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台北金融大樓深陷泥淖中 P.94

台北金融大樓深陷泥淖中 P.94

宏國集團家族長子林鴻明從宏國大樓頂樓的「指揮中心」,搬到二樓的台北金融大樓辦公室,專心轉戰於巨樓的經營已經有一陣子。台北金融大樓幾經航高限制、九一一信心危機,以及今年三月三十一日的地震風波,幾乎已經讓人淡忘了民國八十九年就該完工啟用的承諾。

這兩年所積壓的利息支出,以及衍生出來的增資需求,本來就夠令林鴻明頭痛的了,再加上未來一百零一層樓的出租樓面釋出,勢必會為已經低迷許久的房市再補上一槍。儘管外界對其是否應維持規畫的超商樓層質疑聲音不斷,不過已經無法回頭的台北金融大樓工程,讓董事長李仲英、副董事長明定吾、林鴻明勢成騎虎,處於進退維谷的尷尬局面。

翻開八十五年九月台北市政府所擬的台北金融大樓開發的計畫書,裡面寫的完工日期,赫然是八十九年底,回想兩年前應該啟用的日期,正是還在為航高限制爭論不休的當口。這兩年之間因為法令問題延誤所平白支出的利息,算算竟然高達二十多億元。八十九年一百六十億元的長期負債,以六%的平均年利率來計算,估計約有九億七千萬元;累計至去年的一百八十億元負債,則讓台北金融大樓又多失血十一億元。

總負債達三百三十億元──利息負擔愈來愈沉重

根據公司最新消息指出,大樓將於二○○四年九月完工,令人不得不關注的,就是未來兩年間的負債與其利息支出,據副總經理沈雲飛指出,今年的總負債額已達三百三十億元,也就是一年就要支付給二十九家聯貸銀行共十九億八千萬元的利息,負擔已愈來愈沉重。

一般對於超過預計完工時間、超過預算問題的解決方法,要不就是找到新股東,要不就是押著原有股東認股。去年辦理現金增資的台北金融大樓,曾找上布建無線、有線通訊網路的中華電信入股,中華電信為了可以吃下這一筆競爭者頗眾的網路設施生意,投資了十八億七千萬元,成為持股一一%的股東。掌管轉投資事務的財務處長王漢朝即表示,這是一項策略性的投資。

不過今年想要再向既有股東募資五十億元,可就沒有這麼容易了,由於持股二一‧七八%的大股東中聯信託自身難保,已經是託管於別人手中的公司,財政部不願讓其投資台北金融大樓的部位繼續增加,增資的需求只好轉向其餘的股東們。不過,原本計畫在兩年前就該完工啟用的大廈,至今只蓋了三分之二,大部分的股東也顯得面有難色。

身為中國信託在台北金融大樓股東代表的羅聯福即表示,股東會上已經有聲音指出,金融大樓的經營層應該要負起責任,不能老是找股東要錢。所以五十億元的增資案,在股東會上就活生生地被砍到三十億元「成交」,但整個增資動作還要等到本月召開董事會後才有定論。在經濟如此不景氣的節骨眼,股東對其反應如何還很難說。


超商樓層魅力不再──陳?指定二十樓以下樓層

今年三三一地震則是另一個讓工程停頓的原因,這個風波為台北金融大樓帶來的,不只是停工期間每月一‧四六億元的利息、地租、顧問費、人事成本等費用,也讓一般大眾都「望樓生畏」。

美國去年的九一一危機,對即將要面對一幢超高大樓的台灣民眾來說,不能說沒有影響。儘管工程、管理雙方不斷對外澄清其安全性是超高水準,但是就連大樓自身股東之一的台灣證券交易所,都不免患了「懼高症」,交易所董事長陳?直接向林鴻明表示,只要這幢大樓二十樓以下的樓面,以免證交所自行建構的設備受到影響。而這樣的動作無疑暗示著,台北金融大樓未來高層樓面的房客可能有一點難找。

談到房客,「台北金融大樓目前的處境,就像美國打越南、蘇俄打阿富汗一樣──陷入泥淖中。」戴德梁行總經理顏炳立說。由於租金行情下降得相當快,過去三千五百到四千五百元一坪的景況不再,一般信義計畫區的辦公大樓租金水準,都大幅降至兩千、兩千三百元左右;因此許多租用辦公大樓的企業都已經要求和台北金融大樓重新談租約。

沈雲飛指出,目前遠企租金的最高價,會是台北金融大樓的最低價。國貿大樓董事長馬志玲對此感到憂心地說,連台北金融大樓隔壁、設備堪稱水準之上的國貿大樓,每坪租金都只剩兩千五百元,一坪約在三千八百到四千二百元以上才符合成本的台北金融大樓辦公室,未來的租金要如何達到國貿大樓的近兩倍數字?

