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搶搭上海房地產成長的翅膀? P.66

搶搭上海房地產成長的翅膀? P.66

除了上海當局全面作多之外,開發商的經營、促銷手法,也是造成房地產上漲的原因之一。大陸房地產人為操作的影響太大,未受市場自由經濟的洗禮,風險較高;若以投資觀點買房子,可能只能扮演幫人抬轎的角色,不但攀不住上海房地產成長的翅膀,反而落得被套牢的命運。

頭一回到上海的,看著外灘一排雄偉、姿態各異的萬國建築,莫不令人讚歎,這批一九二○年代西方帝國主義在上海租界所留下的完美紀念品,其中最令人驚豔的建築物,是目前為浦東開發銀行的前匯豐銀行大樓,當時,這幢建築號稱是「從蘇伊士運河到白令海峽最昂貴的建築」,象徵著西方資本家在上海的雄厚財力。

隔著黃浦江,在外灘的正對面,一幢顯眼的玻璃屋,正是台灣統一集團所投資的上海星巴克咖啡。此處可以眺望外灘邊的各式建築,緬懷滬上十里洋場的風情,上海星巴克耗資兩千萬元台幣,建置這間咖啡廳,為的是在浦東建立一座新地標,展現台灣資本家的實力。

上海幽靜的汾陽路眼前,一幢富有文藝復興時代風格的白色建築映入眼簾,讓人眼睛一亮。在夜裡,這幢渾身裹著絢麗燈光的建築更是氣勢迎人,這幢「上海的白宮」過去為桂系將軍白崇禧所有,今年南僑集團會長陳飛龍斥資一億元台幣,重新打造白崇禧將軍故居,成立無煙燒烤餐廳||仙炙軒,吸引了無數上海以及台灣名流在此訴說及書寫上海的故事。


下半年上海經濟還有兩位數的成長

四月三十日,一位台灣老闆花了三十億元台幣,買下上海靜安區北京西街的「國際麗都城」三十四套房子,先付出自備款三成,將近一億元台幣的資金,這樣闊綽的買樓手筆,震驚了大上海的台商圈。

無論是地標性的咖啡廳、耗資億元所開的頂級餐廳,或者砸下三十億元投資買房地產,這些台商的大手筆,除了展現台灣人在上海的實力之外,最重要的,也是台商最想要的,就是要攀著上海經濟成長的翅膀,跟著起飛。

根據上海市政府的調查, 上海今年上半年國內生產毛額( GDP )達二五二三億元人民幣(約三百億美元),比去年同期成長達一○%以上,超過大陸全國七.八%的成長率。在上海市年中報告中指出,「工業強勁成長以及固定資產投資蓬勃,尤其是基本建設和房地產,讓上海經濟維持快速成長。」上海市長陳良宇預測,下半年上海經濟還會有兩位數的成長。

房地產的繁榮,是推動上海經濟發展的重要推手,蘇州華新國際副總經理譚偉強調,上海房地產熱絡,與開發商積極投入有很大關係,因為開發商投資一千萬元的資金,可以貸款八千萬元,銷售案子只要達到三成以上,又可獲利一千萬元,扣除開發時間的利息、公司營運成本,獲利率可達五○%,試想現在所謂高科技電子業獲利幾乎不到一%、二%,大上海房地產高報酬的生意,任誰看了都會心動。

不只是一方之霸熱中於房地產市場,就連大陸全國知名的企業,也對房地產相關事業興致高昂,例如大陸最大的電腦供應商聯想集團準備進入房地產經營事業;家電龍頭海爾,計畫與台灣過去知名影星林瑞陽進軍房屋裝潢事業。聯想董事會主席柳傳志在今年三月透露,聯想將斥資三十億元人民幣投入一家名為融科置地、由聯想控股的公司,公司主業將是房地產。現在,該公司在惠州和深圳已有業務,未來也會進軍上海、北京市場,柳傳志說,進軍房地產是因為聯想早期大規模建廠房時積累下一批建築和房地產規畫人才,相信聯想能使該業務早日獲利。


