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都會豪宅從一坪九十萬到三十萬 P.40

都會豪宅從一坪九十萬到三十萬 P.40

當仁愛路四段圓環的電梯華夏,出現每坪十九萬元的法拍行情,信義計畫區逸仙路上的翠亨村附近法拍價也跌破每坪三十萬元之際,很難想像當年以每坪八、九十萬元的天價買進豪宅的富豪們,心中做何感想?

回顧台北市豪宅的歷史,要從民國七十三、四年談起。曾經完整規畫過「台北十大豪宅」的信義房屋協理信泓浚認為,當時精華地區房地產主力是商辦綜合大樓,大坪數住宅型大樓的濫觴,應該始於僑福建設董事長黃週旋,信義路上的「僑福花園廣場」就是一個成功的例子,當時每坪十二萬元上下,就已經是台北市住宅案的最高價。

之後數年間,陸續出現「東帝士花園廣場」、敦化南路的「凱旋門」、「仁愛鴻禧」、國泰建設的「敦化雙星」與「仁愛雙星」,與逸仙路的「翠亨村」等將近十幢左右的頂級住宅,當時每坪的平均價格約在十三、四萬元左右。

儘管都會型豪宅如雨後春筍般興建,不過,首善之區的富豪還是沿襲過去二十年的傳統,偏愛陽明山地區的別墅或是日式透天厝,而建商原本只是打算蓋大坪數住宅,並沒有以「尊貴豪宅」作為行銷的包裝,因此直到七十五年,市場對大坪數的住宅反應並不熱烈,也沒有建商願意再進場。

股市高峰締造豪宅俱樂部 豪宅一度相當抗跌

但是到了七十八年左右,股市表現亮麗,台灣房地產也進入蓬勃期,物以稀為貴的情況下,再加上市區頂級住宅擁有交通便利的優勢條件,吸引企業老闆、醫師、律師等高收入菁英進住,「豪宅俱樂部」才儼然成形。不過才三、四年間,這些頂級住宅突然成為搶手貨,價格也大幅上揚,從每坪十五萬元不到,漲至五、六十萬元,漲幅高達四、五倍。之後,即使歷經七十九年的波斯灣戰爭、台灣房地產結構性的不景氣,但這些豪宅的價格依然穩定,豪宅「抗跌、保值」的尊貴價值,讓台灣富豪們趨之若鶩。

維持了數年賣方市場的優勢,八十四年後,建商又開始一窩蜂興建豪宅,因此出現所謂的第二代新豪宅,而分布地區也從原本的大安區仁愛路、敦化南路與天母、北投等地,擴張到信義計畫區與大直大灣段等地。

二代豪宅剛推出的幾個個案都造成轟動,例如信義計畫區的「國寶」、松山區的「潤泰敦品」,及大直大灣段的「帝景水花園」等,之後信義計畫區的「國王與我」、「台北高峰會」預售情況也相當熱烈。


新一代豪宅坪數更大 公共設施完善

與舊豪宅相較,除了保值、名人聚集等特質外,新一代豪宅的坪數更大,公共設施完善,並且引進多種保全的新科技。像「國寶」就以每戶高達兩百坪的使用面積作為主力促銷點,因此吸引了如威京小沈、光寶集團的宋恭源等大戶進住。

大師房屋店長陳建慶表示,名人對豪宅的要求大約可以分成兩類:一種是希望建物氣勢磅礡、公共設施完善;有的比較喜歡低調、隱密、戶數單純不要太多,這類客層就會避開如「信義之星」、「信義富邦」之類的豪宅村,目前預售成績尚待打開,仁愛路的「帝寶」也有同樣的情況。

住邦房屋總經理劉陳傳表示,第二代豪宅推出的價格,一般來說,大約在五十五到七十萬元,而少數戶數少、地段佳的則可以上衝至八十萬元左右,例如敦化南路的「敦峰」。不過,因為推案數實在太多,市場去化量未如預期,因此每個個案銷售的差異很大,再加上前兩年第二代豪宅大批成交時經濟景氣開始下滑,豪宅市場也出現盤整期。

不過,許多擁有特殊條件的單品豪宅還是相當受歡迎,例如以往許多人買不到名人聚居的「仁愛鴻禧」,鄰近的「臨沂鴻禧」、「臨沂雙璽」都受到政商名流的喜愛;而敦化北路「潤泰敦品」則是一開始抓對行銷策略,邀約了不少政商名人共襄盛舉,進住率超過九成,也不見轉手或法拍。

觀察新一代豪宅的發展,陳建慶就以「開高走低」來形容。他說,以信義計畫區來說,十年前大家都搶著要,大約到了八十五年左右進入盤整期,當時周邊的生活機能不好,南向一過基隆路,很多人連考慮都不考慮,直到這幾年,商業機能成熟後市場需求逐漸回升,但現在卻因為供給量過大,有實力進場的富豪則是精挑細選,一點也不著急。

同樣「開高走低」的現象也發生在大直大灣段,如最初的「帝景水花園」,從五十萬元一路賣到六十幾萬元,包括台積電董事長張忠謀都進住於此,但到了這兩年也進入盤整期,看不到景觀的低樓層甚至降到三十幾萬元,其中水災以及周邊生活機能不夠強都是原因。劉陳傳也認為,大灣段已經進入「四十萬保衛戰」的關鍵期。


第二代豪宅供過於求 可選擇標的物激增

第一代豪宅時期,因為市場上量少,所以是賣方市場,包括僑福、東帝士花園、仁愛鴻禧、宏泰國際名園等在內的名宅,很多都是名人私下轉讓,不會流通到仲介市場上。八十七年進入豪宅市場活絡期,陳建慶就表示,在八十七年至八十九年信義計畫區的顛峰期,大師房屋一年約可以成交四十多戶的高級住宅,成交金額超過四億元,不過隨著景氣下跌,豪宅市場又供過於求,到了九十年後,成交量掉至十幾戶。

