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買好房子教戰守則 P.78

買好房子教戰守則 P.78

陳翊中

房地產掃瞄

北中南購屋完全手冊

2003-11-20 14:24

擁有一幢好房子是許多人一生夢寐以求的夢想,面臨一生或許僅有一次的購屋抉擇重要性不亞於挑選對象,因此花工夫做好功課,多請教專家與有經驗的人,才是快樂築巢的不二法門。

已經有一子一女的張志光,考量子女教育的學區問題,於是將現有房子賣掉,買了一間位於中正區明星學校學區內的房子,但在住進去之後,才發現鄰居竟有一個精神病患的兒子,擔心兒女安全問題的他,每天過著提心吊膽的日子,而兒女上下學甚至買東西也都必須由他或他老婆接送,實在苦不堪言。

買屋守則一:
買房子前先想如何賣房子


大部分的人一生只會買一到兩次的房子,而家是人一天花最多時間的地方,因此與其買到一幢不理想的房子而後悔,不如在購屋前謹慎地考慮各種狀況,將未來可能發生的風險降至最低;買房子不比買衣服、買鞋子,衣服、鞋子不合穿可以少穿,但房子買了之後卻不能少住。單店銷售成績常名列前茅的信義房屋明星店長謝宗憲就指出,目前媒體對房地產一片看好,但消費者非常忌諱在媒體鼓噪之下,有「不買就來不及」的感覺而衝動地買到不適合居住的房子。

一位房地產界老手建議,在買屋前要先花三個月到半年的時間搜集資料,而且要不厭其煩地多看、多聽、多問。知名建築師羅偉也說,買房子不只要三思,應該要五思而後行,目前房地產大體上還是屬於買方市場,因此消費者大可從容地進行購屋計畫。

房地產業界有一句名言:買房子前要先想如何賣房子。即使是自住,也難保未來不會有賣屋、換屋的需要。而選到一間好房子,不但自己住得舒服,一旦想要脫手,也不會損失一大筆錢,甚至還會有增值的機會。

買屋守則二:
地段好的房子永遠不寂寞


房地產業的另一句名言:地段、地段、還是地段,好地段的房子是絕對不怕沒人接手的;戴德梁行台灣區分公司總經理顏炳立明確地說:「要在好的地點買便宜的房子,而不要在壞的地方買貴的房子。」他接著解釋,住宅用房地產的地段好壞,主要的考量因素包括距離市中心的遠近、交通是否方便、周圍環境狀況以及安寧程度,另外,附近有沒有墳墓、垃圾場等居民嫌惡設施也是要考慮的重點。

近年來房地產不景氣,銀行被高額的逾放賠怕了,對於承作房貸也趨於謹慎,因此從銀行核貸成數的高低,或可一窺哪些地區是較搶手的地段。

以大台北地區來說,台北市的大安、信義、松山、中正、景美、天母等地區,被列為 A 級區域,一般最高可貸到房價的八成; 內湖、士林、中山、大同、木柵、北投、南港以及台北縣的板橋、永和、新店則屬於 B 級區域, 最高可貸到七五%; 至於萬華、 中和、土城、蘆洲、三重、新莊、淡水、汐止等則被列為 C級區域,最高只能貸到七成,有些地區如林口、三芝以及汐止若干易淹水的地區還可能被列為拒絕承作的區域。

就建物而言,格局方正、採光良好、公設比適當的建物,是人人都喜歡住的房子,而且最好每個房間都有窗戶,不要有暗房;房間與客廳、飯廳的空間比例要合理,也要觀察有沒有漏水、壁癌以及鋼筋外漏的情形。

對於常常困擾消費者的漏水問題,永慶房屋業三部協理黎保誠提供多年看屋的經驗,像是舊房子、新裝潢卻沒人住的房子,或是非浴廁的地方卻貼上大片的磁磚,都必須特別注意是不是有被掩蓋的漏水問題。

