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上海房地產的「關鍵報告」 P.110

上海房地產的「關鍵報告」 P.110

2003-07-17 14:48

中共中央當局有鑒於上海房地產價格節節攀升,為了預防投機客炒作帶來房地產的泡沫化,人民銀行祭出房地產信貸業務管理,未來上海高價房的定義,將左右上海房地產的跌升。

從一九九九年迄今,上海房地產的成長已經成為中國、甚至港澳台投資者關注的重點。隨著大批每平方米單價超過一萬元人民幣的「豪宅」推出之後,上海房地產業界就不斷出現臆測,認為上海房市已經到達景氣循環頂峰,可能會小幅跌落後,再向上攀升。

而這樣的說法出現已經有半年了,上海房市卻依然沒有回落的跡象,某些地區甚至還出現大幅上漲的狀況,眼看不少人已經因為勇於進場而賺到「第一桶金」,當初保持冷靜的投資者現在也開始動搖,未來半年到底是不是前進上海房地產的好時機?


漲跌看法分歧市府政策是關鍵

至於上海房地產後勢究竟看漲或跌,房地產業界出現兩極化的看法。上海房地產業界最有名的雜誌《上海樓市》、新民晚報房地產版認為,目前已出現供需不協調的狀況,高價房占整體房產總量太大,而最容易被上海中產、小資人士接受的房產價位每平方三千元至五千元人民幣的房子,供給量卻遠遠趕不上需求,因此有一派人士認為在這幾年快速發展之後,上海房地產有泡沫化的成分存在。

另一批較為樂觀的業者卻認為,上海房產仍有緩步上揚的增值空間。他們舉例,同樣比較北京、上海的房價,上海仍有一大段升值空間,加上上海已成為國際級買家的關注重點,在 WTO 之後上海房產應只有向上的空間, 回落不易。

產業界的看法分歧,積極買進者有之, 退出觀望者更不在少數。對於遠在台灣的投資者,未來半年到底能不能前進上海樓市呢?在大陸闖蕩十多年、落腳上海將近六年的上海佑華建築策畫公司副總經理郭耀允表示,政策的寬或鬆、鼓勵或管制將是左右房地產漲跌最大的力量,因此,上海市政府的態度將是關鍵,而今年底到明年初之前很可能是上海市政府表態的時間。

樂觀來看,對於上海來說, 房地產業已成為拉動上海經濟數字的重要支撐型產業,在後 SARS 時代為了保持雙位數的經濟成長率,上海市政府仍會鼓勵房地產開發,刺激市場活絡。從另外一個角度來說,今年六月中國大陸人民銀行(編按:相當於台灣的央行)發出所謂「要求加強房地產信貸業務管理」通知,該通知被房地產業界視為中央政府警覺到大陸房地產有泡沫化的成分存在,為了確保長遠穩定發展,政府不排出微幅調整政策抑制泡沫化。


提高自有資金預防貸款炒樓

根據上海開發商李總經理解釋,該通知的重要意義,首先是要求房地產開發商必須提高自有資金比率至三○%始得開發房地產,同時也要求開發商必須在房屋建築結構主體封頂時才能開始預售的動作。

李總經理表示,從供給面來說,嚴格要求開發商,是為了預防資質不佳的業者利用銀行貸款炒作房產與土地。另外從需求面觀察,該通知還提出控制「高價房」買賣的觀念,而這更是上海房地產業界關注的焦點。

上海房地產仲介業者何小姐表示,何謂「高價房」將攸關整個上海房市未來發展的關鍵。因為人行發出通知明定,對於想要購買第二套房子的消費者若採購的是「高價房」,在貸款利率、貸款成數方面,都將不能享受原有的優惠利率與八成銀行貸款,而須採用自備款四成、非優惠利率的方式採購。換句話說,對於有了一套房子還要再買第二、第三套的投資者投資成本將有所提升。

對此,郭耀允表示,現在所有的上海房地產業者都在注意「通知」後的「執行細則」何時出來,當執行細則出現後高價房定義就將拍板定案。所以什麼才是上海政府認定的高價房?是每平方米人民幣七千元以上?還是一萬元以上?將攸關整個上海房市投資的熱度。

不過郭耀允也推測,依照過往慣例在中央宣布通知之後的一年內, 地方政府將會依循該通知制定完整細則,也就是說,今年下半年到明年初就是細則出來的時間點,政策走向會往何處發展,將導引上海房地產續漲或盤整,半年之後就會明朗。

對於政策出來的時間點,李總經理的看法與郭耀允類似,不過他認為在細則出來之前上海房地產總體仍然看好。李總經理表示,上海的黃金地段有其唯一性與無可替代性,價格自然是欲跌不易。因此李總建議,在未來半年除了關注政府政策走向,想要投資上海房市的消費者慎選地段是唯一的關鍵,只要眼光精確仍可享受房產增值的好處。


房產漲幅已高進場風險提高

而郭耀允卻對於投資上海房產相對保守。他表示,對於台灣人來說不管到上海、北京甚至是廣州深圳投資都屬於異地置產,風險相對較高,又加上台灣人在財務、政策上的掌握度遠不及在地的大陸同胞。所以如果現在房價已高,投資上海房地產相對套牢的風險也高,但如果是以「自住」的角度,投資獲利只是附帶利益的話,時間點就不如實用性重要。

郭耀允分析,長遠來說大陸經濟總體看漲,若台灣人真想到大陸發展買一套房子作為落地生根的據點,只要選擇適合自己、地段不錯的社區,基本上慘賠的機率不大。但如果只因為手上有一筆閒錢就想要來上海房市投資,無論是轉售賺差價、或出租投資,特別在上海房產漲幅已高的時間點, 風險相對提高很多。

因此對於上海房市來說,今年將是續漲或盤整的關鍵,手頭上有資金的台灣投資者不妨多觀察,李總經理表示,買賣房地產不是小數目,多看多聽實地考察是獲利的唯一方式,配合政策理性投資才是長遠之道。


台灣人不再群聚台商村

三年前,台灣人到上海買房大致集中在長寧區、徐匯區、閔行區等地,其中又以長寧區的虹橋、古北新區、徐匯區的徐家匯、閔行區的七寶、虹許、龍柏等地,是台灣人落戶上海的首選。

但在二○○一年上海宣布內外銷房並軌後,境外人士不再受限只能購買外銷房的狀況下,台灣人群聚「台商村」的習慣也逐漸改變。加上上海發展快速,二○○○年後內外銷房在房型規畫、建材、社區、綠化等方面已沒有差別,因此不少熟門熟路的台灣人便開始選擇喜歡居住的區域。

例如浦東地區的世紀公園、濱江(黃浦江)、碧雲金橋等社區,也都開始有台灣人投資或自住的蹤跡。此外,浦西的滬青平別墅區、捷運莘莊沿線等,不管是別墅或者是一般小高層住宅,也都成為台灣人在上海的新家。

一般而言,台灣人選擇上海房地產的價位,主要集中在每平方米單價六千元至一萬元人民幣之間、坪數大小在三十至五十坪、總價人民幣一百萬元至二百萬元的房子(約新台幣四百萬元至八百萬元)。至於那些超級豪宅,總價超過三百萬元人民幣的樓房,港澳台買家僅占一小部分,反而大陸浙江溫州、北京等富豪與新貴,才是這些豪宅的大買家。


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