新將經營重心轉往台中市重點重劃區內進行深耕。首先投入八期重劃區,推出總銷二.六億元的「 新寶島」 透天個案,因為戶數只有二十戶,又在八期著名的豐樂公園旁,一個月內該案也結清。

接下來,精銳轉進素有「 建商墳場」 之稱的七期重劃區。九六、九七年,七期雖然被台中市政府努力塑造為「 台北信義計畫區」 ,知名度很高,但在大環境上仍顯得「 蠻荒」 。

不過徐日新繞著七期仔細評估,認為七期的公設比八期更為完善,而當時在此區推案的產品走「 四米半」 面寬,不符合換屋族的需求。所以他針對高價豪宅客戶群的需要,推出案量不大且外觀造型不同、面觀更廣,能營造居屋氣派,以滿足金字塔上層客源對「 私密」 與「 特色」 的偏好。


小而美路線成功年獲利保持一.五億元

這種構想果真抓對客層,尤其是剛好搭上最早一批赴大陸投資,現在開花結果,回台換大屋以安置家人的中部企業老闆的換屋潮,更讓徐日新至今在七期共推出的九個個案,均以「 零餘屋」 結案,有些個案甚至在潛銷期即有九成的銷售成績。

「 小而美」 路線的成功,精銳的年毛利率可達一八%、淨利一二%至一五%,年獲利保持一.五億元左右,中部建商開始注意到精銳的推案與財務操作手法。

由於走透天別墅案的精銳,一戶的總價鎖定在一千五百萬元以上,最新個案「 世紀莊園」 甚至出現三千五百萬元的單戶最高價。但是七期土地供給逐漸下降,「 感覺不到不景氣」 的徐日新還是為了不景氣做準備,在今年又成立了「 副牌」 :精湛建設,專攻八百萬元以下的透天別墅,鎖定客層則區隔為首次購屋族,案量也採小量路線。

目前二十一戶、總銷五.八億元的「 世紀莊園」 只剩最後三戶,徐日新說,到月底前應可完全結案。而下一個個案也鎖定在七期內,每戶的總價更高,初步定為二千五百萬元到四千萬元之間,預定明年三月公開。至於未來兩、三年,精銳仍深耕七期,每年的總銷依舊在十億元上下、個案數也維持在二至三個,以保持彈性,好隨著景氣與客戶需求隨時做修正。

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