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房地產價跌量穩 投資人停看聽 P.66

房地產價跌量穩 投資人停看聽 P.66

今年房市在政府強力作多下,出現價跌量增局面,面對變數重重的明年,周俊吉、孫慶餘怎麼看?周俊吉認為明年應該是房地產落底的一年,孫慶餘認為供給增加,需求下降,價格會再下滑一成。

明年是土地增值稅減半的最後一年、二千億元優惠房貸即將用罄,加上銀行加速處理不良債權、以及兩岸直航、景氣復甦等因素,對房市的影響如何,究竟是多是空,已屆低檔的房市,究竟有無復甦機會?本刊特別邀請今年房市兩大贏家──信義房屋董事長周俊吉與永慶房屋董事長孫慶餘,為讀者分析二○○三年台灣房地產走勢。

問:明年房市的價量變化?

周俊吉:明年房產景氣落底
孫慶餘:量持平,價跌一成


周俊吉:今年房地產價格比起去年還是下跌一成,預估明年跌幅會比較小,約五%左右。不過,明年房地產景氣應是落底,最簡單的指標是整體的供給與需求。過去因為容積率管制的政策拖延,造成搶建風潮並導致供需嚴重失調,但經過多年的調整,這一、兩年已明顯發現新需求開始超過新供給,主要是新推建案很少,而每年新增的家庭漸漸消化餘屋。

今年的房屋買賣件數較去年多,預估明年的交易件數也不會少於今年,原因是土增稅減半措施在明年近尾聲,會增強屋主出售意願,且買主會期待房價降低,再加上利率仍低,交易量看來不會減少。目前台灣的家庭戶數少於住宅存量,未來一、兩年兩者數量若開始拉近,房地產的行情就能開始回溫。

孫慶餘:永慶房屋今年一到九月的業績較去年同期成長六○%,整體市場成交量也成長二八%,看似房地產好像已經脫離谷底,其實不然。為什麼?「一一二三」農漁民大遊行,讓房市小小跌了一段。農漁民遊行的結果讓金融改革腳步停頓,意味著房地產還會再跌價;農漁會如果關了門,這些最底層與最無法轉型的族群又將增加全民福利支出。最近就出現已付訂或付斡旋金要買房子的消費者停止購買動作。

至於明年,推估價格可能再下滑一成左右。除了「一一二三」的效應延燒外,餘屋數仍可觀:大台北餘屋數目前約二萬戶, 明年資產管理公司( AMC )的釋出數量會是今年的二倍、約二千多戶;加上台商流行到大陸置產,以及低利率政策早已吸出了不少潛在購買力,市場還得繼續消化餘屋與二兆元的銀行逾期放款,以供需來看,不僅供給增加,需求也下降。

問:零利率會帶領台灣房市進入另一波高潮?

周俊吉:房仲業將是大贏家
孫慶餘:是租轉買最好時機

周俊吉:今年房屋交易量變大,主因就是利率下降,一些過去不願意購屋家庭才開始購屋,餘屋消化要夠多,建商才有推新案的意願。然而,現在社會變遷快速,房地產的交易量也跟著放大,相較於建商,房仲業受到社會變遷的衝擊小很多。以新購豪宅的客層觀察,通常這些客層只是換屋,並將手上的舊屋釋出,常常會造成三、四個轉手案件釋出,因此中高價位的新屋成交,往往代表後面有一串成交的機會,所以未來幾年建商還會很辛苦,可是仲介商相對會好一點。

孫慶餘:以個人的還款能力而言,目前利率這麼低,貸款買房子的確划得來。過去大家認定合理的房貸負擔是家庭收入的三分之一,景氣好時甚至拉高到二分之一。最近根據台灣各縣市成交房價與可支配所得而做的調查顯示,現在房價負擔最高的是台北市,占家庭月收入三○%左右,台北縣二八%,接下來是新竹,只有一六%,最低的是台中,只有九.八%,可見房價的跌落讓台灣的有殼蝸牛族背上的殼不再那麼沉重,已經沒有地區屬於不合理的房價區,這也是最近很多人「由租轉買」的主要原因之一。

問:三通是台灣房地產的利多或利空?