買屋守則三:買預售屋勤跑勤看多比較

黎保誠也建議,買房子多聽、多看、多比較是必要的動作,多看幾間房子,白天看、晚上看、晴天看、下雨天看,再多聽專家說行情,聽家人或專業人員對屋況的判斷,在多看、多聽之後再進行比較。

依據仲介業者的經驗,如果是大樓,公設比最好在二○%加減五%的範圍,且中高樓層採光較佳,較能賣得好價錢;二十年以內的公寓產品,公設比最好在一○%以下,而五樓的房子因沒有電梯又要爬很高的樓梯,比較不好賣。

至於建物附近的環境,黎保誠建議,最好選擇住戶在兩百戶以下的社區,不但住戶單純,而且容易保值,也不要選擇套房或小坪數房子太多的社區,住戶較複雜;而選擇鄰近馬路的巷道(最好是八米以上),可以兼具方便與寧靜,是較適合居住的環境。

除此之外,社區公共設施的維護情形、住戶本身的背景、管理費多寡、建物建材與結構,也都是必須關注的課題,而這些訊息多半可以透過仲介人員或詢問管理員得知。

至於房地產的價格,了解每個地區的價位水準是最重要的事,中古屋的行情可以查詢各大房仲業者的網站,至於預售屋、新成屋除了看報章雜誌所報導的行情以外,勤跑工地才是取得最準確的資訊的不二法門。

當然,每個人需求與條件不同,所能接受的房屋售價也不同,不過大體而言,目前三到四房、三十坪到五十坪、三五○萬元到一千萬元的產品是房市的主流,坪數太大、總價過高的房子則要考慮變現性的問題,而小套房等小坪數產品則常有每坪單價過高的問題,是必須注意之處。

買屋守則四:買中古屋找大型房仲較有保障


在做好購屋前的功課後,接下來就進入實質看屋、買屋階段,而到底是要買中古屋、新成屋還是預售屋?一般來說,中古屋單價較低,能節省較多的購屋支出,且可馬上申請政府優惠房貸,但若要貸款,約需準備三成至四成的自備款,門檻較高;預售屋房屋新,繳款較輕鬆、貸款額度高,但房屋單價較高、公設比也高,且有完工品質與屋況能否與預期相符的風險,完工交屋後屆時還有沒有政府優惠房貸的額度,也是一大問題。

然而,原則上購買中古屋應該要找大型房屋仲介業者,像是信義房屋、永慶房屋、住商不動產等比較好,不但公司較有制度,也有較多的標的可供選擇;而選擇一名好的仲介人員,也是一件極為重要的事,一個好的仲介人員不但要本身房地產相關知識足夠,也具備服務的熱忱,例如每個星期是不是固定和你聯絡、能不能幫你打聽到標的物本身的周遭的人、事、物等都是可以評量的指標。至於預售屋或新成屋,則找信譽較佳的建商較佳,不但較不會有倒閉的風險,且售後服務也好。

在購屋資金方面,除了自備款以外,還需要準備購屋總價的一成到兩成資金,作為裝潢與支付各項稅費之用,每個月房貸的負擔最好不要超過家庭收入的三分之一,最多則不要超過二分之一,而本身若符合申請優惠房貸資格,則可向仲介人員或銷售人員詢問如何辦理。

另外,了解本身是否適用地價稅優惠稅率、房屋稅優惠稅率以及土地增值稅重購退稅等稅方面的優惠,也可省下一大筆錢。

而在經過近幾年來低利率環境之後,隨著景氣復甦,近來利率已蠢蠢欲漲,富邦銀行個人金融資深經理吳婉君建議,目前消費者應將房貸由指數型等浮動利率房貸轉為固定利率房貸,未來較不必擔心利率上漲後要多支付利息而影響生活品質


擁有一幢好房子是許多人一生夢寐以求的願望,但好房子不會從天上掉下來,而是屬於有心人的;試想,買衣服、買鞋子都要花時間逛街了,更何況是金額高達
百萬、千萬的不動產,因此花工夫做好功課,多請教專家與有經驗的人,同時以慎重、耐性的心態面對,應該可以把錯誤的機率降到最低。

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