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「買不如租﹂漸變﹁租不如買」 P.60

「買不如租﹂漸變﹁租不如買」 P.60

信義房屋商仲部協理信泓浚說:「十二月三十一日,全省營業據點最多的信義房屋總計約有十幾個個案,由二○○一年的晚上簽約簽到二○○二年的凌晨二、三點,因利率太低激發的買氣突然集中所爆發的力量,很難不教人看好今年的房市。」

根據信義房屋的統計,雖然成交價格並沒有明顯回春的跡象,以指標區台北市為例,成屋的每坪成交價從去年十一月的二十一萬六千元,降為十二月的二十一萬二千元,小幅下滑二%, 但是,去年十二月成交件數卻較前一月大幅增加六五%。


無殼族、換屋族需求出現

種種跡象顯示,低迷已久的房地產市場,買氣已有回春現象,不論是房屋仲介業或是建商,更積極把握最近這波稍微好轉的買氣,拚命打廣告促銷。不論房地產是否真的擺脫谷底,從利率下跌與房價下跌十年兩個因素來看,過去「 買不如租」的鐵律開始動搖,朝向「 租不如買」的方向修正。

長期看空房地產市場的淡江大學產業經濟系教授莊孟翰,最近就接獲三、四位朋友可否買房子的詢問,這幾個朋友不是原本租房子,打算趁這個時點買房子,就是想換大一點的房子,莊孟翰認為,以目前時點來看,租房子的人,或者是想換屋的人,確實可以考慮買一間適合自己的房子來住,而且,要選擇比較好的區位。

本刊提供一位不願具名學者的「 私房」評定公式,依照這個公式,讀者可以大致計算一下此時是不是適合進場買屋(見表)。

由前表分析,若暫不考慮優惠房貸利率,而以一般房貸利率六%設算,目前買厝的成本仍高於租屋成本一.八個百分點,這對趕不及可能在今年六月底前用罄的五千二百億元優惠房貸的過戶者而言,仍不划算。


「 我還是要繼續租房子」!

因為以同樣案例,一千萬元的房子中,若自備款為兩百萬元,二百五十萬元適用三.一五%優惠低利貸款,剩下五百五十萬元以一般利率六%計算,依二百五十萬元與五百五十萬元的「 一: 二」的權數加權平均貸款利率為五.○五%〔(3.15%*1+6%*2 ) /3=5.05% 〕, 上例 i 值修正為三.六二五%〔(2.2%+5.05%) /2 〕, 其餘數值不變,套入購屋成本公式,得出π為四.九二五%,與租金成本差距縮小到約一%,「 租不如買」更形突出,永慶房屋專案副理鄧雙輝即指出,十二月進場購屋者,多數是衝著兩千億元優惠房貸利率而來的。

如果是以自有資金置產,購屋成本π= 2.2%+1%+0.3%+0% = 3.5%,已超過租金成本,所以有能力不向銀行借款,或是有能力貸款的租屋族,的確可以進場買一間自己喜歡房子。

但是,仍然有不少租屋族,寧可選擇繼續租房子,不願意貸款買房子。小李就是這樣的人,小李目前每個月花六萬元租了一間六十坪的房子,扣除公共設施,實際坪數是三十九坪,朋友問小李,每個月六萬元租金,為什麼不乾脆買房子算了。小李說,真的買不起。

因為這間位於台北市精華地段的房子,這幾年來房價幾乎沒跌,目前每坪仍然將近三十萬元,六十坪房子,要一千八百萬元,即使向銀行貸款七成,自備款也要五百四十萬元,小李現在有三個小孩,每個月花費已屬不輕,要他湊個五百萬元,實在有困難。更何況,目前租的房子學區又好、又有車位,還有很好的活動空間,可以讓小孩玩,他說,台北市要買到這樣的房子實在太困難了,所以,他還是要繼續租房子。

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