由於供過於求,致使第二代豪宅中可選擇的標的物激增。劉陳傳也表示,不少預售成績不錯的豪宅,如「敦峰」、「信義富邦」等在交屋後沒有多久,就開始有人打算出售,主要原因是,屋主可能看上更新的豪宅,或是原來住的豪宅隔鄰有人求售,買下打通使用。

以松勤路的「大使館」為例,原本住在高林閣的國巨董事長陳木元,預售時以七十萬元左右的價格買了兩戶,後來舊居樓下要出售,陳木元就一併買下,兩層打通總共約四百坪,「大使館」的這兩戶對他來說沒有需要,因此轉手賣給克緹集團總裁陳武剛,陳武剛又將其中一戶轉售出去。

再以「台北高峰會」來說,總戶數約四十六戶,屋齡已有五、六年,幾乎隨時都有人在賣,目前也有四至五戶等待轉手。而每戶平均坪數約在兩百坪的「國寶」,兩年來約有五戶有意出售,不過成交狀況冷淡。

劉陳傳表示,目前台灣豪宅市場中,已經沒有機會靠投資豪宅轉手「賺一筆」,對於這些金字塔頂端的億萬富豪來說,動輒花上億元買豪宅,多半是為了自用,即使還是不乏收藏珍玩的心態,但因為豪宅的保值性相對高,因此價錢談不攏留在手上,富豪們也不會太在意。信義計畫區就有幾戶打算脫手的豪宅,一放就是好幾年,財力雄厚的人並不缺這幾千萬元。

舊豪宅市場龍頭退位

二代豪宅的出現,首當其衝就是第一代豪宅的尊貴地位備受動搖,許多購買新豪宅的大亨原本都是住在第一代豪宅中,例如曹興誠原本住在舊「鑽石雙星」,前兩年則在「信義富邦」買了一戶,而原本住在新「鑽石雙星」的江道生,曾豪氣萬丈地一口氣訂下「敦峰」兩戶,不過今年中天電視傳出財務問題之後,這兩戶也只好賠錢求現。

八十七年開始一波企業倒閉,法拍市場上豪宅終於現身,最知名的落難大戶包括台鳳黃宗宏名下的「大使館」、東隆五金范芳魁名下的「鳳翔」、葉輝的「國王與我」,以及國產車張朝翔家族名下的,皆遭到法拍的命運。

前年,台鳳集團總裁黃宗宏斥巨資投資信義計畫區每坪高達七十萬元的高價豪宅「大使館」,預售時還特別留下一戶準備自用,這幢只有十一戶的百坪豪宅,吸引了包括國巨集團董事長陳木元在內的企業富豪購買。但隨後爆發的台鳳弊案,讓黃宗宏從雲端跌至谷底。當時他為了還債務,將這戶「大使館」過戶給一位律師,但銀行貸款金額太高,最後在法拍市場被短線投資客以每坪四十二萬元標走,不久,又以每坪四十六萬元轉手。

兩年內,這戶豪宅從七十萬元掉至四十多萬元,跌破房地產專家的眼鏡,也讓識貨者撿到大便宜。和黃宗宏的情況類似,東隆五金范芳魁以每坪六十幾萬元買的豪宅「鳳翔」,還沒來得及搬進去使用,就以每坪四十萬元的價格拍賣出去。這樣的例子,在目前台北市幾大名宅中不勝枚舉。

豪宅進入法拍市場,價值相對受到不小的影響,以「僑福花園廣場」的三戶來說,法拍價最低曾到三十七萬元左右;敦化南路的「新鑽石大廈」也有四戶法拍成交,價格在三十三萬至四十五萬元之間,而「鳳翔」的四戶中,價格最低到四十二萬元,但也有以六十萬元成交的,據了解這戶是被李敖買走,當時因為何麗玲等豪宅大戶也進場競標,因而創下法拍價超過市場行情的先例。

「鳳翔」、「仁愛鴻禧」當初就是鋼骨結構設計,而「鑽石雙星」的位置仍佳,只要一有法拍屋出現,就會出現買家。以目前台北地院法拍中的「臨沂鴻禧」一、二樓,四一七坪開價二億元,每坪已經破五十萬元,對於三、四年前以七、八十萬元高價買進的親民黨副主席張昭雄、立委劉松藩、馥園老闆楊淑貞等人而言,至少也跌掉三、四成。

第一代豪宅中,價格跌得最明顯的就是「東帝士花園廣場」,八十六年法拍價還有四十六萬元,這幢名宅地震過後發生過外牆掉落、電盤爆炸等事故,而兩次東帝士大樓的大火,也讓許多有錢人感覺很不好,出現多戶低價出售的現象,最低甚至出現過二十七、八萬元的成交價,過去一年多來也大約有三、四戶以不到四十萬元成交。

經濟尚未回春,市場上卻出現不少的豪宅,宏盛帝寶、信義之星、販售地上權的「 Taipei garden 」、號稱每坪一百萬元, 卻「掛零開工」的和恕建設致和園,這些動輒上億元的豪宅,是否還能吸引所謂的富豪與權貴?

陳建慶認為,目前台灣豪宅市場已經供過於求,短期內很難再出現下一波的豪宅熱,甚至所謂的第三代豪宅是否能整齊成形都還有待觀察;劉陳傳則表示,過去一年多來,雖然經濟景氣不好,且台灣房地產熱度也未見回升,但對於有實力的買家來說,卻是進場買豪宅的最佳時機,仔細挑選,常常能用滿意的價錢挑到「物美價廉」的好貨,因此他手上市區豪宅的成交量相較過去,反而開始熱絡。

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