根據戴德梁行二○○二年第二季的調查報告顯示, 台北市 A 級辦公大樓的平均租金每月約為二二五八元/坪。顏炳立指出,純辦大樓的租金未來只會節節敗退,未來台北金融大樓釋出的六萬坪辦公大樓,將會使大量供給與少量需求的對比情形更為懸殊,在此情況之下,推斷租金勢必不可能高過目前一般的水準。


空置率創新高──辦公大樓難推銷

相較於自二○○○年底開始一路下滑的租金, 台北市 A 級的辦公大樓空置率則是節節攀升,根據戴德梁行今年的調查數字,空置率上季上升至七.八%,創下六年以來空置率的新高點,與當初所估計三.二六%的空置率相去甚遠。

面對這一連串令人憂心的數字,台北金融大樓總經理林鴻明表示,即使是這一個生產過剩的時代,他相信商品如果符合顧客的需求、時代的要求,輸贏並不是看金錢的高低,而是看配備。他對於台北金融大樓所配備的通訊設備和不斷電系統,顯得相當有信心。但沈雲飛則指出,未來台北金融大樓是否能獲利,主要還是要看景氣的復甦,並吸引以外商為主的客層進駐,才有希望。

對未來招商也很樂觀的林鴻明,直稱以台北金融大樓的設備水準,絕對會吸引外商進駐。不過他也承認,雖然有一些外商正和台北金融大樓有所接觸,但都尚未確定下來。據觀察,外商這兩年來對於人力、設備的開銷愈來愈小心,在台四大集團包括花旗、匯豐、荷蘭和渣打銀行,去年起已紛紛展開人事凍結或縮編等政策。基層金融機構的家數也由大樓投標完成後的一千九百多家,降至一千六百多家,由現今種種趨勢顯示,金融界未來對於辦公室的需求恐不樂觀。

花旗所羅門美邦董事長杜英宗亦相當關心台北金融大樓的未來發展,他以資深投資銀行家的角度,強烈質疑龐大樓面釋出後對房地產的影響,甚至也曾就是否續建的問題,向台北市長馬英九提出建言,但卻無法改變續建事實。在對台北金融大樓這種超高樓層興建有著鮮明反對立場的杜英宗,並以斬釘截鐵的語氣說,花旗集團「肯定不可能」進駐台北金融大樓;而被在台外商視為重要指標的花旗集團的態度,是不是會影響其他外商的想法,也是一個值得觀察的問題。

承受因延遲完工的利息負擔、增資不利的困難、外界懼高的眼光,以及未來不樂觀的出租壓力,台北金融大樓的管理當局即使已經感受到高樓的光環掩蓋不了種種隱憂,現在也無法臨時喊卡停建了。這種進退兩難的局面,對林鴻明來講,或許除了靠自身的毅力與智慧面對挑戰外,恐怕還得祈求老天,讓台灣的經濟景氣早日復甦,助他一臂之力了。


拖垮上海金茂的高樓管理費用真嚇人

撰文:盧怡安

談起高樓,不能不提到位於上海浦東的「中華第一高樓」上海金茂大廈,這一幢大廈共計八十八層樓,自去年九一一美國紐約的雙子星大樓倒塌之後,現在也是世界第三高的大樓。不過,在其宏偉的外表下,近日亦傳出財務日漸惡化的問題。

綜觀其財務上沉重的負擔,主要仍未脫高樓所帶來龐大的管理維修費用,以及當初斥資興建,隨著貸款而來的沉重利息負擔。這個問題為世界各地即將興建及啟用的高樓大廈,帶來新的陰影與警惕。

在上海,大學以上學歷的老百姓,一個月頂多賺個一千多元人民幣,不過這個浦東巨樓每天的管理和維修費用,就需要一百萬元人民幣,一年下來就是三‧六億元。有管理顧問公司指出,這幢大樓光是資產重估的費用,就需要四億元人民幣。這些費用負擔使得金茂大廈管理當局在今年四月底時,不得不發行總計十億元人民幣的公司債。

所謂「生子容易,養兒難」,對於大樓管理單位來說,大樓存在一天,就要付一天的管理費用,這些支出若非自掏腰包,就是要轉嫁到租用辦公大樓的企業身上。不過在台灣經濟低迷不振的前提下,台北金融大樓想要讓羊毛出在羊身上,恐怕沒有那麼容易。

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