政策驅使資金左手進、右手出

一位在上海房地產市場已經打拚十多年的台商說,上海房地產的發展,除了經濟因素外,政策的驅使才是重要的原因,他說:「政府向開發商拿批地的資金,補助拆遷戶買房子,開發商賺了錢之後,又去批新的地蓋房子,這種資金左手進、右手出,不斷循環下,上海房地產市場交易熱潮不斷。」

根據上海市房地產交易中心登記的資料統計,在二○○○年第三季至二○○一年第二季,上海市十二區中,每平方公尺平均(三.三平方公尺約等於一台坪)預售價格由三七七七元人民幣升至四一七三元人民幣,升幅一○.六%。二○○二年上半年,上海市的住宅預售平均價格約每平方公尺五千元人民幣,又有一九%的漲幅,這樣的數字比起台灣都會區房地產年年下滑五%到一○%,確實讓許多台灣投資人心動。

上海房地產的飆漲,除了政府全面作多之外,開發商的經營、促銷手法,也是造成房地產上漲的原因之一。開發商先是發行少量的預售金卡,造成消費者搶購預售金卡風潮,炒熱新聞,營造房地產榮景表象;之後,隨即以更高的價格,推出新一期的房屋銷售,造成房產持續漲價的壓力,讓消費者不得不立即下決定買房;因此排隊買房的情況,在上海可說是稀鬆平常的事情。

大陸最大房屋市場諮詢公司搜房資訊公司副總裁代建功強調,因為政府政策,讓上海房地產市場穩定發展,四%低利率貸款,可以從八%的房屋出租的獲利填補,投資價值立現,因此民眾買房相當的積極。

這樣的風潮,也帶動台灣人到上海買房的熱潮,據代建功指出,今年四月起,他們已經接待五團以上的台灣買房觀光團,人數總共達百人以上,而在參觀上海蘇州房地產市場後,實際買房的約占五成左右,不過大多數是親友已經在大陸工作或經商,當作大陸落腳處,單純投資的比較少見。代建功指出,過去台灣人集中居住在古北新區、長寧區的仙霞路以及徐匯區等,現在靜安區以及浦東新區也有許多台灣人居住,漸漸打破台灣人群聚的現象。

根據上海市台辦的統計,光是大上海地區(包括上海市、昆山、蘇州等周邊地區),官方登記註冊的台商就有三十五萬人長居在大上海地區,加上家眷總人數約有四十萬人,這些人都成為上海房地產的實際消費客戶,或潛在客戶。


推出個人購房可享受所得稅抵扣政策

目前在大陸上市公司托普集團擔任高階主管的童琪強調,近年來,上海市政府為了搞活房地產市場,自一九九八年起個人購房可享受所得稅抵扣政策(房退稅),吸引了不少中高收入者購買新房。凡九八年六月至二○○三年五月期間,在上海購買房地產,並在上海繳納個人所得稅的中外籍人士,可在這一時期內享受購房後的個人所得稅抵扣。

這樣的優惠,讓童琪買了大陸房子,今年五月才賣掉她在台北內湖的大湖山莊價值一千七百萬元別墅,還了貸款,手頭還有八、九百萬元的資金,因此買了在上海長寧區長壽路上的上海知音高級公寓,只花了她六、七百萬元。她笑稱,未來回台灣得住飯店了。童琪認為,上海房屋租金昂貴,買或租房子所花費的資金差距不遠,許多台商的朋友都有買房的打算,自從她訂購房子之後,來上海探望她的朋友,都有買房子的念頭,因此她認為上海房地產無論自住或者是投資,只要選擇管理好的房產,將來都具有升值潛力。

許多居住在大上海的台灣人,與童琪的看法一致,這些人買房的動機不外是經商、投資、退休,因而成為大上海的購屋族。全家買六套房的賴逢吉與賴敏英姊弟,早已搶先一步,以投資眼光看好上海房地產,獲得豐厚利潤;宏力半導體工程師趙家慶,認為買比租划算,成為浦東香梅花園的新主人;還有些退休的台灣人,則選定蘇州為主要買房的地點。