周俊吉:房市應可持穩
孫慶餘:消除對岸置產意願


周俊吉:房市能否回溫的另一關鍵因素,為有幾十萬的台商在大陸,這些人是否移民到對岸,值得觀察。從信義房屋上海的業務可以發現,台商移民數目明顯增加,早期赴大陸工作者並不會想移民,一方面不預期在大陸待太久,且居住、醫療品質太差。不過這兩年來,這些條件都逐漸改變,而且短期內不可能結束大陸的工作,再加上小孩就學也是一大問題,許多家庭不希望分隔兩地等,都造成移民人口增加。

以新竹經驗來說,因為新竹當地的就學條件並沒有比台北好,很多人都選擇通勤,或是平日以工廠為家,周末回台北。三通之後,若讓上海、福建等台商聚集的都市,往來台灣的時間與金錢都可以大幅降低的話,移民的情況應該就會減少。

移民對台灣的傷害最大,置產只是在大陸多買個房子而已。就算是台灣的年輕人都不想買房子,我也不擔心,只要他們願意住在台灣,就算只租房子,都會有人蓋房子來租給他們,這也算是新增的需求。

孫慶餘:目前政府開放中資來台買房地產,好比國際貿易般是「單向失血」:只准台商到大陸置產,卻以「買台灣地產要附財力證明」等限制卡住中資來台置產,事實上,大陸也不准人民來台灣置產,所以開放中資等於沒有開放,除非等到兩岸都對購買台灣地產的限制全部放寬,台灣的地產才有另一波新的行情。

再論直航問題。直航之後,我想,通勤的往返有可能抵銷了到對岸的置產意願。我有個朋友家住高雄,每周上台北開會兩次,即使連著兩天都得留在台北,他也寧可回家陪太太,也絕對不在台北過夜,這就是交通便利的結果,而且長期往返航空公司也給與機票折扣待遇,算起來比在台北過夜的住宿費還划算。

問:三拍屋(金拍、銀拍及法拍)對市場的衝擊?

周俊吉:量太小,影響有限
孫慶餘:多少會造成房價波動

周俊吉:很多人認為銀拍屋的出現會打亂房市,其實以法拍屋案件來看,一年就有兩萬多戶,銀行拍賣案件所占比率很少,金拍屋也不過是替代部分法拍的功能,而且二、三十場下來不過十幾億元,對市場影響真的不大。

而 AMC 承接的案量雖然很大,如接手倒閉建設公司的整批住宅區, 但對資產管理公司來說,最有利的方式是與住戶作債權協商,除非逼不得已才會在市場上拋售,如果連協商都不成的案子,表示這些案子條件真的很差,即使流到市面上,也不致衝擊市場價格。

孫慶餘:應有一小部分影響,因為這些產品與正常產品,以及購買者都有所區別,不可諱言的,這些產品的價格的確會造成衝擊,但另一方面,也出現了有些因「三拍屋」價格低廉而現身的買主,在看過三拍屋不甚理想的屋況後,反而成為我們的潛在買方,所以不完全對正常的房仲管道造成衝擊。

的確,經過十餘年的空頭,房地產已經整理得差不多,只是目前市場還是「想賣的多」,尤其是之前所提的急需拋售存貨的建商,而金拍、銀拍與法拍多少對市場價格構成威脅,所以我的問題是:「價格一路下跌,會不會再讓逾放增加,因此愈拍愈多?」在這些惡性循環影響下,如何找到平衡點,並扭轉情勢,有賴政府多想想。

台灣要拉住房價這匹野馬,真的要看「韁繩在手」的政府如何做,例如優惠房貸政策還是得繼續持續;所以,我認為房市的操盤法則,跌到一定程度時放一點利多,量就會出現,若和股市一樣採「一次殺盤清出浮額」做法,鐵定有反效果。

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