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上海房產教戰守則 P.70

上海房產教戰守則 P.70

港澳台民眾利用貸款買房,最高只能貸款七成、二十年,利率雖相同,但比較大陸同胞八成三十年的還款條件,台灣民眾手頭還是必須闊綽點,才能成為上海有產階級。

表面看來,在語言溝通上,台灣與大陸應該算是隔閡最少的兩地,不過,跨海投資買房畢竟是動輒上百萬元台幣的大事,因此,無論是已在大陸打滾多年的老鳥,或是才要準備進軍大陸的投資者,都應該抱持著審慎的態度,步步為營,才能讓這趟跨海置產之旅豐收滿袋。

九○年代後,大陸幾座一級城市包括北京、上海的房地產市場已愈來愈有規範,相關政策也日益周延,例如二○○○年九月,由上海市政府公布的「上海市商品房預售合同」,適度地保護購房者在面對建商惡意延期交房、改變規畫以及面積縮水等法律權益;二○○一年中、二○○二年中上海、北京分別取消內、外銷房限制,使得台港澳等「境外人士」在投資大陸房產時,有更多選擇。


勤看大型房展

這些政策的改善,的確讓台灣投資者免於當「呆胞」,但是法令畢竟只是投資者維護自己權利的最後底線,何況政策目標並非為了保證投資者賺錢,因此,了解相關的政策規定、購房流程是必要的基本功之外,懂得更多小撇步,更能確保上海購房之旅「買得愉快,用得安心」。

避開金融風暴,一九九九年至今陸續投資了十數層住房、高檔辦公樓,以及大坪數廠房的老上海地產投資客劉先生就表示,上海買房只有兩個原則,「勤跑勤看不衝動」、「堅信便宜沒好貨」。特別是在這兩年上海房產飆漲,投資者更要張大眼睛精挑細選,免得落個隔海住套房結局。

劉先生說,整個上海市的地理面積大概是台灣的六分之一,要求購屋者看盡每個樓盤的確是強人所難,所以比較經濟且能達到快速入門的方式有二,一是找仲介或熟朋友篩選介紹,再就是參觀大型房展,其中又以後者最能夠達到舉目盡覽的效果。

以目前大陸的十一國慶黃金假期為例,整個上海就有三大房產展示會。其中兩個是上海最有名的秋季假日樓市展,共有浦東與浦西展區,另外一個則是新推出的別墅展覽會。根據非正式的資料統計,上海市在今年下半年還有一百多個預售案將推出,且這數字不包括已經在建的期房(預售屋)、現房(成屋)以及辦公室建案等,因此在數量眾多、地區價格參差不齊的狀況下,勤跑勤看才能選擇到自己最喜歡的標的。

此外,什麼時間才是相對低點,一直是台灣人投資上海房市的最大考量。目前對於上海房市未來走勢,包括大陸本地人都出現兩派看法,一派認為雖然房價連翻三番,但全世界資金集結的上海房價,應該只會向上;另外一派則認為上海房市已有過熱的跡象,最需要換房的上海白藍領階層進入障礙變高,導致政府可能進場干預造成房價下跌。

這兩派觀點誰是誰非還需要市場印證,但最近上海市政府已經發出通知,表示在今年十月之後,購房者所須繳納給行政機關的契稅將從總房價的○.七五%,提升到一.五%。

對此,一位熟悉上海房產的業者分析,契稅的成倍增加雖不能代表上海市政府打算強烈干預的企圖,卻也顯示出有關單位注意到這兩年上海房價快速成長的現象,另外對於投資者來說,契稅的增加就等於是成本的增加,而且總價愈高的房子,必須付出的契稅費用愈多。


切入時點將左右投資成本

此外,在二○○一年中內外銷房的制度取消後,上海市的最黃金地段──內外環線已經從每平方公尺人民幣三千元飆漲到五千元以上,因此想在上海市較繁華區域買一層三十坪的房子(約一百平方公尺),沒有個五十萬元人民幣(合台幣兩百萬元)拿不下來,而更核心的上海市內環線內區域的樓盤價格,更可能數倍於此。

至於台港澳民眾如要利用貸款買房,最高只能貸款七成二十年(二手房最高五成),雖然利率相同,但比較大陸同胞八成三十年的還款條件,台灣民眾手頭上還是必須闊綽點,才能成為上海有產階級。

不過,在「有條件就有例外」原則下,投資兩套預售屋的邱先生就表示,雖然貸款的成數與年限有規定,但多找幾家銀行談、提供較詳細資料證明自己有充裕還款能力的台灣人,有時候也能拿到與大陸人相同的貸款優惠。

此外,投資上海預售屋的切入時間點將左右投資成本,也就是說,同一建案開盤(開發商拿到預售許可證)時價格最低,之後結構封頂、外牆完成各會調漲一次,最後現房(成屋)拍賣時價格到達頂點。因此,台灣的投資者可以仔細觀察所選中的房屋正在哪一階段,並要求開發商或代銷商予以開盤時的價格優惠。

當然,台灣人與上海人骨子裡並不全然相容,但是對「殺價」的喜好仍是有志一同。今年中開始,上海市政府要求各樓盤必須「明碼實價」地標示每一幢樓中不同房型的價格,因此,投資者在進入殺價階段時,可以要求開發商出示每層每戶的價目表,作為彼此談判的依據。

某位不願透露姓名的台商表示,一般來說,開發商自建自售的房子談價的空間較小,若是面對代銷商,投資者則可以有更多的殺價空間,要求代銷商將自己的利潤回饋給投資者。至於殺價的成數大約在一成左右。


看清五證──辦理合約公證

另外,上海市的建案多數較大,一個建案可能是好幾幢大樓所組成。原則上複式要比單層貴、高層要比低層貴。此外,上海人重日照,故朝南房也比其他朝向的房型要貴點。當然,四樓、十四樓這種有帶「不吉利」數字的樓層相對比較便宜,最有趣的是上海人不太喜歡一、二樓,因此帶庭院的一樓價格也會比較便宜。

在上海買房最重要也是最基本的動作,除了實地看房之外,也要了解開發商的資質,也就是說,投資者可以要求開發商、銷售商出具五證,證明他們有權建房、具有交屋時產權移交權利。其中最重要的就是「土地使用證」和「商品房銷售(預售)許可證」,分別代表了建商已經繳納土地出讓金擁有產權保障,並且表示該件建案是政府核准的合法專案。在選擇好房子、簽下房屋買賣合約之後,另外一道手續就是去上海市政府公證處辦理合約公證,讓此合約正式產生法律效益。

而由於兩岸的分隔,台灣人對於大陸的開發商、代銷商、物業公司通常完全陌生,因此,對於講究的投資者也可以去上海市(區)房屋土地資源管理局(房地產交易所),查詢開發商、代銷商等資質與信用狀況,以期在買房投資前更快樂安心。

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