不過也有人認為大陸房地產人為操作的影響太大,未獲得市場自由經濟的洗禮,風險比較高。在大陸工作已經兩年的上海力盟商務諮詢公司經理莊雅蘭,就經歷過上海人搶購房子的熱潮。她認為,大陸房地產飆漲或泡沫化,全看政府的態度。她舉例,前年大陸股市飆漲,全因政府作多,不過去年國務院宣布國有股減持,股市就一路下滑,直到六月二十四日,國務院又宣布停止這項政策,消息一出,股市立刻反轉,當天滬深兩市除少數股票,幾乎全部漲停,綜合指數大漲一百四十六點,漲幅為九.二八%,是上海股市單日最大漲幅,成交量高達九百億元人民幣,創歷史天量。


短期還有上漲空間長期得再觀察

事實上,股市與房市從本質上來講,都是資本市場所關注的對象。一位台商說,上海房地產要生要死,都掌握在政府手上,要想不被套牢,必須掌握政策取向,如果沒有此能力,還是保守一點好。到上海長寧區寧夏路,綠地集團斗大的字體,掛在一群十幾幢三、四十樓高的高樓上,總共一萬戶的超大型社區,台灣來的張永河擔任上海綠地的銷售總監,每天他都在這廣大的工地中穿梭,每個月張永河必須賣出三百套的房子,三年內要出清這一萬套的預售屋。張永河強調,這樣的案子,如果在台灣,建商最少得花十年以上,但上海去化房屋的速度快了三倍。

他說上海的每人平均國內生產毛額( GDP )已經突破四千五百美元, 根據聯合國的統計,平均國民所得超過三千美元,已經算脫離窮困的階段,自住房屋市場萌芽;達三千到八千美元,自住的房地產市場可以蓬勃發展,而當平均國民所得由八千達到一萬五千美元以上,住戶對住的品質的要求才會提高,屆時有小房子換成大房子,或者第二幢房子的市場需求。

張永河強調,以目前上海人花費在住家的消費所得約占收入的兩成五左右,比起台灣、日本約三成五的比率,還有成長空間。張永河認為,台灣人的經濟實力超越上海地區普遍標準,但投資房地產,必須符合當地消費需求,未來需求主流應該是三、四十坪,管理良好的公寓大樓,比較有增值潛力,至於大坪數的高級公寓與別墅,要投資得付出需求不足的投資風險。

「上海房地產雖然目前還在上漲,但看到大家瘋狂排隊搶購的盛況,我不知道何時會出現泡沫,但這是一個前兆。」信義房屋上海總經理薛建平強調。房地產是反映內需的市場,如果每年漲個一○到二○%,三到五年就可能漲一倍,這是多麼可怕的事,尤其是九四年中國國務院總理朱鎔基面對大陸房地產上漲,實施「宏觀調控」政策,為過熱的房地產市場降溫。宏觀調控前,上海古北新區房價最高時一平方公尺至少要價一千五百美元,此後逐步走滑,現在上海房地產再熱,一平方公尺也不過賣個八百美元,很難漲回當時的價位。

他認為,上海房地產是漲是跌,可以從銀行對房地產授信的評鑑是否嚴格看出端倪;如果貸款審查趨嚴,房地產必然下跌。不過他強調,目前上海還沒有這樣的訊息出現,顯示上海短期還有上漲空間,長期得再觀察。

大上海房地產已經維持三年的榮景,業者指出,這波大上海房地產飆漲奇蹟,是政府全力支持、新上海人共襄盛舉的結果。現在要去大陸買房子,除非已經在上海經商,買屋確實比租屋划算,如果以投資的觀點買房子,可能只能扮演幫人抬轎的角色,不但攀不住上海房地產成長的翅膀,反而落得被套牢的命運。

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